为800万人敞开限购大门,这条新政能改变房价吗?

大胡子说房 · 2019-11-13
所谓的大湾区,真不是一句口号而已。

编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房,(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子李俊怀,36氪经授权转载

最近发布的“惠港16条”,洋洋洒洒,全方位多角度,覆盖了民生、金融、医疗、科技合作等诸多领域。然而,人民群众眼珠子就盯着这第一条购房政策了。买房子,或者用港人说法“买楼上车”,似乎永远是重要性NO.1。

这几天媒体、网络上也是炸开了锅。关于这一条给珠三角房价带来的影响,大家众说纷纭,有说重大利好必将暴涨的,也有不屑一顾置若罔闻的。

好,今天我们也来说说这项政策,它对珠三角房市到底有什么影响?对港澳同胞又有什么意义?

我们先看这条措施是什么。表述如下:

香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等的待遇。

咬文嚼字一下,可得出信息如下:

1.不用居住(学习、工作)、缴税、缴社保了,证明原来是要的,原来满足这些要求也是能买房的。也就是说,港澳的内地购房需求早已开始释放,只不过之前有限制。过去港澳同胞只能在居住满一年后购买一套自住房。

如果说这次是港澳同胞首次能进来买,以港澳同胞几十年在“炒楼”这件事上的浸淫,政策下来当天就挤爆售楼处了。

而上述现象没有发生的原因,就是有资金实力的港澳同胞们,早已运用各种渠道,在内地买了不少房子。甚至在港澳居民集中的祖籍地,不少小区晚上都没什么灯光,因为港澳同胞们只有度假才回来住。

为800万人敞开限购大门,这条新政能改变房价吗?

数据显示,HK人最喜欢买他们的祖籍之一中山,其次是拥有大海滩、同时近他们另一个祖籍地潮汕地区的惠州。

毗邻的深圳、东莞他们也爱买,而珠海因为港珠澳大桥的开通,以及珠海在横琴率先实行“港人港税,澳人澳税”的优惠政策(即港澳人在横琴依然按港澳税率纳个人所得税),也备受同胞青睐。数据显示,18年横琴过50%的房子都被港澳同胞买去了,足见购买热情高涨。

2. 港澳居民与当地居民同等待遇,这一方面说明港澳同胞不用像广深工作的外地人一样交社保,可以和当地人一样待遇;另一方面说明各城市现有的限购、限贷、限售政策一样对港澳居民有效,“房住不炒”的房地产主旋律不变。

一家人嘛,坐一桌吃饭应该的,但吃饭就得受饭桌上的规矩,“房住不炒”就是第一大规矩。

3. 这条政策的初衷,绝不会是让我们的港澳同胞进来投资房产,而是让那些在河对岸因为房价高起而买不起房的刚需能够“上车”。港澳两地房价跟珠三角九市有巨大的价格差,比九市高出很多,这对港澳刚需们本身就已经是巨大吸引力。

为800万人敞开限购大门,这条新政能改变房价吗?

(数据来源:安居客、澳门财政局等) 

HK房价到底高到哪里去?其实也还好,也就深圳的3倍,广州的5倍,中山的10倍,肇庆20倍而已。

另外,想让刚需们进来珠三角长期居住,光买房不行,教育、医疗、就业都得跟上。这一点上,此次“惠港16条”的其他政策,尽管关注度没那么高,但也有重大突破。

须知,以前港澳的退休人士,虽然有很多也心怀落叶归根的乡土情节,但因为在内地享受不到医保以及各项福利,最后还是得回到河对岸拥挤的家中过退休生活。有孩子的家庭,也会艳羡内地相对轻松的生活环境,因为小孩子在内地上学同样是困难重重,最后也只得作罢。

所以,以前他们即便买了房,也只得用作投资、度假休闲用途,真正上来自住的不多。

但这次不一样了。16条中明确提出,保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女享受同等教育,以及容许在大湾区内地城市的指定港资医疗机构使用已在HK注册的药物和常用的医疗仪器。这两项意味着,港澳同胞的孩子内地上学有着落了,同时看病因为有港资医疗机构,使用HK医保也方便了。

另外,便利港澳同胞的措施还包括电子支付、内地银行开户、以及法律、建筑业的专业资格互认等等,这些都对港澳同胞进入珠三角九市定居产生不小的吸引力。

总而言之,在本身巨大的价格差之下,这次的政策又去除了许多地区间的壁垒和限制,至少从长远来看肯定会有不少港澳同胞愿意会到珠三角九市定居的。

那么这次的“惠港16条”、“惠澳15条”能对珠三角九市的房价起到多少提振作用呢?

首先,大涨、猛涨、立刻涨是不可能的。

一来房住不炒的重锤之下,任何过度投机、过快上涨的幻想都不可能实现。无论是国家总体,还是珠三角九市的房市,都不可能出现根本性的变动。

二来港澳购房需求已经有所释放,这次不是一次开闸泄洪式的需求释放,所以自然也将不会出现房价“洪水式”的暴涨。

我个人认为,这次政策的后续结果,应该是珠三角九市房价总体影响不大,局部小幅提振;长期来看,有一定利好。

第一, HK同胞有750多万人,澳门同胞又有几十万,加起来大致得有800万左右。免除了购房限制,等于珠三角九市无形中给出去800万张房票。如此巨大的人口数量就是未来珠三角带来增长预期的重要保证。

第二, 港澳同胞愿不愿意到珠三角来住?我认为会的,有三点理由:

1. 之前已经有不少同胞在内地买了房。这既说明一部分需求被释放,但也说明港澳同胞心理上是接纳内地的,如果条件允许是愿意回大陆生活的,这点心理因素很重要。不过,这种发自内心的认同还是需要一个比较长的时间。

2. 巨大的价格差。如上所述,HK跟珠三角的房价差最多去到近20倍。资料显示,HK人民人均月收入在1.5万元港币左右。而调查到的港人在珠三角购房的预算在400万港币以内——这个钱足以在珠海、中山、惠州、江门、肇庆横着走了。

3. 本次优惠政策对于居住证明、教育、医疗、就业等项的进一步放松。

4. 据中原地产在HK的调查,有14%的HK人有计划在珠三角买房。

为800万人敞开限购大门,这条新政能改变房价吗?

800万的14%也已经过百万了,这已然形成了一股不小的购买力。这还是在本次政策出台前的调查,预计未来想在珠三角购房的港澳同胞将会越来越多,比例将越来越大。

具体到城市,影响又会几何呢? 

对于深圳,由于价格本身已经不低,尤其是临近HK的片区已接近8万甚至10万一平,个人并不认为它会成为最热门选择。需要注意的是,由于贷款政策的不同,在HK买房首付只需1成,在深圳需要3成,并且利率也较HK多近一倍。这细账一算,其实也不比在HK买容易多少。

然而出了深圳就又可以愉快的买买买了!无论是祖籍地中山、风景怡人又通了港珠澳大桥的珠海、拥有大海滩的惠州,买起来那叫一个砍瓜切菜!

这几个城市中,比较有可能受到港澳同胞关注的板块有珠海的斗门、湾仔、横琴新区,中山的东区,惠州的惠阳、大亚湾等等比较宜居、适合养老的板块。

与此同时,由于广深港高铁的开通,沿线几个高铁站的周边也会相对受欢迎,包括广州南站、广州南沙的庆盛板块、东莞的虎门等。交通方便将是主要因素,届时从广州南站将能50分钟到达HK,1小时到达澳门。

总之, 无论是“惠港16条”还是“惠澳15条”,都是促进大湾区三地融合的进一步举措,随着由于历史原因形成的种种壁垒逐渐打破,未来大湾区内部的交流将更加频繁而紧密,类似的政策也许会越来越多。

所谓的大湾区,真不是一句口号而已。

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