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乐伽公寓在西安曾陷“解约”风波 “长租房” 是一门好生意吗

36氪陕西的朋友们 · 2019-09-19
西安的绝大多数长租公寓虽然属于长租房的范畴,但明显具有集中型、开发商自营、地产+品牌等特点,而以平台机构组织散户方式较为少见。

编者按:本文来自“西安日报”,作者:海江;36氪经授权转载。

“前段时间新买的大房子装修好了,刚好过个夏天,这几天乘天凉搬了过去,老房子闲着就挂牌想出租。昨天一个自称某平台机构的工作人员,在电话中表示要与我签一个5年的长租合同,并想将我的房子分割成十几平方米的几个小房子,再次出租。”张先生说,他没有出租过房子,对什么转租、二房东、租赁平台等也不是很了解,不知道这所谓的长租对房东而言利大还是弊大?自己的闲房子能不能委托去长租?

“长租房”形态 主要分为两种模式

“期限稳定不再为租房东跑西跑,家具配套齐全,管理规范不用担心随时涨租金,这就是长租房的特性和带给租客的诸多利好。”某中介机构王经理表示,在一二线城市,随着新市民不断增加及高校毕业生的择业落户,租房市场空间日益见长,传统的房屋中介点对点房源推介租金商谈,显然已跟不上发展节奏,新兴的长租房正以白领公寓、单身公寓、合租公寓等名头,为更多上班一族、工薪阶层所青睐。

“目前市场上长租房形态分两种模式,一种为整体整栋楼宇集中式公寓,大多数隶属房企开发商名下,在西安如万科的泊寓、龙湖的冠寓等;另一种为分散式,平台机构一般将这种不同区域、地段的房源,统一装修后对外招租。”王经理谈到,对于普通零散业主而言,闲房长租只能是后一种。

有关资料显示,西安住房租金前半年累计涨幅为2.08%,但收益率仅为2.3%,排在全国50个城市的第30位。与去年同期住房租金收益率3.3%、城市第17位相比,涨幅下滑十分明显。二十一世纪不动产郭经理认为,今年租房面积从数据上看,70㎡—120㎡户型为市场主体,其中90㎡—120㎡租赁成交量占市场份额三成以上,70㎡—90㎡的住房稍微逊色一些。价格方面,租金区间为1200元—3000元,其中月租1500元的住宅占据半壁江山。所以,客观上目前住房出租收益已经不及银行三年期定存,有些甚至赶不上两年期定存。希望高收益、出租不断档,众多房东的心理期望,为长租房提供了广阔的市场。

“租期至少一年不收取中介费,房租可月付、季度付、全年付灵活多变选择自由,房屋维修家具损坏更换有专人上门服务,不用和房东因琐事喋喋不休,不担心为找新家随时东奔西走。”租房者赵女士说:“长租房签合同制约期限稳定,有机构专人管理温馨体贴,搭设平台供大家交流交友等特性。这对于我们刚上班、住房需要过渡的工薪阶层无疑是一大利好,在市场巨大需求面前更是一种发展趋势。”

委托闲房租赁  须防范潜在风险

“上月初,乐伽公寓宣布倒闭了。西安已付一年租金租期未到期的租客,在房东催收房屋断电断水的前提下,将乐伽公司、房东告上了法庭,要求退还租金、押金及支付违约金。”地产资深策划人靳先生提醒,资料显示,目前在全国已有十几家长租公寓经营者“跑路”,其中不乏知名企业和规模机构。长租公寓面临年轻群体,降成本、智能化是业界共识的一种发展方向,而管理精细化、资金链是否充裕却是衡量经营者能走多远的内在动力。在此背景下,业主委托闲房租赁,一定要委托实力雄厚、有发展前景的经营者平台或机构,防止被忽悠。

“有关数据显示,目前集中在北京、上海、深圳等一二线城市的长租公寓品牌达1000多家,房源规模已超过200万间。在西安,龙湖冠寓、万科泊寓、E客公寓等众多长租公寓品牌也捷足先登。”某地产公司赵总指出,西安的绝大多数长租公寓虽然属于长租房的范畴,但明显具有集中型、开发商自营、地产+品牌等特点,而以平台机构组织散户方式较为少见。

“日前,河北省已发布公告,从10月1日开始,河北省税务局将对省内个人出租住房不能提供成本费用的,按租金收入的5%-10%征收所得税。”某房屋中介张经理强调,房屋出租征收所得税意味着,房东低头数钱的日子要成历史了,为了省去短租、住房闲置、讨价还价等麻烦,也为了多一份保险多一些收入,大多数现房业主都情愿委托长租。但如果以破坏房屋结构为前提,将自己刚装修或装修不久的住宅任人破坏分割群租出去,即使三五年内能获得多一些租金,可与曾经的装修成本相比还是得不偿失。

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