“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

阿尔法工场 · 2019-10-16
在一个人人争相“出货”的年代,优秀的“接盘侠”反倒成了稀缺资源。

编者按:本文来自微信公众号“阿尔法工场”(ID:alpworks),作者 丁真军。36氪经授权转载。

当下中国房地产行业运转中要接盘的项目太多,但“接盘侠”明显不够,尤其是优质接盘侠。

这时,孙宏斌的背影就显得愈加“伟岸”。

仅仅2019年,融创中国(HK:01918)接盘的几个主要项目就耗资233亿元:

  • 1月收购泛海两个项目,花了126亿元;

  • 7月收购新湖中宝旗下的欧瓴和玛宝公司(持有20个地块),花了67亿元;

  • 10月收购李嘉诚的长实集团位于大连西岗项目,花了40亿元。

从近几年的一千多亿的并购来看,“专业为兄弟接盘”已经成了孙宏斌及融创的核心发展模式(尤其是万达文旅和乐视这两次让融创土储急剧膨胀)。

01.“专业为兄弟接盘”

不完全统计,2016年至今,融创为主要并购项目花了差不多1300亿元。并购款项主要来自售楼回款(一年四千多亿的回款往往被媒体忽视,傻乎乎质疑钱从哪来)、账面资金、银团贷款以及境外融资等。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

2016年至今融创并购的主要项目

以上并购项目中,超过100亿都是为“泰山会”(正式名称为泰山产业研究院,成员包括柳传志、卢志强等)的兄弟们接盘。

为什么孙宏斌能接上泰山会这根线?想必大家都很清楚,因老孙跟泰山会的会长柳传志的关系。

大多数的感情都是相爱相杀,很少是相杀相爱——而孙宏斌跟柳传志的“相爱相杀再相爱”是绝无仅有的。

柳传志力挺的孙宏斌,在泰山会是非常吃得开。

所以,孙宏斌直接接盘泰山会会员的大项目:柳传志联想138亿元项目,卢志强泛海126亿元的项目。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

泰山会知名成员

通过泰山会的关系接盘的项目:

501亿并购万达文旅(2017年-2018年分两次出让100%股份),泰山会的孙喜双是王健林的铁哥们;150亿投资乐视,卢志强此前投资乐视汽车,泛海联想和融创三家联合尽调;20亿的海航项目,泰山会史玉柱和海航陈锋都信佛,都是金鼎俱乐部会员。

以上,是同处一个组织成员间的合作。

与孙宏斌合作的当然不止这些公司。实际上,大家都爱这个“接盘侠”。但你知道孙宏斌“并购大王”的这个品牌是怎么建立起来的吗?

02.“优质接盘侠”的炼成

更早的时候,孙宏斌还曾并购过宋卫平的项目。

2012年1月融创以5000万对价拿到绿城香樟园51%的股权;2012年6月两家成立“融绿平台”,包括绿城在上海、苏州、无锡、常州、天津的9个项目,其中8个项目都归融创负责——本质上就是融创出钱并购了这些项目。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

孙宏斌深情凝望宋卫平

孙宏斌和宋卫平有着太多“共同话题”,包括现金流断裂,也包括高品质住房(融创只能算中高端)。这两个男人可以说是惺惺相惜,虽然最后融创整体并购绿城并未成行。

即使调来核心团队并购绿城未竟全功(绿城那时基本脱困了),孙宏斌也是平常心的表示“合作让融创有很大的提升,天下的事有合有分,希望接下来还有更多的合作机会”。

此后并购佳兆业(HK:01638)失败,再一次让潜在卖家看到孙宏斌的人品。

2015年2月融创宣布并购佳兆业,项目协议中附带“无条件与不可撤销”承诺,结果佳兆业的老郭带着原班人马要回归,显然是违约了。但孙宏斌同意了终止收购协议,并未提违约赔偿的事。

孙宏斌可以说集齐了“优质接盘侠”的三要素:

一是人品,通过绿城和佳兆业能看出来。

二是人脉,泰山会柳传志、卢志强等大佬支持。

三是执行力,亲自带队尽调,在听得见炮火声的第一线快速决策,这往往是被并购方所急需的。孙宏斌曾说过,“王健林想卖万达文旅,需要找一个决策快、说话算数的,不扯淡的,又能拿出几百亿的,市场上挑挑,也就只有他了”。

于是,并购“泰山会的兄弟、讲品质的兄弟、地产界的兄弟、五湖四海的兄弟们”的地产项目,成为孙宏斌主要发展模式之一。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

接盘侠就是永远等待的老实人

但这,对孙宏斌的融创,又有多大的好处呢?

03.另类低价拿地

并购最直观的好处,肯定是价格。

2019年3月,在中海、恒一、金地、招商和碧桂园的重围中,龙湖以4.22亿元成交价,一举拿下位于大连西岗胜利路的一块地(起拍价2.83亿元、用地面积0.8万平、建筑面积1.95万平)。2.17万/平的楼面价,更是刷新了万科2017年在同一区域的记录。

2019年10月,就在龙湖这块楼盘的附近,孙宏斌接下李嘉诚长实集团的地产项目:用地面积14.29万平,建筑面积72.58万平,成交价40亿元,楼面价为0.55万/平。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

融创和龙湖项目位置

融创拿地的价格只有龙湖的1/4,而且融创壹号院所在的“无敌海景房富豪区位”,比龙湖·唐宁ONE所在“市中心上班族苦币区位”更能卖出高价。

低价拿地是优势之一,但这只是开胃菜。

04.低价拿地还附赠梦想

更过分的是还有一种并购是“低价拿地还附送梦想”。

融创501亿并购万达文旅,其实就是买下了4973万平的建筑面积,对应楼面价0.1万/平。

而150亿投资乐视,条款注明“融创将作为乐视及/或其所控制的乐视系公司在房地产业务领域的唯一合作方”。

要知道,乐视土地储备约20920亩,也就是1395万平,对应楼面价0.11万/平,这还没算乐视跟地方上达成战略合作,获得的大量土地。算上所有的土储价格要更低,就算要付给合作方一定土地款,地价估计跟上面买万达文旅的差不多。

也就是说,这两笔并购(或投资),仅以土地论就更便宜了。至于正经的万达文旅项目,乐视TV、体育等互联网业务,就是附赠的梦想——孙宏斌经常提的大娱乐、大健康、体育、文化、电视、电影等。

当然,乐视这一块的梦想已经“窒息”了,但这并不影响土地层面的价值。

“专业替兄弟接盘”已成孙宏斌的核心模式

已经为梦想窒息的“破产者”贾跃亭

05.“拍地十年,并购一天”

入局绿城的时候,所有人都担心融创会重蹈顺驰的覆辙,无比担心这个无底的资金洞。

那时现金流断裂的绿城在很多人眼里是乌云,但乌云之上却恰恰藏着万里晴空。

逻辑是这样的,你如果有30亿现金,那绝大多数时候你都是土豪。呃,除了上海的土地拍卖中心。在地王频出的上海,30亿只够拿一块地。

拿地之后,你要做出好的产品,那么3年以后才能得到市场认可,要立住脚还得5年10年。融创不用拿地,通过绿城这种高品质合作方的背书,可以说一夜之间就立在了这个市场。此后融绿平台也不负众望做到了上海第一。

对主打中高端的融创来说,没有什么能比快速打入上海这个市场的意义更重大。

并购佳兆业,也是这个目的,成了就挺近了珠三角市场。这也就是我所说的,并购的隐藏利好,“拍地十年,并购一天”。

+1

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

下一篇

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业