在这个略惨的金九银十,你该不该去薅房企的羊毛?

地产情报站 · 2019-09-05
买房需谨慎。

编者按:本文来自微信公众号 地产情报站(ID:dichanqbz),作者化无,36氪经授权发布。

金秋九月,秋风刚起,楼市的“金九银十”会不会如期而至呢?楼市不是庄稼,不按季节春种秋收,但我国的楼市却是有季节行情的,比如11、12、1月是传统的淡季,3、4、5月“小阳春”,9、10月份则是著名的金九银十。翻看往年历史记录,一般传统的旺季到了,雷打不动,哪怕再不景气的年份,成交量也会有一波相对冲高。

然而随着各机构8月份总结数据出炉,房地产市场持续转冷:重点城市累计成交量持续走低,一线城市环比下跌10%,同比下跌7%,除上海有所回升外,北广深均回调,二三线城市成交量环比下跌6%,同比下跌3%。值得一提的是,全国300个城市共成交土地面积6503万平米,环比减少27%。

在这个略惨的金九银十,你该不该去薅房企的羊毛?

从数据看,2019年是特殊的一年,相较于去年同期8-9月份的市场高位,今年3-5月迎来短暂的小阳春后,市场逐渐退烧,仅在3-6月期间维持了1800万平米的高位,但随着730会议国家一锤定音“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,直接定调接下来的楼市不允许有任何行情,7-8月份迎来普降。

在全面降温的现实下,楼市成交量下滑已成定局,这也预示了2019年似乎不会有往年那么红火的金九银十了。站长认为,当一切信号都指向“收紧”,在房住不炒的强烈态势下,接下来房价步入“横盘”的周期将是大概率事件。(横盘是股市上的说法,换算到楼市就是常说的“稳”,房价不涨也不跌,维持在一个合理区间内。)

像往常一样摩拳擦掌准备大展拳脚的开发商们,没了金九银十,还能撑多久?数据显示,今年1-8月三大龙头房企权益销售额同比出现负增长。在面临市场低迷和资金流的双重高压下,开发商只能认清形势,“断臂求生”成为多数房企的选择。

在这个略惨的金九银十,你该不该去薅房企的羊毛?

以偏爱打折促销的恒大为例,前几年尝到了甜头,今年进入8月首周便开启新一轮的全员营销,全国532楼盘闪购78折、集团旗下公司悉数推出全员营销优惠升级活动。

实际上,全员卖房并不是什么新闻,近日在2018年百强房企名单上前50名的时代地产,在进军千亿阵营的路上,也被爆出要求全员卖房,且不同岗位面临不同的KPI:员工一套,经理总监两套,副总裁六套……

时代中国只是众多房企的一个缩影,内部员工集体卖房已成为正常的营销手段,这背后反映出的是销售增长的压力、经营现金流的吃紧,也是对行业基本面发生变化的未知恐慌。

在楼市上行的周期,靠高企杠杆和高周转赚取利润的日子一去不复返,从前的老路弊端丛生,一个可佐证的数据就是,截止目前我国已有300多家中小房企宣告破产、倒闭或重组。对于众房企来说,苦日子在后头,发展的阻力很大,放慢增地、以降价换来购房者的认可,这才是掌握主动权的唯一出路,说白了,这才是楼市的真相:“活着”最重要。

反观购房群体,央行的LPR机制横空出世,如同冷冷的冰雨往投资者脸上无情地拍。眼瞅着楼市没有了炒房的作妖,也没有了以往的躁动和喧嚣,渐渐恢复平静,刚需购房者可以淡定自若地去选对的房子了。

为什么说是“对”的房子?因为现在那些收入颇高、名下不止一套房产的人,买起房来仍是乱买一通,只会跟风投机取巧,却对非常重要的买房思维一无所知。有时候,不是你以为的就是你以为的:

政策一出,乱买一通

8月初,上海自贸区临港新城放开限购,原来需要缴纳5年社保或税现在缩短到3年,人才居转户由7年缩短到5年,一时间引来市场关注。一线传来消息称各方投资客前去抄底,除了总价高的别墅以外,不少楼盘房源均被卖空。但站长告诉你,真正的炒房客,是不会去投资这样的区域的。

首先,临港新片区地处偏僻,离陆家嘴70公里,离浦东机场超过20公里,从地理位置单论,并无绝对优势。其次,这里长期以来人气不足,新区的设立很明显意在充分发挥对外开放的优势,吸引增量人口,提升人才坏境,但尽管规划得前景无限,想要吸引更多的产业和人口,还需要很长一段时间。

如果你是一名刚需,在上海其他区域无法获得购房资格,在临港新区当然应该珍惜这次机会。但如果你是投资购房需求就要慎之又慎了,在本身现金流不充裕的情况下,很可能熬不到新区发展起来就要转手了。正如媒体报道所言,如果不在临港地区工作,买房后长距离奔波往返也是相当折磨人的。

稳妥来说,遇到此类新区的时机后,不要鱼贯而入乱买一通,具体可以参考环京地区被套牢的人。针对各城市九牛一毛的新区,站长给出几条购买建议:

非要买,必须买市级以上新区,国家级新区更好。最好与主城区接壤,距离别超过10公里。以天津的滨海新区为前车之鉴,与城六区割裂太远,经济难免受影响。没有地铁的新区或县级新区能躲多远躲多远,地铁是一个城市财富值和交通的象征,不要光看着光环大,若距离远、产业跟不上,买了房的大概率就是上套。不要听开发商忽悠,他只会盖房子卖给你,而不会和你共同持有房子。

中介的嘴,骗人的鬼

现在买房直接敲定房源的相当少,大部分人都要去售楼处“洗礼”一遭。知名主持人窦文涛曾说:“这辈子唯一没骗过你的人就是房产中介。”中介自始至终一天几个电话,任你虐他千百回,他还是想方设法让你买买买。

为什么?我们知道,大型中介公司的中介费都有底薪+提成,一套房产的交易额1%-2.5%是要交给中介的,一套600万的二手房,光中介费就有6-15万,落到经纪人手里的大概有3万。所以为了完成业绩,中介一定会一个劲催你买房。

中介带你去看房,你以为是按照从近到远或者从便宜到贵的顺序?都不是,而是按照“中好坏”的固定推荐模式。他们会把带看的几套房分成好、中、坏三档,把想让你买的房子放在中档——注意,不是你想买的。这样,你会先看完各方面都还可以的中档,再看一个相对不错但价格较高的,最后再看一个很差的,让你的心理形成一个落差,帮助快速成交。

老一代思想最坑人

还记得电影《夏洛特烦恼》里的买房桥段吗?夏洛因为可以预知房地产的未来,嘱咐大春,让他把准备上大学的钱全部拿出来买房。虽然结果很尴尬,大春在北京二环边买了两套房,买的时候每平米2700,刚过半年就涨到了2900,他就把房子全卖了,自以为赚了一笔。后来一看房子涨得太疯狂,又劝家里亲戚朋友把房子全卖了,租房子住,等房子降价了再买回来。

我们以现代的眼光看过去是相当搞笑的。某网友父母在2008年卖掉上海一处老房后,手握一辈子都赚不来的现金,在楼市牛市时期2016年前后无动于衷,到了2017年末平稳期才想用手中的二三百万投资一套房,可惜时机早已错过,回想从前那套房,至少损失500万。

还有一种老人,他们年轻时没有被房子的问题严重困扰过,总想不明白买房为什么要贷款,为什么要欠银行的债。面对城市的急速扩张,他们看到的只是房屋空置现象,疑惑这么多房子给谁住,却没有意识到,因为多出大量的房子,让这个城市的人口容量也扩大了,大多数的人类活动都离不开房地产。

站长举这些例子是想告诉你们,如果你没有能力给你的后代留下多套房产,就不要把自己过时的老思想强加到孩子身上。对于买房这件事,千万不要觉得攒够了积蓄再买,因为你的收入根本不可能追上房子升值的速度,反倒是东拼西凑借钱买来的房子,未来最有可能成为孩子的保障。

有时候,买房并不是一个等有钱后才可以做的决定,借钱的结果就是省钱,攒钱的结果才是亏钱。

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