光明地产“啃老”:母公司送地又送钱

未来城不落 · 2019-11-15
光明地产只能在业务转型中,用时间去证明自己。

编者按:本文来自微信公众号:乐居财经,(ID:lejucaijing),作者:曾树佳,36氪经授权转载

光明地产在“殷实农场建设”的转型之路上再迈一步。

11月13日,光明地产发布公告称,公司通过上海联合产权交易所,协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司(以下简称“东平小镇”)70%股权,总成交价为7000万元。收购完成后,东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

资料显示,东平小镇自2018年5月成立,主要是协助政府,进行崇明东平特色小镇土地一级开发的前期招标设计工作。东平镇坐落在崇明岛北沿中部,地域范围包括原市属的四个国营农场(东风农场、长江农场、前进农场和前哨农场)。

值得注意的是,在此次交易中,光明食品集团是崇明农场、光明地产的控股股东,崇明农场、光明地产属于同一集团下的兄弟企业,交易双方互为关联人。也就是说,光明地产正在通过关联交易,为自身的业务转型做铺垫。

光明地产“啃老”:母公司送地又送钱

交易完成前东平小镇股东情况(来源:企查查)

今年以来,光明地产确立了以上海为主战场,多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。其中,“1”是指房地产业务;“7”是指多元创新转型,包括城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造、殷实农场建设等。

对于“殷实农场建设”,光明地产的着眼点就在于东平小镇的建设。显然,它想借此获取综合型资源,打造“产业+地产”的新模式,以实现“综合型产业集团”的战略目标。

截至2019年1月,东平小镇农场尚未产生营收,营业利润为-68.25万元,利润总额为-68.25万元,净利润为-68.25万元。根据交易条款,光明地产要在合同生效次日起5个工作日内,将7000万元款项一次性付清。

由于该项目仍处于资金投入阶段,付款方式又为“一次性”,光明地产的投资链条,势必会因此继续“增重”。2018年,光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元;今年前三季度,该指标已达-23.9亿元,逼近去年全年的额度。

在投资触角不断延伸的情况下,光明地产的转型也收到了些许成效。截至今年中期,其房地产开发业务所产生的营收,占总营收的比重为89.41%,该数值与上年末的95.51%相比,已大有降低。这意味着其他业务的比重在增大,比如物业及租赁业务,就从1.71%上升到了2.84%。

但尽管如此,光明地产还是强调以房地产为“底板”,房地产领域仍是其主要发力点。

2019年前三季度,光明地产签约金额为181.55亿元,同比增长4.56%;新开工面积为366.97万平方米,同比增长40.85%;竣工面积为86.17万平方米,同比增长110.07%。

为了更好地为房地产业务续航,光明地产加快了扩储的步伐。前三季度,其新增储备面积为166.94万平方米,相比于上年同期的80.33万平方米,增长了107.82%。

2015年,海博股份与光明食品集团旗下农房集团、农房置业进行重组,由此诞生了新的平台光明地产。2016年的谨慎拿地,使得光明地产年内,只新增了52.75万平方米的土储。这直接导致了两年后的“仓廪”不实,销售乏力。

2018年,光明地产的销售额只增长了3.37%至244.59亿元。低增长率让该房企意识到,必须转换扩储思路,加大储备,才能做到“手有余粮,心中不慌”。

于是,除了招拍挂之外,增资入股也成为了光明地产获取土储的主要方式之一。今年以来,它已增资了雅居乐成都地块、金科常州商住地块、葛洲坝武汉地块等多个项目。此次拿下东平小镇项目,或许也是其曲线扩储的新方式。

一直以来,光明地产都希望能与光明食品集团进行资源协同,借集团之力充实自己。

比如,光明食品集团作为控股股东,曾在四年前光明地产重组时,对于置入的部分资产价值保证及补偿做出了承诺,表示将在三年内完成相应的划拨用地,变更为出让用地的手续,若未能完成,将按高价回购该等不动产。

鉴于无法完成上述重组手续,光明食品集团于2018年11月,确定其全资子公司上海牛奶(集团)有限公司作为该等不动产的受让主体,代为承担光明食品集团履行完毕相关义务。

今年8月23日,光明地产通过协议转让方式向牛奶集团转让上述资产,成交金额为7016.13万元。10月8日,光明地产已收到交易转让金。预计交易将为光明地产2019年度增创归母净利润约为4800万元。

但也有部分业内人士,质疑光明地产的盈利持续性,指出其部分利润的实现,是通过向关联方出售项目股权或资产实现的。比如2017年出售江苏东恒海鑫的股权,总转让价格21.83亿元,对业绩承诺的贡献就达9.7亿元,占比接近25%。

对于种种猜疑,光明地产只能在业务转型中,用时间去证明自己。

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