西安社区商业势能要加速释放?

贾强@36氪陕西 · 2019-10-11
安的社区商业正在呈现出“老龄化”,缺少统一规划,缺乏品牌化、连锁化和互联网化的现象。

编者按:本文来自“西安日报”,作者:王昕;36氪经授权转载。

“89.3%的被访市民对社区周边的生活服务设施表示满意。但从满意度的数据结构看,表示非常满意的仅16.2%,表示比较满意的占34.3%,而38.8%的受访市民表示基本满意。除此之外,还有13.7%的受访市民表示不满意或不太满意。”日前,西安市统计局发布的一项有关“西安市打造15分钟便民服务圈”的调查报告引人关注。

如今,走在西安街头不时就能发现新开张的品牌专卖店或是体量庞大的购物中心。但对于百姓日常生活来说,想要在15分钟内走到这些卖场实现购物或者娱乐,似乎并不是一件容易的事情。而眼下,以社区范围内的居民为服务对象,以便民利民为目的的体验式生活街区——“社区商业”成为“最具群众基础”的城市商业新宠。但从统计数据来看,西安的社区商业还无法满足市民的消费需求,这也从一个侧面说明其背后的商业价值并未完全得到释放。

与此同时,在无法满足市民需求的背后,西安的社区商业正在呈现出“老龄化”,缺少统一规划,缺乏品牌化、连锁化和互联网化的现象。新兴业态匮乏,这些痛点已不能适应消费升级的需求。期待西安正在实施的“打造15分钟便民服务圈”计划能为西安的社区商业发展注入新的活力,带来新的发展势能。

知名地产商纷纷布局社区商业 

成人培训和养老服务覆盖率相对较低

如今不少西安市民期待小区楼下就有购物场所,下班路过顺便买菜、购物。“15分钟便民服务圈”等商业配套渐成年轻人租房、买房的参考之一。在方便市民的同时也刺激着周边的消费与需求,活跃了周边的商业氛围。

在太白立交附近的西荷社区周边,餐饮、医院、娱乐、培训等业态齐全,基本满足生活中的多数消费需求。由于有两个大型社区的人流支撑,且有统一的管理,西荷商业街上的店铺大多生意火红,让这里形成了良好的社区商业氛围。和西荷小区这种传统社区商业相比,如今在西安北郊以及高新等地,实力雄厚的开发商纷纷推出全新的社区商业产品线,“新一代社区商业”应运而生。它们大多由开发商统一管理,业态更丰富、功能更齐全、服务更周到,更能满足消费者个性化、多样化、定制化、品质化消费需求,一批房地产企业,如保利、万科、华润、远大、恒大等也纷纷布局西安社区商业,推出了一系列社区商业中心。有的经营不错带动了周边的商业氛围,但也有的生意冷清,并没有形成规模以及应有的辐射作用。

到底西安的社区商业状况如何呢?从西安市统计局发布的西安“打造15分钟便民服务圈”系列调查报告中可以看出,作为居民日常生活重要“补给站”的便利店、小超市在社区及周边的覆盖率为98.9%,其他购物店覆盖率依次为:大超市或品牌连锁超市(77.5%)、购物中心或商贸综合体(75.1%)、专卖店(70.0%)、智能零售柜(39.8%)、24小时无人自助店(32.8%)。便利店商品大多是以调味品、蔬菜、水果、冷冻食品、休闲食品、杂货等居民需求的商品为主。同时,调查还显示,快递配送、公交、超市网点、幼儿园和小学、美容美发设施的覆盖率超过九成。医疗保健、早餐点、菜市场等覆盖率也在八成以上。成人培训和养老服务覆盖率相对较低,在三成左右。便民维修和家政服务覆盖率也不高,只有六成左右。

发展大多呈现“自由散漫”

缺乏统一规划无法形成溢出效应

有业内人士将社区商业总结为“51015”,即凡是步行5分钟可到的便利店,10分钟可到的超市、餐饮店,骑车15分钟可到的购物中心,均可归为社区商业的范畴,可见,社区商业的核心就是便民。

西安的社区商业便利性是否能满足百姓的日常生活需求呢?统计部门发布的调查显示,从便利性上来评价,社区周边生活服务设施便利度得分最高的是快递配送,为89.8分;其次是成人培训机构、早餐店、书店和公园绿地广场等,均在80分以上;便利性最低的医疗设施只有76.7分;得分相对较低的还有健身场所、家政服务和便民维修等,均不到80分。

除了让消费者诟病的便利性问题外,走访中记者发现,西安大多数的社区商业都是处于散漫的自由发展状态,缺乏统一的管理与规划,从而沦为社区的底商,无法形成强有力的溢出效应。

很多店主都是根据自身情况不断调整经营策略,在如今各种经营成本都在不断增加的大背景下,不少社区商业都面临着不小经营压力。在高新唐园小区经营便利店的周师傅告诉记者,目前店里一个月的房租就要五六千元,加上水电、人力等支出,每月大概需要一万元。现在的经营也仅仅能包住成本,自己的劳动付出都没有算在内。

“社区商业不仅仅面临成本高的问题,经营问题也是影响社区商业发展的一个重要因素,社区商业很多业态业种都是微利,对成本控制的要求很高,如果社区消费力有限,社区商业经营与发展会很不容易。”采访中,从事多年社区商业操盘的一位业内人士分析认为,现在很多开发商只开发销售,无后续经营,导致社区商业无特色且商业溢价低。此外,一些社区商业由于缺乏前期市场调研,盲目追求商铺高利润,盲目扩大商业面积,导致销售及招商存在难度,很多都沦为空置房,商业价值无法体现,也无法满足市民的消费需求。

告别“有商业无中心”

更多追求便利化、多样化、个性化

随着西安城市骨架扩大,地铁、交通通达,商业从以往的主城区逐渐扩展到新区,西安的社区商业越来越多,民间资本进入其中。除了大中型企业开设分店,不少小区居民也在开店,社区商业也进入了群雄逐鹿的时代。

如何才能在竞争中赢得市场,从而更好实现“15分钟便民服务圈”的目标呢?西安市社科院经济所助理研究员姚蕾表示,社区商业的完整业态体系是由社区商业中心,社区商业街和社区底商三部分构成。社区商业中心是社区商业的核心,商铺集中密集;社区商业街主要是沿生活街区线性展开的,与社区商业中心形成商业配套;社区底商具有快捷方便的特征,多是分散式零星入驻的小型生活商铺,消费者停留时间短,大众化需求特点显著,围绕商业中心区和商业街可以形成差异化的业态布局。

在软件服务及经营管理方面,满足消费者便利化、多样化、个性化的生活需求是社区商业与大型商贸中心的最大区别。社区商业中心、社区商业街和社区底商三种商业业态要形成差异化和层次化发展,才能更好地满足周边社区居民的全方位生活需求。在功能覆盖方面,应最大限度满足不同年龄居民对商品以及各类生活服务的多样化需求,如信息咨询、金融服务、收发快递、生活护理、家政服务等。在服务时间和服务模式上,也应更加灵活、便捷。如更多地引入24小时便利店、无人超市、智能零售柜等商业网点布局。还可采取手机APP终端配送服务,将线上、线下销售有机结合等。此外,经营管理方面,要充分调动街办、社区物业和开发商各方面积极性,从规划建设起,分地段、分层次、分步骤做好各类商业资源的统筹和布局。可以借鉴国外社区商业的先进经营模式,围绕社区商业中心和相应设施,以商业街和社区底商为载体,组建为其补充和配套的小商店群,形成商业集群。该集群统一由开发商负责前期开发和建设,经营商负责租赁经营,街办和社区物业负责各类商业业态的标准化管理,形成有机融合的“三位一体”社区商业管理模式。

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