租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

未来城不落 · 2019-09-12
共同期待加速的发生。

编者按:本文来自微信公众号 贝壳研究院(ID:gh_44da0ccc8400),作者黄卉,36氪经授权发布。

住房租赁作为住房可循环供应系统的重要环节,是在住宅使用权的让渡下,不同租住者之间的循环使用。住房租赁既实现了房屋资源的高效配置,也为居民提供了更为灵活多样的居住方式。租赁市场作为房地产市场长效发展的重要组成部分,也是房地产“全流通”框架发展的基石和市场稳定器,对行业长效机制的建立有着举足轻重的作用。全球范围看,租赁市场的重要性日益增加,主要发达国家正在进行从“购”到“租”的市场重建。

国际经验看,租赁的崛起势不可挡

租赁在发达国家的住房结构中占有重要地位。现状看,美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%,而德国更是高达53%。越来越多的家庭选择租赁作为居住方式,停留在租赁市场的时间也更长。历史上看,英国的私人租赁市场经历了战后的抑制缩减到80年代后期的复苏,住房市场经历从购房到私人租赁的转变;德国经历了战后严重的住房短缺,二战后的市场化大规模住房建设奠定了其租赁为主的市场结构,在之后的70年私人租赁市场不断得到强化;美国经历了二战后的住房自有率提升,2006年受到次贷款危机的影响住房自有率不断下降,主动租房时代来临,租房成为新潮流;而日本二战后城镇化加速,高企的房价迫使年轻人被动进入租赁市场,也奠定了日本庞大的租赁人口的基础。

图1 各国租赁家庭占比

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

数据来源:德国联邦统计局2014年数据,欧洲抵押贷款联盟2017年数据,哈佛大学房地产研究联合中心2016年数据, Allocating social housing: opportunities and challenges,2010,贝壳研究院整理

国际大都市的租赁人口占比更高,多数在40%-60%之间。纽约的租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京为39.5%。40%以上的人口选择租赁作为居住方式成为大都市的常态。

图2 租赁人口占比(%)

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

数据来源:贝壳研究院整理

发达国家租客的租住行为更为稳定。德国的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年,而中国的平均租赁周期仅为8个月。长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感,促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案,有利于整体租赁市场的长期良性发展。

图3 各国平均租期(年)

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

数据来源:大东建托自有托管资产租赁周期数据,Housing debt and the economy: a tale of two countries, 2018,贝壳研究院,贝壳研究院整理

私人租赁的崛起势不可挡。全球范围看,主要发达国家都面临着房价高企带来的住房代际不平等。购房难度的增加、社会住房的缩减、住房成本的增加以及可支付能力的下降都将更多的人群挤入私人租赁市场。以英国为例,婴儿潮一代的住房自有率从成年早期一直上升到退休,比任何一代人都要高。相比之下,千禧一代的住房自有率比任何一代都低。数据显示,英国现在的年轻人拥有房产的可能性只有婴儿潮一代的一半左右。

发达国家的租赁进阶:不断推动从“购”到“租”的市场重建

私人租赁市场是房地产市场重要的缓冲带。房源的供给和租客的需求深度影响市场格局。发达国家不断加强私人租赁市场建设。供给端看,政府采取鼓励投资、放开管制、税收和补贴等多种政策工具刺激租赁房源供给;需求端,通过严格立法保障租客居住权益,增加居住稳定性。

租金管制的放开刺激了私人租赁市场的活跃性,促进房源供给。对比看,美国、日本、德国和英国在历史上都进行了不同程度的租金管制,管制限制了租金收入,抑制了租赁房源的供给。德国在战后50年代进行市场化经济改革,放松价格管制[1];美国只在两次世界大战期间和战后短暂的住房短缺时期进行了租金管制,而且只是在部分州层面非联邦层面进行管制;日本只在20年代大萧条时期和二战后的一段时期进行租金管制。英国的租金管制持续时间最长,达到75年,长期严格的租金管制也导致私人租赁市场一度从繁荣走向衰竭,降到9%的住房市场份额。1988年,英国的租金管制放开后,私人租赁市场开始复苏,更多的私人房东进入租赁市场,促进了租赁房源的供给。

[1] 德国的租金监管是采取以参考市场价格为基准,是一种市场化指导,详见贝壳研究院《德国房地产市场研究报告》。

图4  英、德、美、日租金管制时间比较

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

数据来源:贝壳研究院整理

税收制度影响私人房东收入再分配,进而影响房源供给。不同国家出台了优惠政策减少私人租赁市场的税负,促进供给积极性。在德国、法国、美国和意大利,折旧和租金损失是可以抵消收入,在一些国家,资产持有时间越长,资本利得税的税率就越低,以鼓励长期资本利得税投资。在奥地利和德国,个人房东可以在10年后免税出售住宅租赁房产,在德国,如果收入在4年内再投资于房地产,就可以免税出售。

 图5 不同国家的房租收入的所得税比较

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来源:《Towards a Sustainable private rental sector》,贝壳研究院整理

强有力的租客保护政策是租赁市场长期发展的有利保障。以德国为例,租客保护政策从一战开始实施,战争期间对于租客的保护不断加强,贯穿德国住房政策发展的始终,一直延续到今天。在德国,房东很难违背租客的意愿轻易终止租赁合同,为租客提供了长期稳定的居住环境。

合理的租客权益保护制度是租赁市场需求的稳定器。以英国为例,英国担保式的短期租赁增加了市场灵活性。租金管制与租住权的保障密切相关。自1997年以来,英国的默认租赁形式一直是担保的短期租赁。这通常是一个初始的固定期限(6个月或1年),在此之后,它成为一个周期性的(月对月或周对周)租赁。在固定期限后,房东可以提前两个月通知房客:房东不需要事先签租约。有担保的短期租赁并不是英国唯一允许的租赁形式。法律允许其他形式的租期,包括终身保障或更长的租期。担保式的短期租赁增加了市场灵活性,使得租金更加市场化。

图6 租客在目前地址居住的时间长度

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

来源:贝壳研究院整理

与欧洲国家类似,租约到期后,除非房东能证明其占有的理由,否则房客有权继续住在该物业中,房东没有自动收回该物业的权利。这种安排对租户更有利,尤其是那些打算长期住在物业内的租户。这项规定充分保障了租客的居住稳定性。

图7  租期保障国家比较

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来源:贝壳研究院整理

中国租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

目前我国已基本告别住房短缺,户均套数超过1套。经过40年的快速发展,我国的户均住房套数已经达到1.08套,人均住宅面积达到36.6平米,基本实现了供需平衡,进入由数量扩张向质量提升转变的阶段。随着我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代,过去以销售去化为导向的高周转模式逐渐转变为长期持有的运营模式。伴随着房地产行业的进阶,租赁市场也进入新阶段,在未来将不断向一个可持续的、专业化的租赁生态体系进化。

图8 我国历年城镇户均住房套数变化(套) 

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数据来源:wind,国家统计局,贝壳研究院整理

图9 不同国家人均住宅面积比较

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数据来源:wind,贝壳研究院整理

品质租赁、消费升级是大势所趋。随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进,租赁消费升级大势所趋。未来住房租赁市场,90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。新生代思想更为开放,追求自由、消费观念超前,更能够接受租赁生活方式。其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。同时,年轻一代更加注重租住品质,消费升级是必然趋势。

全人群、全生命周期租赁需求爆发。同年龄段人群对于住房有不同的需求。学生及刚毕业的职场新人对于居住面积、品质要求相对较低,而对价格较为敏感;进入社会几年后,结婚之前的的租客对于居住质量要求提升,相对应的支付能力也有所提升;结婚之后以及有小孩的夫妻开始有整租需求,且如果有老人同住一般需求为两居室及以上。位于租房生命周期不同阶段的租客存在差异化需求,这会促使整个租赁行业供给产生分化和细化。尤其在房价较高买房负担较重的大城市,会有更多处于不同阶段的租客产生租赁需求,差异化的发展能够更好满足不同的需求,从而也能够实现整体市场规模的提升。

图10 客户画像九宫格

租赁新纪元:向可持续的私人租赁市场进化

来源:贝壳研究院整理

私人租赁市场上,租客对产品的需求也更加多元化。租客对居所的需求不再拘泥于居住需求,安全需求、社交需求逐渐衍生。居住安全性、舒适度、住所的设施及环境、居住隐私性及活动和社交,都逐渐成了影响租客体验的重要因素。一个更加开放、更为庞大的私人租赁市场,伴随着的是租客不同层次需求的不断释放。

图11 租客需求关键因素评价

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来源:贝壳研究院整理

私人租赁市场上,租赁产品体系不断丰富。近几年的发展,白领公寓逐渐成为红海,为中高端人群提供的金领公寓、以及为企业员工提供的蓝领公寓不断推出进入市场,并得到租客的正反馈。

图12 不同层次公寓产品分类

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来源:贝壳研究院整理

一个市场不断健康进化的标志是其效率、可持续性、开放性的不断叠加。在私人租赁市场发展的今天,对比国外,我国的私人租赁市场已然走在了进阶的轨道上,并且正在加速发生。让我们共同期待。

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