2019上半年:潮水退去,烟台放声哭泣

未来城不落 · 2019-07-12
冥冥之中,这是我唯一要走的路

编者按:本文来自微信公众号:楼市新说,(ID:loushixinshuo),作者:新sir,36氪经授权转载

放眼十数年,烟台楼市从来没有像2019年这样迷茫,烟台开发商也从来没有像现在这样慌。

几乎全部的开发商都采用渠道销售,不惜牺牲利润提高销售提点,卖一套房销售提成最高甚至可以达到8万。

而2018年烟台人均可支配收入也才34901元,不及销售卖套房提点的一半。

一位项目营销负责人告诉新sir,他们家的项目销量,有一多半是靠链家、惠百家这样的渠道来支撑。

城市高楼LED屏是地产广告,小区楼梯间是地产广告,出租车、公交车广告屏长期被地产霸占。铺天盖地的地产广告,渗入到烟台人生活的每个角落。

但即使是这样的不留余力的推广,烟台楼市仍然不可遏止的下行。

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腾策数据表示,2019上半年烟台烟台新建商品住宅成交套数21022套,同比下跌27%,成交金额232亿,同比下跌9%。

而这个数据还是因为6月份各家房企冲刺业绩换来的。若非拼尽最后一口气,数据会更加难看。

让我们再来回顾一下2019年一季度的销售数据,锐理数据显示,2019年一季度新建商品住宅销售面积9.4万平方米,同比下降39%。

与销售低迷对应的,是库存的快速上涨,截至3月底住宅市场可售存量为416.9万㎡,同比上升26%。

商业可售存量为135.3万㎡,去化周期高达87个月。也就是说,按照现在的销售情况,需要6年零10个月才能把现存商业产品销售完。

但是在一连串市场低迷数据的背后有一个数据格外引人注目,1季度公寓市场成交5.3万㎡,同比上涨48%。

住宅成交同比下跌39%,公寓成交却逆势同比上涨48%,这样巨大反差大背后折射出市场现状——房价居高不下,低总价的公寓成为人们抢手产品。

2019上半年,人们不是不买房,是真的买不起房。

据房天下数据,2019上半年烟台六区房价,莱山区以13650元/平米领衔,牟平区以7967元/平米垫底。

2019上半年:潮水退去,烟台放声哭泣

目前莱山市面主推产品中,基本都100平米起,手头上没有130万的预算,都不敢考虑莱山。

楼下王阿姨看了一天房回来后说:这哪里还是房企,这是活生生的居民财产收割机。

2019上半年居高不下的房价,把一众购房者挡在售楼处门外,有心买房,无力贷款。

2

购房需求被透支是烟台2019上半年成交量下跌的另外一个主要原因。

始于2016年的这一波上行,透支了烟台太多的购房需求。

2016年,棚改货币化快速推进,烟台房地产市场迎来历史上历时最长,涨幅最大的黄金3年。

据腾策数据,2016年烟台商品住宅成交面积469万平米,同比增长30%,2017年成交面积679万平米,同比增长45%。

2019上半年:潮水退去,烟台放声哭泣

房价在棚改的大手推进下不断上涨,一天又一天的刺激着购房者的神经。

终于在这场轰烈的运动中,积压的库存被迅速消耗,但一部分未来的购房需求也被透支。

在2012-2018年烟台商品住宅市场供求走势中我们可以清楚的看到,2016年后,成交面积超过供应面积,市场进入供不应求状态。

直到2018年,供应面积同比大幅增长46%,再一次勉强超过成交面积。市场再次进入供大于求状态,抢购之风在2018年底勉强刹住车。

但这两年烟台新增人口有限,计划几年后买房的需求都在过去两年被透支,烟台哪里还有什么购房需求。

2019上半年新建住宅成交量大幅下跌是市场规律,更是大势所趋。

3

每天晚上睡觉前,我都喜欢在阳台上往外看,站在莱山区世纪华府的21楼,窗外是标志牌闪亮的烟台广播电视台,而在电视台的后面,是一片漆黑,但我知道,那里是莱山最大的住宅区——三滩社区。

2019上半年:潮水退去,烟台放声哭泣

2019上半年,三滩社区绝对是烟台厮杀最为惨烈的板块。

总面积只有十几平方公里,不足莱山区的4%,但吸引着数家知名房企的入驻。

贝壳在售房源显示,目前在售的项目有万科翡翠大道、上海滩花园、万光中华城、远洋东莱郡、飞龙金滩花园、鲁商公馆,而万科翡翠长安也即将于近期开盘。

2019上半年:潮水退去,烟台放声哭泣

这几个项目像是商量好的一样,清一色的知名房企、清一色的高单价,还有清一色的大户型。

产品同质化极其严重,而且除个别项目有少量的两居室外,绝大多数产品均为大户型的三居室。

过去几年市场的火热,让赚钱红了眼的开发商有些飘,纷纷开发利润率高的大户型产品。

本以为可以借助放开二孩政策再大赚一笔,却忽略了高房价已经让人们想生而不敢生、生不起。

房企做梦都没想到,之前热销的三居室,现在反而成为烫手山芋。

三滩社区的大户型产品诟病是烟台楼市的一个缩影,不只是三滩社区,现在放眼整个烟台市,两居室占比极少,而且几乎全部脱销。

万科翡翠大道95平米产品已近乎告罄,但143平米大户型却可以随便挑。

中海锦城85平米户型所剩无几近乎需要抢购,而118平米产品可以随便挑。

金科博翠山首次开盘132套房,开盘当日去化30套左右,首开去化率23%。

没有人喜欢买两居室,但大家又只能买的起两居室。

开发商过度追求大户型的高利润,却大意了高总价的滞销风险。

用2018年地产界流传的一句话描述2019上半年的烟台开发商再合适不过:

销售时流的泪,一定是前策定位时脑子里进的水。

4

2019的上半年,一共183天。

烟台楼市有困惑,有火热,有房企残酷的市场竞争,有购房者纠结的无可奈何。

碧桂园拿下新地王,规划中要大力开发的幸福遭遇地块流拍。

新城董事长亵童被抓,高价拿下的地块不知道还能否继续开发下去。

远洋、金科两兄弟在去年的同一天进入烟台,却又一同在上半年遭遇销售滑铁卢。

一季度全国重点城市迎来小阳春,却很快被一道道政策浇灭了回暖之火。

苏州调控加码、西安调控加码,信贷融资收紧,刚刚吃了一口粮的房企又要勒紧腰带过日子。

持续火热了3年的烟台楼市突然之间受到寒潮袭击,没人知道这场下行还要持续多久。

2019上半年,烟台多少购房者翘首以盼房价下降,好让自己能够在潮湿的海风中有一处庇护之所。

但即使是房子卖不出去,房价却神奇的坚挺着。

2019上半年,持续2年多喧闹的抢房大剧谢幕,潮水退去,市场、房企、购房者一起在高房价的漩涡中挣扎,放声哭泣。就像朴树在一首歌中唱到:

我曾经跨过山和大海,也穿过人山人海,我曾经问遍整个世界,从来没得到答案,我不过像你像他像那野草野花,冥冥之中,这是我唯一要走的路啊。

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