上海,为什么必须投资大虹桥

真叫卢俊 · 2019-10-10
天时地利人和的大虹桥。

编者按:本文来自微信公众号 “真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

任何美好的概念,如果在楼市中被重度营销,过度透支预期结局大概率就是招致市场的反感。

也不知道什么事情起,上海西面的项目都会在营销端口有意无意带上一句,我们是哪个方位的虹桥概念。

说实话,哪怕不是一个行业内人,仅从用户角度,我都会有点信息疲劳。

然而,在看过各种形式的文案,或者我们自媒体文章,着力点基本好像都在告诉你,大虹桥现在怎么牛逼,未来怎么牛逼。

本质上,就是讲述利好和预期,当然这也没错,不过我极少见到,有着探讨虹桥发展的原动力。

或者换句话说,作为上海当下没有之一的发力点,上海为什么要不遗余力的投资大虹桥,必须的那种。

而记不清哪位哲人说过的,你能看到多远的过去,就能看见多远的未来,这次,我想和各位聊啦,上海弄出一个大虹桥的原动力。

01

复盘下上海这些年的发展,其实有两条脉络,一条明线,一条暗线。

明线很好看出来,上海真正意义上的进入发展超车道,从90年的浦东大开发开始。

不知道各位有么有鲜果要开发的是,上海东面的浦东,而不是继续向西滚动开发。

要明白上海是个地倾西南的城市,浦东的地理上限一眼就看穿了,撑死了把临港开发好就到头了。

上海,为什么必须投资大虹桥

回过头来你会发现,那个时候只有浦东能真正意义上承载这样世纪规划,上海最多富裕土地储备,国家意志的认可,外贸时代的加持(外高桥,金桥,洋山就是外贸时代的产物)。

如果还有一个话,还有和黄埔一起占着最好江景段资源。

而且浦东很聪明的一点,就是在于知道自己空间上限在哪,所以很早采用了一种倒逼式的发展模式,走上一条产业迭代路径。

我曾经看到过张江的发展史,现在看着富的流油的张江,真的曾经比谁都穷。

没有因为只想着吃透红利,而是一开始拒绝走上卖地这种块钱路径,着实过了一段苦日子。

但是就在这阶段,张江产业以飞快速度在进入和换代着,还倒逼出一支能力很强的招商团队,并能向外输出了。

所以我们能在上海很多区域看到张江打头的科创园。

总之,浦东就这样一个政策高地,不停利用红利来加速产业成长的道路,很成功,陆家嘴,到世纪大道,到张江,外高桥,再到现在唐镇包括现在临港自贸区都是同样的逻辑。

浦东在以肉眼可见的速度成长,这样,上海的东面就立住了,预期也达成了。

02

差不多晚个十年吧,浦东把前期资源铺垫好了后,浦西开始发力了。

因为浦西的进一步开发不如浦东那般高调,我个人称为暗线。各位回想下,上海规划中,最重要的几个节点。

四个副中心,一城九镇,到最近扩容九个副中心,这种全局性规划中,浦东的参与的分量很少。

几乎可以说,这些就是量身打造的浦西扩张指南。

虽然晚了十年,但上海的西面在以极快速度追了上来,城市边界以难以置信速度在推进,以前觉得外环还挺远,现在地铁通车极限都快超出环沪高速了。

让我概括下,这种模式就是大面积点状散开的撒网,虽然建档粗暴但很有效,西上海的饱和远比想象中来快。

最极限的典型,上海嘉定安亭已经真的和苏州昆山花桥无缝城区衔接了。

上海,为什么必须投资大虹桥

换句话说,上海到一个非常微妙节点,一个城市化的缓坡阶段。

折射出来,这几年的上海经济增长率在一线城市确实挺靠后的,我们这两年听到有关上海质疑挺多,不仅深圳都要压一头,连杭州都有后花园说。

而就在这样微妙的关头,上海自己却看不懂的提出两条控制线,人口控制在2500万以下,建设用地控制在3200平方公里。

留给粗放的增量空间真的非常小了!

上海又一次,必须到了有新的高增长的以点带面的驱动时候了,而这个选择机会,没有选择,只能是大虹桥。

理由很简单,只有大虹桥有这个天时地利人和。

03

先说天时,给大家看涨图,上海的绿化带隔离图。

上海,为什么必须投资大虹桥

上海的这张图这么看各位就看的很清楚,上海边界基本已经固化下来,能突围的点,只能是预留最薄弱的那一环。

所以这个时候我们再来看这张绿化图,我们发现,其实从根基上已经做好了伏笔

上海,为什么必须投资大虹桥

整个排布只有往西侧是直接打开的,这就是伏笔,也是未来大虹桥的未来路径。

同时,大虹桥的三大地利元素也显露出来了。

开头我们说了上海地倾西部,往东是无尽大海,但是往西线则是上海经济纵深。

以前周边发展确实依赖的上海带动,但是这么多年高速发展后,浙北的高科技,苏南产业升级都在反哺上海。

这样一种受力反哺最好受力点,恰好也是能同时在两端受力的大虹桥,

这种位置直观点,就是区位上说长三角一体化示范区,江苏出吴江,浙江出嘉善,上海没法出嘉定,也没法出松江,只能是青浦。

上海,为什么必须投资大虹桥

而这种地利效用结果直接带动第二种元素出现,超级工程,虹桥枢纽出现了。

我不知道上海当初在做这个世界第一的空铁联运枢纽时,到底有没有想过搞大虹桥,但是结果就是这个区域注入了超级流量池。

接着我们看,围绕大虹桥大批的商业商务区都是连片出现的,这也是上海从未有过的。

上海,为什么必须投资大虹桥

产业搬迁也是不急代价玩真的,我踩盘大虹桥就遇到这么一个央企项目,地段核心,地价半送,条件就一个,总部货真价值搬过来。

所以,我们看到大虹桥从枢纽工程,底子就打非常好,整个发展生态一开始就走上非常良性的循环。

接着,第三点元素也是我觉得是很远见的。

就像开头说的,一个世界级规划的成功先决,就是要大规模连片可利用的土地。

这点上,大虹桥前置准备太牛了,几乎15年前就把大虹桥周边拆迁工作大规模启动了,到了现在,我们基本在那找不到什么老破小小区,而结果就是:

上海,为什么必须投资大虹桥

以虹桥为界限画了一条虚线,发现很清晰的分界线,虹桥往西,大量的土地都保持在农田或者绿化的状态。

这样的土地储备量是惊人的,换句话来说,想要开发随时都可以启动。

同时,淀山湖和周边密集水系也为未来大规模开发储备够用的水资源。

就地利来说,大虹桥属于上海最被老天爷赏饭吃的地方。

04

最后,说说人和吧。

都知道,国家给了大虹桥很多,某种程度你也可以把他视为人和,但是各位为什么有没有想过,上海内部结构这么多远,为什么偏偏是虹桥。

都说长三角是世界级城市圈,环沪是中国城市群标杆,而实际呢,直到这两年长三角一体化正式提成国家战略,环沪和上海很多断头路才刚刚打通。

所以本质上城市和城市之间依然保持相对的独立

这种规划在每个城市单独发展的时候是有好处的,互相有壁垒,可以扶持本地产业,帮助原住民可以更好的生存生活并且扎根不外流、这样的规划原则在目前中国大部分城市依然适用

但是对于上海这样的强一线城市来说,未来如果是想要带动周边,牵引外部城市,这样的规划其实是不行的

本质上需要在内部的连接上重新构筑一个核心,并且需要打破目前的环线结构,以超高能级去驱动长三角城市粘合。

上海,为什么必须投资大虹桥

大虹桥,你的担子很重啊。

好,说了这么多,相信各位也理解了,不是大虹桥有多命好,而是到了这个阶段,不管愿不愿意,只能是大虹桥是上海城市下一个高速周期阶段最优解了

意味着,你现在看到大虹桥得到很多,但未来大虹桥只会得到更多,没有办法,这边责任远比你想到重要。

而对我们微观的个人来说,没有什么比跟投着一个城市级,国家级的投资行为更保险了。

你说呢。

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