两年后负债1700万亿,房企做好准备了吗?

盐阿白 · 2019-07-18
2021年将达到1700万亿的偿债水平

当地产“黄金期”过去,机遇和危险并存已经是中国地产行业的常态。各大房企纷纷面临融资难、高负债、低利润率的困境,专家预测“偿债高峰”将在2021年抵达。而在危机之下,5G、细分市场、高素质人才等又给房企提供了无数机遇。

中国经济新一轮增长周期下,房地产该如何定位?如何确定发展战略?7月17日,中原地产举办了“房地产趋势高峰论坛”,对这些疑问给出了答案

政策特征下的楼市趋势

中原集团的研究董事程澐表示:“中国的房地产市场很重要的一个特征是政策性,在过往的房地产周期里,政策对市场的调节作用非常重要。”

首先体现在人口政策上,房地产的发展与城市的发展紧密相连,最终都与人口的整体的发展趋势相互关系。

从整体上看人口政策,特大城市、超大城市控制较严,而大城市、中型城市、小型城市的人口政策已经开始逐步放开,这会带来人口向规划城市群集中。这些城市今后对房地产的需求也将更大。

受棚改政策的影响,三四线城市的楼市在前两年表现较为火热,为全国成交量带来了将近15%的贡献。但从去年开始,棚改放缓,三线城市的成交量开始有所下降。

在一二线城市的新开楼盘上,今年上半年出现了平稳回暖的趋势。但4月19日,住建部再次重申房住不炒的政策,整体市场再次进入观望期。

在大规模新建住宅房地产的开发高峰过去以后,二手房成交情况成了衡量重点城市发展的重要指标。

数据显示,今年上半年一二线城市的二手市场也开始有所回暖。从中原地产监测到的20个城市二手房市场的情况来看,目前已经回到了过往五年的平均水平。在政策环境没有变化的情况下,一线二线城市的二手房市场回暖将是一个确定的趋势。

房企三大难点:融资难、高负债、低利润率

自2014年起,房企融资贷款比例逐渐放缓,到2018年,房企自有资金的比例已经从40%上升到50%,整体的融资成本从过去的年化3.5%上升到了6.5%。

北京中原总经理任莉透露:“近几年,恒大、碧桂园、泰禾的融资成本已经高达10%到15%。国内房企由于一直维持高负债水平,所以2018年,已经超过50家上市房企负债率高达80%。”

她表示,未来三年,房地产企业将进入了偿债高峰,2021年将达到1700万亿的偿债水平,是2017年的5倍,生存环境非常艰难。

在盈利上,房企利润并不高,上市房企TOP30没有超过15%,小企业利润率比大房企更低,整体市盈率房地产仅次于银行、钢铁行业。

在低利润背景下,龙头房企通过高速周转实现利润率。例如恒大,6个月就需要开盘,6个月以上去化率必须达到60%;碧桂园,4个月开盘,5.5个月资金回正,6个月资金再周转。如此高周转的速度,才能支撑房企的快速发展。

北京的房企的周转周期,已经从过去平均380多天的开盘周期,提速到平均200多天,中海云熙从拿地到开盘已经缩短至122天。

在负债率上,与香港、新加坡等房地产的负债率相比,国内房企负债率明显偏高,根据2018年中报显示,富力地产的净资产负债率已经攀升至187.5%,而香港长江实业净资产负债率仅有4%。

在资金规模化发展下,国内千亿房企从2014年只有7家,到2018年,已经上升到30家。

细分与智能化成就房企未来

在对中国地产业未来发展趋势的分析上,北大光华管理学院教授陈玉宇认为:未来房地产发展的关键在于“把房子盖在哪儿”,而这取决于未来40年人口和产业的流动。

1990年至2018年,中国共出生了4亿人。年龄最大的90后,也已经30岁。在未来的25年时间里,4亿年轻人口将会选择最理想的城市,最有前途的行业,他们的去向,决定了中国的城市化。

从需求角度上看,他们还是中国消费的主力。陈玉宇表示:“地产商要着重思考的就是,这些年轻人作为需求者,需要什么样的产品和服务,然后选择去盖什么样的房子,在哪里盖。”

房地产是低频消费品,但人们对公共空间的需求却越来越大,这导致细分成为房地产发展的生死逻辑。

从企业的战略方向的细分方面看,带动企业发展的细分将成为企业真正的IP,房企可以通过IP带动超级粉丝,重新构建自己的生态模式。例如京投发展以TOD为自己的发展逻辑,金茂、朗诗也纷纷以健康科技作为自己的IP来发展。城市运营方面,万科、华润、大悦城控股等,在核心城市的旧城改造和通过城市运营来提升区域的价值,实现更高的开发收益。

通过极致细分,开发商能扩大生存空间,对产品细节也能做极致创新。

消费者的变化,也使社区的深度运营重构了房地产的开发生态。业主对物业管理水平的要求越来越高,这也成为不少开发商打造品牌时的重点。解决物业发展之痛,可以实现持续盈利。

后产品时代还向公共空间聚焦。人们关注的已经不再是室内的空间,除了小区环境、小区物业,客户更关注的是公共空间和公共文化设施,业主将对公共空间提出更高的要求。下一站的风口也应该是公共空间。

进入5G时代,智慧社区也将成为一大趋势。

可以预测,大数据下的人脸识别会成为解决社区安防的有效方式,可以直接连接公安数据、连接过往的行迹,真正做到安全识别。在云计算支持下,监控设施也不再形同虚设。过去各个社区的探头都有时效限制,到一定时间会被清洗覆盖,容量不够也会自动就覆盖了。而未来,数据可以永久保留,同时也可以对保安起到很好的提示作用。

另外,物联网也将成为一大卖点,未来通过智能机器人的精准定位,或许可以实现家门口的快递和配送。

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