买房不看不知道,土地性质区别巨大

地产情报站 · 2019-09-19
土地性质和产权用途的千差万别。

编者按:本文来自微信公众号 地产情报站(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

很多人以为买房主要就是看看地段和价格,其实这里面的学问可多了,比如土地性质和产权用途千差万别,还款金额和时间也不尽相同。买房是何等大事,小小一个细节就能带来巨大影响,站长今天就来科普一下买房需要注意的那些事。

土地性质一般情况下分为五类,包括居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。其中工业用地是指用于工业产生或者和工业生产有关的场所,比如车间、仓库、设备房等等都属于工业用地。

其他用地一般用来建设学校、医院、实验室等设施。而对于大部分人,面对最多的是居住用地和商业用地。其中住宅用地指的是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,具体包括城镇居民的普通住宅、别墅用地、城镇混合住宅用地、城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地等土地。

而商业用地可建综合商厦、购物中心、百货商场、超市、专业商店、旅馆酒店、酒店式公寓、商办公寓、写字楼、会展中心、小学、中学、菜店、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等。

对于跟购房者关系最大的商办公寓,是指开发商将依法批准的商业建设地块以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,常见的形式有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、Soho、Loft等。

居住和商业土地区别

居住用地和商业用地的区别,首先是贷款方式和还款年限不同。商业性质的住宅产权是40年,只能进行商贷,而且贷款年限最高只有10年;而住宅性质的住宅是70年产权,除了可以选择商贷,还能使用公积金贷款,贷款时间最高30年。每个月还款少了,压力当然也就小了很多。

买房不看不知道,土地性质区别巨大

其次是首付比例,商业性质的住宅最低也得5成首付,而住宅可以做到3成首付。最后就是契税,首套住宅的契税根据面积大小而定,一般是1%-3%;而商业性质住宅的契税均为3%。看着不多,但是总价算出来肯定也不少,省下来够买几个苹果11了。

举个例子:小A购买了一套70年产权的房子,开发商在2008年签订土地使用权,在2012进行销售,小A在2013年拿到房产证。最后是2008年加70年产权,就是A的土地使用权年限。

如果是在政策轻松的城市购房,商业性质住宅也不是一无是处,一些刚需想着可以买来过渡,今后再转手;投资客在不占名额的条件下也可以买来投资。这就是为什么很多人倾心于公寓的原因。然而别忘了,商业住宅40年产权的房屋首付要5成,而且商贷利率比公积金高了很多,月供也不是小数目。

除去资金因素以外,购房资格也是个问题。就北京而言,目前商住政策最大的问题是个人很难购买,新建商办类项目只能出售给企事业单位、社会组织,存量商办类项目再次销售可卖给个人,但个人必须在京连续5年缴社保或个税,在京无住房和商办类房产。最要命的是只能全款购买,只能全款购买,只能全款购买——重要的事说三遍。目前北京处于全国最严格调控措施。但对于部分位置较好的商住,如果价格跌幅大,持有价值仍在提高。而北京周边的香河、大厂、固安都不限购,价格也比较便宜,比较适合刚需一族。

居住和商业使用区别

1.生活成本不同

商业住宅的水电费会高出很多,而且不能通燃气。因为属于商业性质用地,所以需要按照商用标准收费,一般情况下比住宅收费标准高出30%左右。从生活成本的角度考虑,如果有资金有名额,建议一步到位买住宅。

2. 落户政策不同

一提到商业住宅我们首先要考虑的一定是落户问题,因为绝大多数城市的商业住宅是不能落户的,而普通住宅就不存在这些问题。

3. 入学政策不同

在一般情况下,商业住宅是不能申请学位的,虽然现在有部分城市给商业住宅配置了学区,但是这种比例太少了。所以如果家里有孩子需要上学的家庭,买公寓时一定要万分注意。

4. 设计标准不同

大部分的商业用房采光和通透性都不是很好。有些商业用房的卫生间和厨房都没有窗户,而且阳台也是内阳台,采光条件自然并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定,住宅必须满足日照、采光等相关条件,因此现今的住宅大多都是明厨明卫,采光条件会比商业用房好很多。

5. 居住品质不同

一般住宅为两梯三户或者四户,人员较少,不会对出行造成困扰,私密性也比较好。而公寓通常为两梯十户,甚至更多,人员不仅多而且杂乱,安全性和私密性都无法得到很好的保障。

就居住公寓来说,相对于普通住宅其面积会比较小,适合的群体也不一样,因为总房款会相对较低,适合部分手头紧张的单身或小两口居住。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别,比较常见的公寓户型很难做到南北通透,并且常常没有阳台,甚至是全封闭幕墙外立面,没有可打开式窗户。

对于小白,为了不被忽悠,一定要在签合同前仔细查看合同上的土地资质和产权性质。对于已经购房的置业者,可以通过审查土地证的“土地性质”一栏去判定土地性质。如果看不到《国有土地使用权证书》的,可以到国土资源局、土地信息中心查,都能查到。

根据《土地登记办法》第七十二条,国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料,国土资源行政主管部门应当提供。

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