280万亿是什么体量?77.7%是什么概念?

未来城不落 · 2019-06-13
牵一发而动全身。

编者按:本文来自微信公众号:米宅,(ID:MizhaiPlus),作者:米大宝,36氪经授权转载

中国住宅存量到底值多少钱?

中国人到底把多少钱放在了房产上?

这似乎很难给出一个准确的结论。但是我们可以根据现有的数据用多种方法进行估算。

280万亿的由来!

1、根据国家统计局住户的全国城乡住户一体化调查,2016 年全国人均住宅建筑面积 40.8 平方米,其中城镇居民人均住宅建筑面积 36.6 平方米,农村为 45.8 平方米。

2016 年,中国城镇人口共 7.93 亿,按照 36.6 的人均住宅面积,可以推算得到 2016 年中国住房面积达到了 290 亿平。

2017 与 2018 年全国商品住宅销售面积分别达到了 14.5 与 14.8 亿平,大致可以得到中国住宅存量约为 320 亿平。

而在 2018 年,中国新建商品住宅的平均销售价格为 8461 元/平方米。考虑在一线城市,新建住宅多在中心城区以外,存量住宅均价可能低于新建住房,而三四线城市可能与之相反。因此,我们使用这一价格数据,可得全国住宅总市值约为 270 万亿人民币。

2、由于《上海统计年鉴》公布了上海市存量住房面积,而其他地区并未公布,我们可以通过计算上海市住宅市值,并计算上海占全国的比重,计算住宅总市值。

2017 年上海市存量住房面积为 6.72 亿平方米,其中公寓 6.25 亿平,剩余部分为别墅、新旧式里弄等。而在 2017 年,上海市新建商品住宅平均价格为 2.49 万元。尽管这一数字低于我们对上海市中心区房价的认知,但我们暂且用这一价格作为住宅均价的代表。

将这两类数据相乘,可以得到上海市住宅总市值约为 16.7 万亿人民币。

2017 年末,上海市个人住房贷款余额 1.31 万亿,而全国居民个人购房贷款余额为 21.9 万亿,上海市占比约为全国的 6%,这一比重高于上海市 GDP(3.6%)以及人口占全国的比重(1.7%)。

因此,如果假设上海市住房市值占全国比重与贷款余额占比相当,那么可大致推算,全国居民住房市值可能将接近 280 万亿。

由于上海市金融市场相对发达,可能有部分消费贷作为首付款进入市场,导致上海市实际贷款占比被低估;

此外,由于上海市住房单价远高于全国平均水平,因此上海居民购房的杠杆率可能高于全国,这又可能导致上海住房市值比重实际上低于贷款余额比重。

这一高估一低估,因此实际情况可能与这一水平接近,就是280万亿。

3、此外,第三方研究机构第一太平洋戴维斯对于全球房地产价值的研究,在 2016 年末,全球住宅总市值达到了 168.5 万亿美元,其中中国与香港地区占比为 25%,约合 290 万亿人民币。而尽管香港住房单价较高,但其建筑面积相对较低,住宅总值略超 1 万亿美元,因此,大陆地区住宅总值约为 282 万亿人民币。

综上,三种统计渠道,我们可以估算,中国目前存量住宅市场的价值约为280万亿元人民币。

280万亿是个什么概念?

2018年,中国全年GDP是90万亿。

据今年4月中旬的数据,美股总市值31.3万亿美元(合人民币219万亿元),港股总市值5.78万亿美元(合人民币40.5万亿元),日本股市总市值5.76万亿美元(合人民币40.3万亿元),中国A股总市值7.6万亿美元(合人民币53.2万亿元)。

2018年底,中国M2总额182.67万亿元。

目前,美国全国房产总市值约33.3万亿美元(合人民币233万亿元),欧盟20万亿美元(合人民币140万亿元),日本10万亿美元(合人民币70万亿元),香港1万亿美元(合人民币7万亿元)。

了解这些数字有什么用呢?

用处其实大大的,帮助我们用更宏观的视角来看待政策、股市、楼市、汇率等,有极大的帮助,具体关系,我可以用另外的文章来解读。

重复一下几个数字:中国住宅存量总市值280万亿,中国M2总值183万亿,A股总市值53万亿,中国年GDP总额90万亿。

77.7%是什么概念?

根据广发银行和西南财经大学在今年初联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》统计计算。

全国城市家庭总资产规模高达428.5万亿。

我国城市家庭资产规模快速增长,家庭户均资产规模从2011年的97.0万元增加到2017年的150.3万元,年均复合增长率为7.6%。

280万亿是什么体量?77.7%是什么概念?

2018年中国城市家庭户均总资产规模达到了161.7万元。户均净资产规模为154.2万元,户均可投资资产规模为55.7万元。中国家庭财富逐年增加,财富总值已位列世界第二位。

280万亿是什么体量?77.7%是什么概念?

但第一部分的国内住宅存量总市值280万亿计算来看,家庭总资产为428万亿,住宅资产占比是65.4%。

而西南财大的计算结果是房地产在中国家庭总资产中的占比高达77.7%,这两个差距在哪儿了?

因为还有大量的写字楼、商铺、公寓、厂房等资产在第一部分未计算进去,这么一估算,77%是合理的。

而美国家庭的房地产资产占比只有34.6%,当然,这也没有什么可比性,美国家庭有更多的投资渠道,有股市、基金、债券等,但中国家庭的投资渠道显然相当的窄,被各种投资渠道割几波之后,发现,还是房地产是最不易背叛和收割的投资渠道。

所以,77.7%的家庭资产占比,是一个相当高的数字,也是一个不太合理的比值。

77.7%的居民资产占比是什么概念?

中国的土地财政,国外是土地私有。

中国的金融业还不够发达、不够自由、不够开放。

中国的股市政策性太强,散户太多,不够透明,不够市场。

280万亿和77.7%,然后呢?

280万亿的住宅存量体量,77%的居民资产占比。

从居民、开发商到地方政府、金融机构,各经济主体都被绑在了房地产的链条上。

地方政府将生地变成熟地,并将土地卖给开发商以获得收入;房地产开发商从金融机构获得融资购地,并将建好的住宅卖给居民实现资金的回笼;居民也从银行贷款购房。

只要房价维持涨势,房地产作为投资品便会吸引更多居民需求,开发商收入增加,对未来更有信心,会加大对土地的购置力度,政府的收入增加,能够进行更多支出,居民的财富回升会增强其还款能力,并刺激消费,房地产开发贷款与个人购房贷款对于银行的风险也会下降,会将更多资金投入房地产领域,房地产的链条就能一直运转下去。

而这一链条的快速运转,也会带动全社会的总体需求。因此,房地产具备金融加速器作用,这也是其被称为周期之母的重要原因。

在 2012年之后,房地产贷款的增速持续高于贷款余额增速,尤其是在 2016 年,新增房地产贷款占到全部新增贷款的比重甚至超过了 50%,随后几年也都保持在了 40%左右,这还是在对于房地产企业融资以及居民房贷做了诸多限制的条件下发生的。

房地产贷款目前占银行贷款余额的比重已经达到了 29%。

280万亿是什么体量?77.7%是什么概念?

牵一发而动全身的是经济基本面、消费基本面、信贷基本面、税收基本面、基建投资基本面。

所以,再一次重复:

不要期待楼市崩盘,不要期待楼市暴跌,因为,这是经济基本面,这是政治经济的基本盘。

不要期待楼市暴涨(短期),因为如此庞大的体量,吸血能力足够大,楼市暴涨的列车开过,基本上其它行业寸草不生。

如今的政策基本面是六个稳:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,而楼市的政策基本面是三个稳:稳地价、稳房价、稳预期。

所有的政策落地都是指向这个目标,稳!托而不举!

苏州限售限涨价限学区,湖北恩施限降价,都是冲着这个目标:不能涨,更不能跌。

房产税的作用,亦然。

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