2020,如何做才能实现房产升值?

大胡子说房 · 2019-11-07
选对城市,选对区域和选对项目。

编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房,(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子李俊怀,36氪经授权转载

认清城市分化的局势

大城市化的发展模式已经被中央明确,城市分化的局势在楼市下半场将非常明显。在此局势下,很多城市的房产只有居住价值而没有投资价值。很多三四线城市,过去的房价上涨,很重要一个因素就是棚改所带动。

而现在棚改将迎来最后一年,2020年全面结束,一旦棚改不再,购房需求下降,整个楼市将会引来巨大考验。

今年的棚改目标到底完成的怎样了?明年的棚改大概会怎样收尾呢?对于这些被棚改撑起来的城市,我们该怎么办呢?有多余的房子是该出售,还是继续持有,明年是这些城市买房的好时机吗?跨年演讲中,我会针对这部分对棚改依赖严重的城市给大家做一番解读,说不定就会有你所在的城市。 

2020,如何做才能实现房产升值?

三四线城市有风险,而一二线城市的房子就一定能买吗?大家要知道,中国现在人均住房面积已高达40.8平方米,套户比高达1.13,中国人住房短缺时代早已宣告结束了,大家都进入有房时代。

一方面房子不再短缺,另一方面,此刻中国的房价却已经达到历史最高点。我们来看下50个典型城市的房价收入比,那些所谓的大城市基本都是排在前列,15-36之间。也就是说在很多大城市,一个家庭不吃不喝要在15-35年才能买得起房子。 刨去日常生活消费,要30-50年才能买得起房。

虽然说房价收入比,不能直接用来衡量一个城市房价是否有泡沫的全部参考,但是的确也反映了一些问题。我们是应该去买那些房价收入比低但是城市基本面一般的城市呢?还是买那些城市基本面很强,但是房价收入比高的城市?

最关键的还有一点,严厉的调控还在持续。因为限购,很多城市需要多年社保才能买房,因为限售,很多城市需要房产证下来多年后才能卖房;因为限贷,大家需要更多用自己的真金白银去购买房产。

所以,哪怕很多价值很高的城市,也不会像过去那样猛涨了。甚至在他们之中,一些城市的房价会在接下来进入横盘甚至是阴跌状态,在这样的形势下,我们又该怎么做? 

是的,连续多年的上涨,很多城市的楼市已经积累一定的风险和泡沫,同时在收割了大量的购买力之下,新的购买力又还没生长起来,属于这种情况的一部分一二城市的房产也会歇一歇,回调回调了。

但是,也会有一部分城市,会在持续不断的人口的流入下,在前期的房价调整充分之下,在强烈的供需矛盾下,率先开启楼市回暖,在2020年依然会有不错的涨幅。而我们要在2020年做对房产投资,就必须将目光集中在这一小批率先回暖的城市上,在上涨周期来临前进场。

所以,接下来的2020年会是很关键的1年,但也会是形势复杂的1年。到底哪些城市虽然是有价值,但也难逃阶段性下跌的命运?又有哪些城市将要回暖,必须要集中火力抓住时机果断购买的呢?所有的这些问题的答案,我都会在年终秀上详细的给大家分享。

选对新区,是下一波房价红利所在

中国的城镇化发展到今天,很多城市的老城区的发展容量和配套设施已经不能支撑城市的发展,所以很多城市不可避免的就要向外扩张,发展新区。

当然,这里还存在一个因素就是:中国城市发展的市长承包制,一个城市发展的结果直接关系到该长官的业绩和升迁。

所以,很多城市的一把手都想在自己任期内做出成绩,留下印记,那么很大一个方式就是:拉投资,搞基建,建新区。所以,在中国960平方公里的土地上,大大小小充斥着3500多个新区。

按照这些新区的人口规划相加,最终会得出一个什么数字?34亿人口。这个数字恐怖吗?相当恐怖。相当于中国规划的这些新区,可以装进全世界一半的人口。很明显,有很多城市的新区未来是发展不起来,甚至要沦为这场城市化进程的炮灰的。

但是我可以明确告诉大家的是,在中国城镇化高速发展的最后10年里,有一部分新区,一定是能够发展起来,超越老城区成为这个城市未来的中心,新的主宰,成为这个城市房价涨幅最高的区域。上海浦东新区就是过去上海城镇化发展的一个最典型的案例。

只是这一刻,大部分新区还没完全成型,处于一个去买房又不方便,但是不去买房又怕错过机会的纠结态势,非常尴尬。

如果大家能够对一些新区的发展有充分的认识,选对一些新区去买房,在价格相对低的同时,未来还能收获一波最大的房价上涨红利,这是城镇化发展留给我们的最后机会。

但是新区是一把双刃剑,如果一旦选错,未来房价涨幅不大不说,甚至后期连基本的配套都跟不上、补不齐,连住都住得不方便,甚至沦为鬼城。

所以,如何评判新区未来是否能发展起来,会是今年跨年演讲中和大家分享的一个重点主题之一。届时,我也会有一份全国各大城市新区价值名单排行表,价值最少值100万。

多维度建立房产认知体系

买对房子,是个立体的分析过程,系统决策的过程。涉及到对选城市、选对区域和选对项目3个维度。

选对城市,最关键的是看城市的基本面,这背后包含了一系列的数据:GDP总量和增速、人口总量和增速、外来人口占比,城市人口住房持有率,金融本外币总量和增速、小学生人口总量和增速等等。在今年的跨年演讲,我会给大家做一份城市价值排行名单,给大家一个选城市买房的参考。

进一步的就是选对区域和板块,其实在过去这一波房价上涨里,哪怕是同一个城市,不同区域和板块和房价涨幅是相差很大的。比如说深圳,从15年房价上涨开始计算,涨幅最高的区域不是南山和福田,而是龙华和龙岗,而上涨一直乏力的盐田,依旧在这一波房价上涨的浪潮中处于末端,甚至还有买了房不挣钱的。

至于板块,有些板块因为地段,在上涨中拔得头筹,有些板块因为学位和地铁等配套的兑现,后期还在不断的叠加涨幅。而有些板块,因为某些硬伤,涨幅并不乐观,比如紧挨深圳罗湖的龙岗布吉。所以,选区域和板块也是要进行系统性研究,涉及到背后一系列的学位、商业、土拍、通勤等因素的跟踪和模型建立。

最后,项目和产品的选择。大家平时应该留意到一个现象,在二手房市场,有些小区是小户型单价卖得很贵,而有小区是大户型卖得贵,这就会涉及到产品和板块匹配度的问题。

选项目的一大误区就是项目和产品的错配,明明是高端板块,你却去买那些刚需屌丝户型;而有些板块就是刚需居住板块,你却偏偏去买豪宅买大面积。最后的结局就是,当你的房子要挂到二手市场的时候,那就是:屌丝买不起,土豪看不上。要么就降价出售,要么就是自己好好收藏吧。

当然,选错项目和产品需要注意得问题很多,如何选择开发商?如何选择配套,不同城市购房者对不同配套的敏感度?如何选择户型?等等,还要尤其关注未来年轻人对房子的喜好,因为90后,00后未来是接盘侠的主力军,他们喜欢怎样的房子,就是你应该要去关注的房子。

以上三个维度,选对城市,选对区域和选对项目,环环紧扣,一旦把这3者能够有机的搭建起来,就会成为你在房产市场买房的利器,无往不利。

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