富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

未来城不落 · 2019-09-17
房产江湖的风云岁月。

编者按:本文来自微信公众号 楼市头条(ID:lsttcz),作者: 村长,36氪经授权发布。

2017年7月19日,融创、富力、万达“世纪交易”,在那场交易中,王健林将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,富力则临时杀价花了199亿元从万达手里“廉价”买走了77家酒店,两项交易总金额高达637.5亿元。

如今两年过去,壮士断腕的王健林已然走出阴霾,万达重新在全国各地大肆投资盖广场,半年撒钱近3000亿。

“白骑士”孙宏斌依旧风生水起,2019年上半年,融创的销售额继续稳居前五,营业收入和净利润同比增长均超60%。从万达接手的文旅城也相继顺利开业,各业态的火爆程度超出预期。

万达和融创无疑都是“赢家”。

而这场交易中的另外一名玩家富力,则走出了一条截然不同的路。

2019年上半年,富力的营收和利润增幅都远低于去年同期,负债规模和融资成本却越来越高,还一度传出暂停拿地提前过冬的新闻。其中,占用大量资金收购的酒店,一直在亏损。

于是,江湖上传出了这么一句话:

万达的文旅城和酒店都是好肉,但有的人咽下去了,吃得有滋有味;有的人贪多嚼不烂,搞得现在,整个消化系统都出了问题。

在以规模论座次的中国房企江湖里,爱吃肉的人永远不会少。就目前而言,许世坛和他带领下的世茂,就是其中胃口最大的一个。

01

2019年,在泰禾因为资金链面临断裂而不得不卖股卖项目求生,旭辉因为拿地太猛而被列入暂停公开市场发债业务的名单(旭辉后来称:尚未收到任何相关的书面通知)。而同为闽系房企的世茂,在许世坛的带领下在并购市场上一掷千金。

3月,许世坛收购泰禾、万通旗下共7个项目的部分股权,总耗资41.48亿;

4月,许世坛分别收购明发旗下子公司51%股权、开诚旗下的五宗地块、泰禾旗下1个项目49%股权以及若干债权,共耗资46.366亿;

5月,许世坛再次收购泰禾旗下的3个项目公司部分股权,共耗资39.72亿;

6月,许世坛出手粤泰股份,用72.35亿收下7个项目的部分股权……

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

许世坛是许荣茂唯一的儿子,虽然长着一张圆圆的娃娃脸,外界对他的印象始终难以摆脱“房二代“的标签,然而他实际掌舵世茂房地产,也已有足足8年时间。

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

今年1月,许荣茂退居二线,许世坛顺利接棒。在公司各部门摸爬滚打20年,许世坛终于被其父扶上公司总裁之位。

在出任世茂房地产总裁的第一年,许世坛就将公司的销售目标定为2100亿元,并且要进入TOP10行列。为了达成这个目标,许世坛似乎认定了并购这条路,被业界称为“新并购王”。

但回顾中国房地产的并购史,融创和孙宏斌只有一个,而消化不良的“富力”却有很多。世茂会走向哪条路?

02

2015年,刚当上亚洲首富的王健林在一次采访中,表达出正为接班人的问题发愁:他那当时正处在争议漩涡中心的儿子王思聪拒绝接管万达,复合型的企业人才,也并没有找到。

这个问题放在世茂,是不存在的。早在2014年,任大炮提到房地产新生代时就说:

世茂的许世坛算一个。

1999年,许荣茂在注册“上海世茂投资有限公司”时,从许荣茂和许世坛名字中各取一字,命名“世茂”,还将儿子的“世”字放到了自己的“茂”字之前。

彼时人们便已经预测,许世坛接棒是迟早的事。

但许世坛并非生下来就是金汤勺,他出生的时候,父亲还在工厂打工。

1991年随父亲去澳大利亚后,许世坛就读于悉尼科技大学。1997年毕业后回国,他先是在外部历练,到香港一家地产代理公司当销售员,1998年,许世坛正式加入家族事业。

张爱玲说,出名要趁早。出道大概也是。

世茂在北京打下知名度之后,并去投资上海。当时陆家嘴有一半的办公楼都卖不出去,许世坛很不解:

爸,你有没有搞错?

后来,许世坛亲自操盘世茂滨江花园,2001-2004年连续4年获得上海市住宅销冠,直到今天还担任着上海世茂的董事。

滨江模式炒红了世茂,也炒火了许世坛。

自2004年起,许世坛从执行董事做到了副主席,再到如今的总裁及执行董事,身上的头衔越来越大。

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不过,“世子”这些年的管理运营看似策马奔腾,但实际上并非一路顺风顺水。

2011年,由于产品滞后、销售不佳,世茂陷入销售瓶颈,合约销售额307亿元,仅完成原定360亿销售目标的85%。2015-2016年,世茂规模严重掉队,跌出行业前十。

借着行业的东风,2017年世茂才迎来了真正的转变,地产全年销售额为1007.7亿元,同比增长47.9%,成功跻身千亿房企阵营。

2018世茂全年累计合约销售额为1761.5亿元人民币,同比上涨75%,创下近年来最好的业绩记录,排名从2017年的16位大幅跃升至11位。

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

事实上,过去两年,几乎所有地产商的日子都过得不错,他们享受着这个行业的最美好时光:规模飙升、利润飙升。这两年,恐怕所有地产商都会觉得自己是这个世界上最厉害的人,且没有之一。

2019年1月30日,世茂房地产发布公告宣布,已委任该公司副主席及执行董事许世坛为该公司总裁,许世坛将为该公司的副主席、总裁及执行董事。

在公司各部门摸爬滚打20年,许世坛终于被其父扶上公司总裁之位。

03

和所有地产二代一样,许世坛不喜欢贴在身上的某些标签。年轻的掌舵人散发着全力搏杀的拼劲,却不会再用老一辈的方式去扩张。

相比于许荣茂“中庸派”的做事风格,许世坛表现得更为“好胜”,对规模有着强烈渴望。今年3月份世茂房地产2018年业绩发会上,许世坛旗帜鲜明的表态:

欲重回十强宝座。

在许世坛的带领下,同为闽系房企的世茂在并购市场上一掷千金,化身新一届“并购王”。

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

图片来源:地金网

不完全统计,自今年许世坛接手世茂以来,先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购,累计斥资近200亿元。这还不是全部,用许世坛的话来说:

还有很多项目在谈。

在年初的业绩会上,许世坛表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。按照去年回款1374亿估算,2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。

在世茂收并购的一长串名单里,泰禾、粤泰、万通、明发,日子都不太好过,尤其泰禾和粤泰,遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。

而总部同在上海、遭遇黑天鹅的新城控股也曾将40余个项目股权摆上出售货架,许世坛也和新城控股新任董事长王晓松一起吃过饭:

都是朋友嘛。

在今年的中报上,人们也看到了许世坛这半年来的并购成绩。

今年上半年,世茂新增建筑面积1412万平方米,新增拿地788亿元,分别同比增长82.7%和70.9%,其新增土储总价的60%是用于并购获取项目,上半年通过并购获得的土地建面达900万平米,货值达1800亿元。

许世坛也表示,今年三季度公司还将与TOP10房企展开合作。

虽然许世坛表示,“重回前十”从来不是世茂的奋斗目标:

对手总是刚好领先一点点,世茂的目标是增速比同规模企业快。

但世茂想要极速扩张的心思,根本藏不住。

04

在许世坛看来,公开土拍市场竞争激烈,土地价格昂贵,仅3%-4%的利润空间。相反收购是今年拿地的很好补充,部分好的项目还能实现8%-10%的利润空间。

许世坛的算盘打的甚是精妙,可是如此大口吃肉,能不能顺利消化始终让人担心。

凡事都具有两面性,在规模提升的同时,世茂房地产的负债率也在悄然走高。

2019年上半年,世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元。

世茂房地产的资产负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

或许“白骑士”这个名字太过悦耳,以至于许世坛操刀的任何一笔并购交易达成后,行业内外都会有一种“白骑士搭救”的浪漫主义解读。

但项目有价,情义也有价。

一度夸赞“厚道”的贾跃亭爱惜羽毛的的并购之王孙宏斌,被贾跃亭坑了165亿之后终于流着泪承认:

人有时候要敢叫日月换新天,有时候也要愿赌服输。

正因并购夹杂着行业的变迁、商业的规律、人性的复杂,大幅的并购势必带来成倍增加的风险。

此次被迫出售大量项目给世茂的泰禾,就因一两年前并购郑州、南京等多个问题项目而被套牢。

富力向左,融创向右:新“并购之王”许世坛会走哪条路?

而世茂与粤泰合作的五个项目,也不乏债权、股权关系十分复杂的情况。

富力或许就是前车之鉴。

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