大理、秦皇岛、洛阳……251次出手后,这些三线城市亮了

36氪的朋友们 · 2019-07-17
不要被部分三四线城市的火热给蒙蔽了。

编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者西部菌,36氪经授权发布。

大理、西安、秦皇岛、贵阳、洛阳……

上半年70城房价数据日前出炉,据21世纪经济报道梳理,新房涨幅排前列的,正是上述5个城市;二手房版块,呼和浩特、大理、南宁、西宁和秦皇岛,力压一二线城市,霸占涨幅榜前五。

有收缩危险的三四线城市,向来不被看好。而且统计局公布的6月70城数据显示,整体涨幅基本回落,小阳春结束。

那么,这些经济、人口都不占优势的城市,为什么还能逆市上扬?三四线到底有没有未来?

上半年的三四线城市到底有多热闹

在一二线城市频繁在区域竞争中“霸屏”时,整个2019年上半年,楼市最热闹的还是三四线城市。

数据显示,上半年新房涨幅排前五的城市依次是,大理9.6%,西安8.7%,秦皇岛8%,洛阳7.6%,贵阳6.4%。此外,包括石家庄、徐州、济宁等在内的诸多三四线城市,涨幅都超过5%。下跌的只有湖南岳阳,跌幅为0.3%。

大理、秦皇岛、洛阳……251次出手后,这些三线城市亮了

来源:21数据新闻实验室

二手房涨幅前五的城市依次是,呼和浩特8.5%,大理7.4%,南宁7%,西宁7%,秦皇岛5.6%。另外多个城市下跌,跌幅最大的是青岛,下降1.8%;其次广州1.7%,安庆1.5%。

一二线城市和三四线城市的分野,在6月的70城数据同样得到了体现。以二手房为例,6月一二线城市涨幅整体回落,三线城市涨幅却在微扩。

其中31个二线城市环比上涨0.3%,回落0.2个百分点;35个三线城市环比上涨0.7%,涨幅扩大0.1个百分点。像唐山、无锡等地,环比上涨超过了1%。

新房和二手房涨幅位居前十的城市,有大理、秦皇岛、呼和浩特3个。它们的涨幅和北上广深以及热点二线城市形成了鲜明对比。为什么如此?

首先对一二线城市来说,无论经济、基建还是人口状况都相当火热,但作为楼市风向标,也是最容易被重点关照区域。稳房价、稳地价、稳预期,首先稳的就是它们;一城一策,它们担负的主体责任同样最大。

据不完全统计,2019年上半年全国的楼市调控多达251次,其中被中央点名的,不少都是二线城市。如5月18日苏州、佛山、大连都被预警。

所以二线城市中的热点,尤其是苏州和西安,都接连推出了更具针对性的调控措施。尤其是西安,落户即可买房成为历史,一年社保的限购要求,封堵了人才政策对楼市的火力。

三四线的火爆,除了棚改货币化等因素外,其实也是严格的调控政策下一二线城市投资资金外溢助推的结果。

秦皇岛、大理等地为何如此火爆

相对一二线城市来说,不管是土地还是人口,三四线都不占优势,所以上半年如此强劲的后劲未必会一直延续,楼市的价值,仍还会继续向一二线头部城市集中。

以新房和二手房涨幅都领先全国的秦皇岛为例,在河北,秦皇岛属于发展垫底的城市。2018年的公报显示,秦皇岛GDP只有1635.56亿,排名省内第八。而石家庄和唐山都在5000亿以上,其中唐山为6955亿。

大理、秦皇岛、洛阳……251次出手后,这些三线城市亮了

来源:统计局官网

秦皇岛的房价水涨船高,一个因素在于,去年以来房屋建筑竣工面积大幅下滑,全年跌幅高达38.9%,土地供应也在减少,与此同时房地产开发投资却在不断增长,供应减少,加上投资火热,让楼市不断升温。

另外值得一提的是,河北诸多城市中,秦皇岛是为数不多人口净流入的城市之一,2018年的户籍人口为300.08万,常住人口313.42万。当然人口涨幅很小,去年增长只有2.34万。

其他领涨的城市如贵阳、洛阳和南宁,经济体量更大,如洛阳GDP达到4640.8亿,是中部非省会第一城的有力竞争者。它们的房价水涨船高,跟自身的土地、人口息息相关,有着明显的阶段性特征。

以贵阳为例,自连接珠三角的高铁贯通后,楼市就迎来一波利好。近两年势头高涨,和棚改以及大数据产业吸睛的曝光度有关。

另外像洛阳,供地增加也为楼市添了一把火,碧桂园日前14亿拍得新地王,更是让洛阳楼市一度沸腾。

大理、秦皇岛、洛阳……251次出手后,这些三线城市亮了

来源:统计公报

要单独提下大理。大理是个相当迷你的城市,2018年的GDP只有1122.44亿,户籍总人口363.52万人,在去年年中时房价却冲破一万,直追甚至反超省会昆明。

大理的火爆不同于上述城市。首先对洱海等重点区域的治理,腾退了不少建设用地,导致土地供应减少;其次它是个重要的旅游城市,而去年年中暴涨,是因为海南的政策收紧,大量度假型的购房需求外溢到本地,抬升了房价。

当然不管是大理,还是贵阳、南宁等省会城市,和强二线城市相比,它们上半年的涨幅,都不是人口大量流入的结果。这决定了就中长期来看,涨幅回落是大概率的事。

三四线的艰难才刚刚开始

今年上半年的楼市,还有个数据值得留意,更能反映真实情况的二手房,环比下跌的城市多达20个,创下了今年以来的新高。

可见能够体现楼市基本面的,还是一二线城市,而非那些半年涨幅破5%的三四线。当然它也说明,相对于去年上半年192次,今年的251次出手,的确收到了立竿见影的效果。

在严格的调控下,一线城市注定不可能有大的波动。二线城市搞强省会、建都市圈、推人才新政、修地铁,正处于如日中天的发展上升期,有上涨的预期,在房住不炒的红线下,却容易被重点关照。

相对来说三四线的确是最“野”的城市,缺少关注度,远离一线的监管,在楼市升温时率先领涨,政策层面如菏泽的案例显示的,率先解除限购、限售限制。

当然这也意味着,在楼市企稳时,没有经济、人口长期支撑的它们,同样会是率先遇冷的区域。所以,千万不要被眼下部分三四线城市的火热给蒙蔽了。

大理、秦皇岛、洛阳……251次出手后,这些三线城市亮了

来源:21数据新闻实验室

就在前两天,银保监会要求信托公司控制房地产信托业务增速,提高风险管控水平,信托业务收紧,意味着房地产的融资通道大幅度变窄。

那些资金链紧张的房企,在今后不排除以价换量来回笼资金。而长期来看,从棚改利好逐渐消失的三线外城市撤离,将主要战线收缩回一二线城市,会成为多数房企巨头的共识。

所以对这些上半年势头生猛的三四线城市来说,经过251次出手后,下半年的日子可能不会太好过。

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