新增预收款增加额:这个排名泄露了24个月后的财报

未来城不落 · 2019-09-17
精读数据报告。

编者按:本文来自微信公众号 和讯房产(ID:hexunhouse),作者: 杨羚强,36氪经授权发布。

新增预收款增加额:这个排名泄露了24个月后的财报

每当各大机构公布的房企月度销售排名出炉时,总有企业脸上会挂出“不服”二字。朗诗集团董事长就在2018年的一次行业活动中公开爆料,有企业为了上排行榜,让总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约。

就是那种货真假实的销售,也因为统计口径的不同,而备受质疑。比如有的企业是以认购开始,计算销售额的;有的则规定签约,才能计算销售额。有的企业只计算权益销售额,有的则计算全口径销售额,有些则是算操盘销售额。

不同的统计口径,真真假假的销售额数据,让每家企业公布的销售额的参考价值变得越来越低。很多时候,上市房企的股东们会发现,尽管企业的销售额年年两位数增长,但是企业的营收、利润却是停滞不前,有些还有明显下滑。有没有指标可以代替销售额,即能在一定程度上反映公司今年的销售表现,又能预测24个月后房地产企业的业绩。

记者在求教多位地产大咖后获悉,预收款或者合同负债,由于是在签约后收到预收款后才能计入,对企业销售回款的表现,反映的精确性要远远超过目前各种口径的销售额统计。特别是预收款是企业两到三年后确认营业收入的基础,某种意义上决定公司未来的营业利润和净资产收益率,对于投资者来说,重要性远远超过了各种版本的销售额数据。

很多人以为,销售额大幅增长的,一定是未来的业绩明星。但是如果销售额中只有很小一部分,能转化为预收款,进而转化为营业收入。那么这样的销售业绩,就可能导致股价被高估,反之则可能造成股价低估。

比如远洋、美的置业、中粱、花样年等企业,就有可能因为市场低估了企业销售表现,客观造成股价被低估的问题 这将成为投资者的机会。

预收款增加额,不仅仅能反映公司当下实际的销售表现以及24个月后企业的实际营收状况,同时也将影响企业当下的实际财务健康程度。

那些预收款增幅明显,并在负债额的比例中比较高的企业,通常对有息负债的依赖度比较低,如果没有快速扩张需要,不用通过大举借债来解决企业运营资金的需求。

相比之下,那些预收款增幅较低的企业,由于很难通过销售迅速取得回款,就不得不需要通过扩大债务来维持企业运营。

所以,如果上半年企业的预收款增加幅度,超过整个负债的增幅,往往意味着企业财务运营越来越健康;而如果相反,则说明公司的财务状况可能正在恶化。

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