一个中介给我上了堂房产投资课

真叫卢俊 · 2019-11-15
该冲动了,一个没落下

编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊,(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,36氪经授权转载

在进入地产这行前,能接触的行业面最多的也就是中介销售。

现在在行业摸爬滚打这些年,回过来头,你会发现:地产中介,那真是一个神奇的群体。

一手捧着客户,又要小心翼翼走在市场和周期缝隙中。痛并快乐着,是我对他们最直观的印象。

然而有一点很有意思,应该说我打过交道的中介能以K来计量。但是作为众多买房和投资人服务的居间人,在自己买房投资这件事上,其实也很普通,该犯的毛病一个都不少。

今天,我就和各位好好聊聊这些中介的投资观。更准确说是,一个中介朋友给我上了三个小时的楼市投资课。

01

飞哥,在一家连锁中介门店做了九年了。目前在服务于一个环沪板块,整体团队素养搭建的不错,个人能力也挺突出。

给我第一感受挺不错,所以互相也能聊的开,很快吸引我的除了大家都热衷房产投资,还有就是让我看到他还挺有意思的投资观。

很多初入地产行业内人都会跟飞哥一样,他们可以把一份销讲背的滚瓜烂熟,可以在客户现场面前信心爆棚。但面对市场,面对行业,面对周期,他们底子上其实也挺迷茫。

这个产品好在哪里,好像我也能说出些门道,但关键是产品的劣势我也比别人知道的更多啊,门清!所以自己内心也说服不了自己。

飞哥手上有了第一笔钱的时候,选择相信行业,16年买了一个新出地王周边的项目。

为什么会这么买呢?

那是他的第一次房产投资,如果一定要我给他第一套房做一个总结,那就是行业认知驱动。

而当一个人在学步的时候,最信任的来源就是衣食父母,到了社会也就更愿意相信行业判断。入行本身就是积累,并且不断迭代自己认知的过程。

所以品牌开发商的入局啊、炒的火热的地王,业内一些秘传项目啊,都是他们眼中好标的。

然而,跟着这样想法走,投资结局未必有想象中的好。

说下这次投资的回报吧,其实还好,苏州市场的整体起势,加上第二波的补涨,也算完成了预期。

然而,做了一个横向对比,标的回报率就没那么可观了,起码和大盘的平均回报还差点意思。

其实背后逻辑也不复杂,市场狂热的时候,大部分自认最懂行的业内人和散户也没什么区别。当黄金光芒照满洞穴的时候,也就没几个人去看的清墙上裂缝了。

就这样,非理智裹挟下,你永远不会知道,开发商争那地王,是真的做了各种调查看好后市,还是就争那一口气。

他自己也反思了下:不要迷信行业,即便有时候这看起来是个捷径。

02

好,在苏州的楼市资金池子被溢满后,他也很自然而然地,想到去周边投资。

无锡,是他认为的第一个最佳标的。房价相对比抢跑一步的苏州楼市感觉就像在捡白菜,而且城市基本面也不错。

然而,当他真正切入到无锡市场后才发现,这里的楼市确实让人纠结。因为11年过度贩地,导致库存量奇大,市场这么多年也没有培养出投资的土壤。

去到无锡市场最直观的感受,就是无论业内还是本地人,对无锡市场即将抬升,当成一个笑话看。

接待他的,是朋友推荐的标的项目销冠,面对这个正地铁口太湖新城项目,自己也只是买了一个78平的小两房,因为他要自住。

不看好后市的理由不复杂,大家都吃过五年的苦头了,这五年市场就像完全睡死过去了一样,怎么也叫不醒。

这次,他宁愿多在你们这些挖金矿的身上赚点卖铲子的小钱,即便自己项目的标的很好,也不想担着那个挖矿颗粒无收的风险了。

但是鬼使神差的,飞哥最后还是入手了。

这次,他看明白了,再资深的业内人,也是人,人性的优点和弱点同样集于一身。

他们有专业,有经验,但是在市场和周期庞大躯干面前,太微不足道了,巨大势能碾压过去,过往的经验全被碾成渣。

后来,复盘这笔翻两倍的投资,其实他自己做的不多,如果一定要说,就尊重了三个规律,搭第二波周期的顺风车,相信城市基本面托底,和想要在牌桌上玩下去的决心。

03

他的第三笔投资,说实话,我是最不认同的,杭州湾新城。

看三鱼文章久的朋友应该都知道,我几乎没有和大家推荐过这个地方,至少在我以前的认知中,这么大概念的饼,要么是一飞冲天,要么是只剩概念了。

然而,无论对错,他还是有自己的一套方法论。

首先,不管地产行业把自己包装多光鲜亮丽,但自己基本住房需求是一定要有的,所以第一趴,一定是自己的底层基本盘。

也就是你所深耕城市,所生活的区域,以这个房子为纽带,打通你的事业和人脉网络,稳定自己的家庭后方。

所以,这套房子不管多大的代价都是值得的,而那套地王房本质上他还挺满意,毕竟学区还算满意的,孩子未来上学这个端口不会焦虑了。

第二套房,是自己财富基本盘。

这套房作用也很明确,城市要有足够的能级,地段要足够好,产品要没什么硬伤,这样的好处在于可以随时变现,也能租个好价钱,产生源源不断的现金流。

而且这种项目,是大家公认的好标的,其实未必是市场涨幅涨的最好,因为好标的往往一开始就有溢价,但是未来涨幅的确定性很高。

在完成了生活和财富两套基本盘的布局后,第三套房用来博趋势。

什么意思,一般这样的项目和板块往往都从白纸起步,因此价格段能做到相当的低,而同样,为了能驱动板块和趋势,不管是上层还是开发商都会尽量去放大概念和蓝图。

也意味着,如果真的能成,这种低总价基数,高溢价空间的操作回报将不可计量。

当然,更多的其实是不确定。

04

然而,飞哥还是给到他自己的看法。

第一,他认为现在市场给到的信息,不是太少,而是太多,过剩的那种,这样能够传递到自己手中真实有效的信息要花大成本去辨别。

所以他养成一个习惯,如果直觉这是个好标的,不管市场怎么评价,得出结论一定是基于肉身考察,而不是各种信息的杂烩。

我的不得不说,飞哥虽然不炒股,但是投资上确实挺有悟性,股市就有个专业术语,叫“沙漠之花”。

意思就是,有一些投资标的就像沙漠中的花蕊,平时自然不会有人去关注这类项目,正因为没人关注,所以价格能做的很低。

但是一旦进入高速成长周期,花开时能带给你回报,是异常惊人的。

投资有时候就是这么反共识,人多了未必能赚钱,角落里也许是蒙尘的珍珠。

接着,他给我从学区转移到新跨海大桥,哪些地铁已经成了现货,区域操盘手和上层关系背景都作了实调讲解。

老实说,他实调的细微维度,我这个老投资客都觉得汗颜。

更重要的是,既然一开始就想玩把大的,那就起码可以等上5年。

那万一,这次真栽了呢。

那就记住第二点,连钱放在银行存款都不算安全的当下,总要有一部分富余资产去搏一搏趋势。

05

就在我觉得,飞哥已经在思路上越来把自己当成一个更纯粹的投资,而不是再从业内视角出发,飞哥买了自己目前销售的项目。

我也挺奇怪,他所在的板块也算不错,但是在限购下横盘蛮长时间了,产品也算区域的Top,但是价格开的也蛮高。

按估算,留给他的溢价空间其实不多,怎么看,哪怕是有点内部价格,但以他目前投资认知,都会有更好的选择。

不过,他给我说了真实想法后,却让我多少都有点动容。

说穿了,他对这家公司的品牌是真的有自豪感,用他的话说,公司每个产品系项目都只会挑最好的板块,挑完最好的板块后,只在里面做最好的那个。

有的时候,你能很难说有没有荣誉感这回事,你在一行干太久了,多少都想这个行业留下点什么。

高玩可以自己操盘做个好项目,没这条件的,但总有一个只为自己,想买房子。

走了这么远,付出这么多,总要证明下,自己曾来过。

06

爱因斯坦曾打过一个比方,叫狭义相对论,就是你和一个老妇在一起,三分钟会觉得像三小时,但和一个漂亮小姐姐待在一起三小时会像三分钟。

虽然是一次意气相投的聊天,但是我们总觉得还有下一次投资可以交流。

但更重要的是,从他身上我多少得到点启迪,我们地产人做投资,不见得高明在哪里。

该尊重的投资规律一个没法少,该敬畏的周期也逃不掉,能做到的就是谨记常识,善待自己。

临走,我问他,“你的下一个投资标的在哪里。”

“在摇市区的一个限价盘。”

“好,算我一个。”

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真叫卢俊特邀作者

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2019-11-15

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