房地产“白骑士”简史:情义还是生意?

未来城不落 · 2019-07-10
当一家公司陷入困境时,一定会有一个“白骑士”出现。

编者按:本文来自微信公众号:攸克地产(ID:youkedichan),36氪经授权转载

企业发展到被拯救的地步,需要一些前提条件。中国房地产的市场化历史并不长,却实实在在地出现了几次“白骑士”驰援事件。回顾这些事件,还是挺有意思的。

《大话西游》里,紫霞仙子说:“我的如意郎君是一个盖世英雄,有一天他会身披金甲圣衣,脚踏七色云彩来娶我。”

至尊宝相貌丑陋,举止粗俗,却是紫霞最期待的“白骑士”。“白骑士”源于西方文学作品,指在危难时刻伸出援手的人。此人英勇又浪漫,身骑白马,自带光环,很可能帅得一塌糊涂。

近几年,楼市调控频发,很多房企身陷囹圄。一些并购方手握重金前来施救,“白骑士”一词就此进入房地产。曾经的融创,如今的世茂,都被津津乐道地称做“白骑士”。

这个名字太过悦耳,以至于任何一笔并购交易达成后,都会有一种“白骑士搭救”的浪漫主义解读,似乎故事中丝毫没有尔虞我诈和斤斤计较。

实际上,从封建时代的土地兼并开始,房地产并购从来就不是一宗浪漫的生意。在现代商界,道义固然常被挂在嘴边,“价值”才是真正的主导。正所谓,“项目有价,情义也有价”。

房地产“白骑士”的历史,就是一部并购史,其中夹杂着行业的变迁、商业的规律、人性的复杂,并随时代变化呈现出不同的书写方式和价值走向。

但无论如何变化,在现代商业社会中,剧情的开端总是不变的:当一家公司陷入困境时,一定会有一个“白骑士”出现。

你能猜中开头,但能猜中结局吗?

1

1994年,广西桂平市西山,万通集团的六位创始人在不断的争执和扯皮中结束了一场会议。由于经营理念、战略思路不同,六人很难达成一致。这次会议为此后的分裂埋下伏笔,也被称为“分裂会议”。

第二年,“六君子”正式分家。时任公司财务负责人的潘石屹获得北京东三环外的一块土地,开启了创业之路。

潘石屹把这块土地打造成了当时的地标性项目SOHO现代城,一鸣惊人。此后几年间,他相继开发了北京长城脚下的公社、海南博鳌蓝色海岸、建外SOHO、朝外SOHO等多个项目。2007年,SOHO中国在港交所上市。

说出来你可能不信,潘石屹是中国房地产界第一个真正的“白骑士”。

早在2004年,潘石屹就与任志强上演过“鸡蛋换粮票”的交易。任志强将华远手中的“粮票”——尚都项目的二、三期转让给潘石屹的SOHO中国,后者付出10亿元人民币的“鸡蛋”。

很多人认为任志强才是这次交易的“白骑士”,因为在建外SOHO意外大卖后,潘石屹将面临近一年的“断粮期”。但实际上,这个原本是1992年香港招商的项目已经被三次倒手,在潘石屹重新规划设计后,终于获得新生。同时,华远也借助这笔资金进行了其他收购。

2007年11月,“鸡蛋换粮票”场景再现。刚刚上市的SOHO中国花费24亿元购入原北京民源大厦和“燕莎圈”高档住宅项目,最终包装成光华路SOHO2和SOHO北京公馆。这两个项目均是从华远手中购得,前者还是北京著名的“半拉子工程”。

潘石屹与任志强私交甚好,互相信任。在茶馆聊天时谈到项目收购,他们甚至会在烟盒上起草合同。任志强认为,潘石屹虽然高调浮夸,契约精神却胜过大部分开发商。即使交易未能达成,两人的关系也不受影响。

此后,“白骑士”潘石屹的收购之路一发不可收拾。

2008年到2011年的四年间,SOHO中国在京沪两地收购了17个项目,耗资约360亿。公司旗下大部分资产均为收购而来。纵观收购的过程,出手之精准,作风之凌厉,丝毫不亚于后来的融创。

值得一提的是,在资产负债率最高的2011年,SOHO中国的负债率也仅为61.1%,可见财技之高。

潘石屹并不是传统意义上的开发商,却以“烂尾楼买手”的身份异军突起。他的成功,与那个年代房地产市场的快速发展密切相关,也带有极强的个人色彩和不可复制性。

2004年“831大限”之后,中国大陆迅速成为房地产市场的一片“热土”,内地和外资(以港资为代表)房企纷纷在公开市场圈地。此后,内地房企实现了第一轮规模增长,港资房企则大多走上“囤地”之路。两大群体的发展分野就此出现,并将其引入不同的发展道路,这是后话。

潘石屹反其道而行之,他的大部分项目都经收购而来。由于避免了土地市场的激烈厮杀(早期土地交易规则并不完善,价格很容易被推高),潘石屹总能以低价拿到京沪的核心地块。

同时,潘石屹拥有绝顶的产品意识和营销功力,他收购的烂尾楼,大部分都在重新包装后获得新生。

客观地说,直到如今,SOHO系列都是中国最知名的房地产产品系之一。虽然产品本身争议巨大,还曾被宋丹丹炮轰“难看极了”,但其极具个性化的设计和“居家办公”理念,直击当时的市场“痛点”,重庆还曾出现山寨版的SOHO产品。

与商业地产重运营的传统思维不同,SOHO中国的产品大多被散售。良好的品牌效应和出色的包装能力,使潘石屹总能完成漂亮的“低进高抛”。在观摩了SOHO北京公馆的销售后,任志强大骂华远的销售总监无能,“你们看看人家小潘是怎么卖的”。

那时候,博客、微博等社交平台热度正浓,潘石屹、张欣夫妇频繁出现在社交平台和时尚杂志上。商业的成功,加上名人曝光效应,使他们的风头一时无两。

2011年,新一轮调控政策出台,楼市进入下行周期, SOHO中国陷入销售困境。同时,商业地产的散售模式不再被认可,而后期运营不力导致的口碑受损,也使潘石屹的收购难度加大。SOHO中国已经没有捷径可走,并开始向持有物业转型,但前不久老潘又开始吆喝卖项目了。

此后,SOHO中国一度出售项目,潘石屹身上的“白骑士”色彩也逐渐淡化。在他之后,虽然也有公司和机构以大肆收购烂尾楼为生,但时代变迁,已经没有人能复制潘石屹的成功。

近些年,潘石屹仍然游走在商界和时尚界,并不时与老友任志强互动。2017年,“万通六君子”在亚布力论坛重聚,追忆往日情怀。虽然情比金坚,但可叹的是,“六君子”都未能达到理想的发展高度。

2014年,任志强正式退休,华远地产虽在北京城市开发中功勋卓著,但公司规模始终未能真正做大。2015年,万科遭遇生存危机,王石在“宝万之争”后选择隐退。从那个年代走来的开发商中,似乎都没能真正实现功成身退。

道义江湖,英雄末路。

2

孙宏斌是在2014年被冠上“白骑士”称号的。当时,绿城资金链告急,融创拟以62.98亿港元收购绿城24%股份,成为第一大股东。

前一年,融创卖了547亿,绿城卖了651亿。因此,这笔交易一度让孙宏斌压力山大。发布会当天,孙宏斌坐在“大哥”宋卫平旁边,谨慎而谦逊。“我就听宋总的,宋总说怎么干就怎么干吧。”

后面的剧情大家都知道了。孙宏斌坚持按自己的方式处理遗留项目,这让宋卫平十分不满。最终,双方的分歧越来越大,老宋毁约,但融绿平台卖给了融创。老孙从此在并购界声名鹊起。

命运吊诡。早在2006年,“白骑士”孙宏斌就曾遇到过“白骑士”。这段并购往事,反映出孙宏斌骨子里的冷静与倔强,也让他切身体会到并购之利与并购之痛。在某种程度上,甚至影响到此后多年的中国房地产并购市场。

1994年,孙宏斌在天津创立顺驰,正式进入房地产业。凭借对资金杠杆的充分使用和极高的周转效率,到2003年,顺驰在天津的市场份额占到15%。2002年,顺驰在北京、石家庄、苏州连续获取高价地,开始全国化布局,其高调和迅猛令同行侧目。

2002年到2004年,顺驰的销售回款分别为15亿元、40亿元、95亿元。

在2003年的博鳌论坛上,孙宏斌踌躇满志,“我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座各位,包括王总(王石)。”

那时的孙宏斌还不知道,中国房地产界有一条“老大魔咒”:凡是超过万科当上老大的企业,都会被一种神秘力量所伤,而在度过劫难后,挑战者已元气大伤。多年后,这个魔咒一再上演。当时的顺驰,已不觉成为第一个牺牲者。

2005年,全国性房地产调控政策出台,楼市大幅降温。顺驰销售受阻,不仅回款受到影响,快速扩张中积累的很多问题也浮出水面,公司资金链难以支撑。

随后,“白骑士”单伟豹出现。2006年,单伟豹旗下的路劲基建以12.8亿的代价收购顺驰55%的股份和凤凰城地块。次年,路劲增持至95%。退出顺驰后,孙宏斌将旗下另一个品牌融创做大,终于东山再起。

但在当时,“白骑士”路劲未能让孙宏斌满意。双方曾在价格上展开拉锯战式谈判,终因收购方的强势压制而结束。在第一次收购后,孙宏斌对单伟豹说:“你买了个便宜货”。此后,因孙宏斌不肯放弃公司的控制权,双方还一度对簿公堂。

顺驰是中国地产史上最著名的并购案例之一。但事实上,被顺驰做到极致的高周转模式,一直都是业界认可的“金科玉律”,直到如今。

虽然并购绿城未果,但融创在并购界名声大噪,并以“钱多、人不傻”的白(野)骑(蛮)士(人)形象出现在各种并购现场。孙宏斌野心勃勃,既肯亲自去一线谈项目,又有极强的压价能力,使融创在短时间内快速做大。

这几年,融创的并购清单上有一大串名字:中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、烟台海基置业、莱蒙国际、杭州金瀚、融科智地、乐视、华夏幸福、万达、阳光100,等等。在股权层面,融创还顺手做了三笔“战略投资”:入股金科、链家、万达。

2018年,融创合同销售4608.3亿元,紧追“第一梯队”,三年复合增长率达75%,土地储备量达到了1.6亿平方米。

融创的成功激发了很多同样有野心的企业。2013年之后,中国房地产市场迈过供需平衡点,进入供大于求的阶段。房地产业强者恒强的局面凸显,后进者要想赶超,只能借助收并购这一捷径。

幸而动荡的市场下,危如累卵者也不在少数,因此并购的目标从不缺乏,反而越来越多。

阳光城、招商蛇口、旭辉、中梁、世茂、新城控股……在这些年纷纷吃进,并取得了规模的巨大提升。其中,阳光城6年间实现了70倍的规模增长,成为“增长之王”;招商蛇口的并购规模超出了公司本身的体量;急谋IPO的中梁,则成立了并购重组中心。

在央企整合的大背景下,一批地产央企也借机出手,以求做大。

他们都变成了一个个“小融创”,规模效应的驱使,使他们的并购迅捷有力,如群鲨逐猎、秃鹫争食。

曾经的江湖道义被抛诸脑后,并购市场终于暴露出弱肉强食的一面。

不同于潘、任的“友谊长青”,融绿合作失败后,孙宏斌再也没和“大哥”宋卫平公开“同框”过。2017年7月,融创、富力、万达“世纪交易”开始前半小时,有人在贵宾室门口听到争执的声音和杯子摔碎的声响,疑为各方在做最后的讨价还价。不管这一插曲是否属实,商战中的寸土必争已昭然若揭。

为做大规模,企业无所不用其极。并购后,他们可以不对产品线和营销体系做任何改造,也不插手对方的战略和运营,甚至连派代表都免了。并购成了一种形式,他们只求一个结果——并表。

尽皆过火,尽是癫狂。

3

2015年,万科也遭遇了“老大魔咒”。

7月,“宝能系”旗下的前海人寿和钜盛华大举买入万科的股票。8月,宝能超过华润,万科第一大股东20年来首次易主。尽管华润很快反击,但万科股权分散,他们无力抵挡宝能系的凌厉攻势。年末,宝能再度坐上第一大股东之位。

惊恐之下,王石一边发声“不欢迎宝能”,一边四处求援,并最终与深圳地铁达成重组意向。

但事情并没有那么简单。华润公开质疑万科决策层的做法,称此次合作未经董事会讨论,独董华生也认为万科管理层沟通不力。此时,宝能一边继续增持,一边趁势发声,反对重组预案。他们甚至还提请罢免包括王石、郁亮在内的7名董事,意图更换万科的管理层,未果。

到2016年下半年,管理层对万科的掌控权岌岌可危。股权之争已影响到万科的正常运营,恒大还趁火打劫,持股比例一度达到14%。“宝万之争”成为公共话题。

经过长期、艰难的斡旋后,2017年年初,华润宣布退出,深铁接盘,宝能则不再谋求控制权。年中,各方的股权变更完毕,万科终于转危为安。随后,王石退位,万科进入郁亮时代。

这场旷日持久的股权之争持续了两年。万科的管理层、股东、独董、“野蛮人”均卷入其中。资本棋局与口水战相互交织,好不热闹。

万科保住了,一个危险的信号却散布开来:“野蛮人”轻轻叩门,宇宙第一大房企就陷入慌乱。在外力作用下,隐藏在万科内部的矛盾迅速积聚并爆发,险些成为摧毁公司的力量。在资本面前,房地产企业的外强中干暴露无遗。

因此,这场战役看似万科的胜利,却是房地产的失败;看似宝能的失败,却是资本(险资)的胜利。

两年后,一家险资终于赢得真正意义上的胜利。

在华夏幸福深陷资金链危机之际,2018年7月和2019年2月,平安耗资180亿、连续两次买入,成为第二大股东。平安也一度被称为华夏幸福的“白骑士”。

虽然承诺“不主动谋求”控制权,但“白骑士”入股后,华夏幸福仍然发生了显而易见的变化:老臣孟惊让位,新任CEO吴向东从华润加盟,并在深圳建立“南方总部”;董事会结构调整,平安获得两个席位;公司的业务类型、布局区域将调整,收入结构也可能变得大为不同。数年后,华夏幸福很可能不再是我们熟悉的那个华夏幸福。

平安被认为是中国房地产界的隐形“一哥”,不仅因为介入之深,还因涉足之广。这些年,平安入股了碧桂园、朗诗、融创、金地、旭辉、绿地、华润、保利、九龙仓、协信等诸多一线房企,堪称真正的幕后大佬。

地产界“险资双子星”的另一位是AnBang。AnBang曾在宝万之争中买入万科股票,至今仍是第四大股东。在此之前,AnBang已经入股了金地、金融街、远洋、保利。

值得一提的是,AnBang曾是并购界的“超级野蛮人”,在2014年最后的三个月里,他们曾连续举牌七家A股上市公司,其中包括招商银行、民生银行等金融大鳄。此后,AnBang曾尝试控股招商银行,但在与其“大BOSS”招商局的对抗中败下阵来。而当面对股权分散(多么熟悉)的民生银行时,AnBang通过“12连击”一举拿下控制权,耗资近400亿。

复盘AnBang在宝万之争中的表现,他们完全有能力后来居上。但AnBang选择隐藏自己的野心,此举赢得了王石的赞许,也让AnBang以“白骑士”——而不是“野蛮人”——的身份出现在这一历史性事件中。

一念天使,一念魔鬼,多么吊诡而又危险的现实。不过,AnBang自己由于老板东窗事发,走向另一个无人预测的结局,则是后话。

很长时间以来,房地产企业是站在同一个起跑线上竞争。虽然起步有先后,但机会均等。近几年,强者恒强的时代到来,“大吃小”的趋势很难逆转。当你坐上谈判桌时,双方已经不再对等。

好企业的价值恰恰在此时显现。由于房地产业的周期性规律与资本逻辑并不完全吻合,使得他们明明前途无量,市值却总被低估。此时,资本便开始介入,来获取价值红利。

纵观整个过程,外部资本就像一个“渔翁”,坐收房地产业的“鹬蚌相争”之利。

险资已然成为其中的代表,除平安、AnBang外,生命人寿入股了金地、佳兆业,新华保险则入股金茂。此前,中民投东窗事发,使得这家产业资金的地产布局浮出水面,亿达中国、上置集团、阳光城都是他们的持股对象。此外,以中国信达为代表,诸多AMC也在介入项目层面。

就像AnBang一样,他们既可能以“白骑士”,也可能以“野蛮人”的形式来介入,具体取决于自身的策略和标的的价值。

纵使你是万亿级的房企,也可能束手无策。不同于传统的询价立约式谈判,他们可以依靠二级市场的交易规则,直接进行举牌。可以说,只要实力允许,他们完全能够对房企实施“降维打击”。

残酷吗?是的。无论是行业竞争中的胜者或败者,都有可能沦为资本的猎物,这是中国房地产业20年聚变与资本大潮裹挟下的必然结果。房地产企业必须站在更多维度上进行思考,才能应对波云诡谲的现实世界。

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