我总结了这5条买房经验

魔都财观 · 2019-09-17
买房干货。

编者按:本文来自微信公众号 魔都财观(ID:moducaiguan),作者: 魔都财观团队,36氪经授权发布。

经过2015年开始的一轮房地产涨价潮,买房保值增值的理念开始深入人心,绝大多数人发现,房产是家庭财富的压舱石,房本的数量对财富的多寡起到了决定性的作用。

在过去的十几年,房地产是国家的支柱产业,全国各地飙升的房价是经济蓬勃发展的一个缩影。买房早的人都占了大便宜,买房致富的故事在我们每个人身边也在不断上演,只要买房就能赚钱的观点一时间深入人心。

但是,在决策层下定决心调整经济结构、不把房地产作为刺激短期经济的手段的当下,我们可以预见的是,房价不会像以往一样,以陡峭的斜率向上冲刺。

未来更可能出现的局面是各地楼市涨幅分化、竞品之间差异化加剧。而作为买房人,面对即将到来的变革,我们对买房的收益应该有个客观合理的预期,把防范风险作为首要大事。

对此,我花了些心思,从历史上踩坑亏损的经验之中,整理出5个买房误区,供大家参考。

01 新房相比二手房更有投资价值

我们团队发现很多人都是“新房癌”患者,买房只愿意买一手的。

他们想买新房的理由,一是觉得崭新、未住过人的房子适合拎包入住,让人感觉住的舒适;二是觉得许多新房都建在热门板块,或是热门板块的辐射区域,小区又自带底商、泳池会所等优质配套,未来升值的潜力相比周边二手房会更大。

我认为,事实并非售楼处和楼书宣传的那么美好。

房产投资圈内存在的一个共识就是——自住买新房,投资买二手。

房子这个建筑物本身不能增值,而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值。也就是说,土地价值占房产总价越高的,未来升值的空间就越大。买新房相比买二手房,将更多的资金花在了漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修之类并不会随着土地一起升值的事物上。如果花同样的总价买二手房,就可以买到比新房更大的面积,由于面积等于土地价值,未来房子的绝对涨幅会更高。

另外一点值得注意的是,在很多值得买房的大城市里,由于城市建设的成熟与完善,新房已经占不到很好的区位了,最黄金的地段已经被早年建造的小区提前占位。这也是二手房能凭借更好的区位,增值涨幅高过新房的原因之一。

比如在上海,占据大宁板块最佳区位的小区是平均建筑年代在1999年的东方明珠大宁公寓,区域标杆的大宁金茂府反而在一个边角料的位置。

我总结了这5条买房经验

音乐学院板块位置最好的小区是1999年建的嘉丽苑,身处东湖路淮海中路,小区对面就是环贸iapm,堪称城市中心的绝版稀缺地段。

我总结了这5条买房经验

就算是同一开发商多期开发的项目,前几期的位置都是优于后几期的。浦西老牌豪宅翠湖天地就是个很好的例子,由香港开发商瑞安耕耘20年开发。翠湖1、2、3期伴随着周边商业和太平桥公园的成长,占据了新天地的最佳C位,而最新的4期就明显不如了,严格地来说,属于老西门板块。

我总结了这5条买房经验

然而我发现,现在的新盘,即使小区位置不如同区域的二手房,但由于房龄新、以及利用买房人对区位认知不足,定价普遍是要高出二手房不少的。

不过,再经过个十几年,当初的新盘也变成“老破大”的时候,地段价值就会凸现出来,占了C位的楼盘会更抢手,只有当退潮了才会发现谁是那个裸泳的人。

02 新房的“房龄”相比二手房要更新

新房的价格比二手房高,除了产品力更好、精装修之外,还有一点很重要:新房的房龄更短。

我们都知道,在国内,住宅并不是永久性的私产,产权的使用年限是70年。虽然目前还未发生过70年住宅产权到期如何处理的普世案例,但我们预计,产权到期之后大概率是会产生一笔续期费用的。按照媒体报道的温州少数个案,房产到期后续期可能要支付房价三分之一的价格。具体未来是怎么样,谁也不知道,但一定不会是免费。

这个续期费用已经体现在二手房的售价里了,简单粗暴地计算的话,使用年限每减少1年,房子的总价就会折价1%,但会有个一、二成的封顶。也就是说,同一个区域内30年房龄的房子,相比10年房龄的房子折价20%,是一个比较合理的估值。

但这个70年,到底是从什么时候开始倒计时呢?

很多人都以为是从交房的时候开始算,只要买的是新房,那使用年限就是完整的70年。

事实真的是这样吗?

NO!

住宅产权的70年使用权,是从开发商通过招拍挂取得土地的那一天起就开始计算的,项目的整体转让也不影响使用年限的减计。

比方讲,某A开发商在2001年就拍下了一块地皮,一直捂盘不开发,到2014年的时候资金链断裂了,把地皮转让给了B开发商,B开发商继续捂地,到2017年才动工,2019年取得预售证并向业主出售。新房的业主拿到房产证时,使用年限仅剩 70-(2019-2001)=52年,并不是完整的70年。

而周边的二手房C盘,是开发商在2009年拍地并立刻动工建造的,2010年就取得了预售证并卖出。二手买进C楼盘的业主,拿到房产证时,享有对C盘的剩余使用年限为 70-(2019-2009)=60年。

通过这个案例,我们发现,买了一个完工九年的老楼盘,剩余的可使用年限也可能比全新的新房还长了8年,房产剩余使用年限的长短完全取决于开发商拿地的日期,而不是楼房建造的年份。

如果拿地年份特别早的“伪新盘”的价格比周边老楼盘卖的贵很多,由于使用年限的问题,未来涨幅估计会跑输老楼盘。

我想分享一个小技巧,大概率能帮助大家避开“伪新盘”的坑。

我们购买新房时,一定要仔细查看预售证上的“土地使用权出让合同编号”,这一栏有住宅土地的出让年份,土地使用权的70年就是从此栏标识的那一年开始减记的。

下图就是一个典型的坑,开发商居然在1993年就拿了地,捂盘长达26年,实际到手使用年限仅剩44年,表面光鲜亮丽的新房子,实际房龄比许多购房者都年长。

我总结了这5条买房经验

以上海为例,需要警惕的是市中心黄金地段的港资新盘。其次是一些旧改项目,把九几年的老大楼改装成新房卖出,这些项目的普遍剩余使用年限也不足50年。

03 开发商越大牌,房子品质越好

大家买新房越来越看重开发商的品牌,愿意为知名开发商的品牌付出溢价。近几年房地产行业集中度提升的很快,这种趋势会越来越明显。

但是,房企的名气越响,房子的建筑工艺、装修品质就一定好吗?

还真不一定是这样!

大开发商的优势是资金量雄厚,高溢价的地王基本都是它们拿的。但在这轮限价下,这些项目都是要亏本的。

为了少亏一点,开发商肯定会在建筑和装修质量上打点折扣,这就产生了所谓的“维权盘”。

开发商在全国有千千万个项目,一个项目维权了,对它的整体声誉影响不大,在维权成为普遍现象的当下,很多无良卖家更是有恃无恐,只要限价够低,再烂的品质也不愁接盘侠。

这种现象背后的逻辑,我认为有两点。

首先,一刀切的限价扭曲了房产市场。开发商造楼是要赚钱的,断人财路,最后为楼盘降标买单的还是业主。

更重要的,国内房地产业至今为止还未脱离野蛮生长的模式。规模为王、快速扩张依然是王道。房企前三位的碧桂园、恒大、万科,虽然产品都不错,但他们主要还是靠规模取胜,高周转、控成本仍是主旋律。

在这样一个市场下,劣币驱逐良币成了常态,谁造房子速度越快、成本用的更低,谁就在竞争中胜出。

中鹰、华丽家族、业丰置业…真正的经典产品缔造者们都早早地退出了竞争。

04 越偏远的盘未来涨幅越大

之前的一轮牛市中,越是远离市中心的地方,房价涨的越猛。大城市的板块均价在涨幅过后,呈现出一个扁平化的状态,这得益于城市边界的扩张,原本的城市边缘地带经过时间的沉淀,被纳入了中心城区,价格也向市中心看齐。

但是,这个趋势不可能一直延续下去。当偏远地区的均价逐渐接近中心城区的时候,购房者就会用脚投票——几百万上千万的投资决策,是不会被各种“环线论已经过时了,XX以后就是宇宙中心”、“XX就是下一个XXX”之类的营销话术所蒙蔽的。

有意思的是,我通过分析历史数据,发现了一个事实:城市的领涨板块,也是存在大周期轮动的。

因为上一轮房产牛市中,近郊、远郊板块普遍涨幅要远高于城区,所以目前大家产生了这样一个共识:越偏远的地区在房地产牛市的时候涨幅越大。实际上,这个经验只是恰好适用了2015年后的这一波行情,并不是一个普适的规律。

借用上海乐居对2010-2015年间上海各板块新房涨幅的统计数据,我们可以发现,在那段时间,涨幅榜前列的居然一大部分都是内环线核心板块,与现在受欢迎的“郊区涨的快”的论调恰恰相反。

我总结了这5条买房经验

我不能肯定地说历史会重演,下一轮房产牛市将由城市中心领涨,板块间差价会再一次拉大。但是,投资远郊无地铁、无政策利好的板块,很有可能不会看到上一轮快速翻倍的辉煌。

在当下时点,像上海大虹桥、深圳沙井之类有长三角一体化、粤港澳大湾区国家级战略规划的近郊地区,还是非常值得入手的,其他无政策利好的郊区板块,如果周边地铁、商业等配套不成熟的话,还是谨慎一点为妙,上一轮行情它们沾了普涨的光,下一轮可能不会那么幸运。

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