买房成功学

未来城不落 · 2019-06-11
牛市,是刚需的噩梦,熊市,是刚需的枷锁。

编者按:本文来自微信公众号:柯谈地产观,(ID:lincokk),作者:柯谈,36氪经授权转载

买房,是一门大学问。

我接触过很多小白,他们买房是拿自己的人品和上天的眷顾在买,一腔热情外加脑袋空空,最基本的买房常识和买房思维都不懂。而且是,吃一堑不长一智,几年后买房又重新做回当初的小白。

今天,我就给大家科普一下正确的买房姿势:

从全国去库存到局部去库存

如果说2018年的全国楼市是坐过山车的话,那么2019年就可谓是蹦极了。2018年上半年疯狂,下半年入冬,2019年则是前3月躁动,后3月被打回原形。调控更加精准、更加迅速。

从今往后,楼市不会再遵循以前的套路,一线涨完,二线涨,二线结束,三四线跟上。全国楼市不会再是一盘棋,其它城市不再具有任何参考意义。涨与不涨,只有各自城市自己的政策说了算。

甚至于,在同一个城市之中,各个区的政策都会大相径庭,比如珠海、南京。

珠海的香洲、横琴限购仍然执行,而金湾、斗门的一手房对外地人已经不再限购。

而近日,南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率,但同时取消了远郊高淳区的限购政策,不再要求2年社保门槛,只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

所以,你必须看懂,啥叫因城施策,啥叫精准调控。房价上涨是要严控的,库存也是要去的。

2015年开启的是全国性的去库存,2019年将会是局部去库存。郊区库存大,房价低,就定向放松,给郊区大力去库存,市区供不应求,房价上涨有压力,政策就继续严控。

高库存是地方经济的毒瘤,哪里有库存,哪里就必定会有政策定向放松。去库存的过程也是房价短暂上涨的过程,能涨多久,就要看政策持续多久。

所以,每一位买房者,必须聪明起来,以后不会再有全国统考的试卷,必定都是各个城市自主出题。看到隔壁城市房价大涨,千万别眼馋,你所在的城市万年不涨也是有可能的。

楼市里躺赚的时代已经一去不返,能从楼市里赚钱也将变得越来越难。

投资和自住的界限

很多朋友咨询我时,都会说自己是自住加投资。说白了就是既想住的舒服,又想升值快。

殊不知,房产投资和自住是有很大区别的。

投资的首选,是那种租赁需求旺盛的小区,地铁口,CBD旁,产业园附近,码农、白领、大学毕业生聚集的小区。租金越高,越有投资价值,出租越快,升值就会越快。因为,租赁需求最终都会转化成买房需求。强大的租赁需求,才是房产升值的核心支撑。

但如果是要自住,尤其是打算作为第一居所长期自住的话,则要尽量避免那种出租率过高的小区。因为,换手率太高,频繁买进卖出,频繁装修,不安静也不安全。真正适合居住的小区,是那种挂牌率极低,业主极为惜售,出一套卖一套的小区。大隐隐于市,低调不张扬。

投资一定要选择好抛的房子,需求越大越有投资价值,而绝不是房子越好越值得投资。

千万记住一句话:千金买有邻,万金买无邻,自住买豪宅,投资买普宅。

宁买老破小,不碰老破大

业界一直有人唱空老破小,我觉得情有可原。因为他们没有从老破小里获过利,根本不懂老破小的价值所在。

我可以负责任的说:所有唱空老破小的,都是外行,所有让你别碰老破小的都是毫无实战经验的伪砖家。

以上海为例,多年以来,在每月2万来套的二手住宅成交量中,总价300万元以内的成交占比始终接近70%,300-500万元的成交占比则是20%左右,而500万元以上的成交占比只有10%。

也就是说,在上海,70%的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要远远超出你的想像。北京、广州、深圳同样如此。

老破小的价值可以用以下两个公式衡量:

未拆迁老破小的价值=土地楼板价+学区价值+房租收益

拆迁老破小的价值=市场价格+价格补贴+面积补贴+签约奖励+搬迁奖励+货币补偿奖励或安置房价差=市值×200%(上海动迁政策)

真正的高手投资老破小,都是租金完全覆盖月供,一孩二孩享受学区,长持10年以上,再给孩子留份待拆的遗产,占尽这个城市所有的利好。

相反,超过20年房龄的老破大电梯高层才是大家最应该及早舍弃的资产。因为,老破大单价比老破小高,得房率低于老破小,租售比低,升值跑输大盘,物业基本没有,电梯年久失修,一梯多户,环境不好,最关键的是这辈子都等不到拆迁。

老破大的缺点要远远多于老破小,但是却唯独没有拆迁的可能性。

老破大是自住和投资的禁区,珍爱生命,请避而远之。

买房第一原则

很多人买房有个误区,就是按照总预算来选房,总价合适就买。

其实,房子的竞争力和总价关系不大,而是完全由单价决定的。

你入手的房子单价低,升值空间就大,因为同一板块内,品质类似的小区最终单价都会拉平。最差的房子就是那种,总价低,单价高的房子,因为房价天花板已经限定,高单价也就意味着升值空间的丧失。

所以,买房要选择被低估的房子,选择毛坯的房子、选择开发商促销的房子,以及房东资金链断裂急抛的房子。

真正的高手,玩的都是二手房,因为,二手房才有灵活的差价操作空间。

买房第一原则,绝不是看的顺眼,而是单价足够便宜,投资尤其如此。

刚需才是高房价的罪魁祸首

以前,国人认为房价是被炒房客和开发商炒高的。现在,还有这么幼稚想法的人应该越来越少了。

房价里60%是土地价格,这个早已不是机密。但真正推高房价的不是炒房客,不是开发商,更不是地方政府,而是刚需客自己。

因为不管是投资房还是自住房,最终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高,光靠炒房客和开发商根本拉不上去,最终为高房价买单的都是实实在在的刚需自住群体。

炒房客是为收割刚需而生的。没有炒房客,刚需还存在,但没有刚需,炒房客就会绝迹。

现在,在大城市买房,任何一单二手房交易中,上下家同时关联3-5套房子,是极为普遍的。只有当最低阶的纯首套刚需开始买房,才会有接下来的一连串置换改善需求,直到最后的一棒买到新房为止。

这叫做刚需联动。没有纯刚需的入场,所有改善和投资都将是一潭死水,没有纯刚需小白的推动,所有房产都将是纸上财富,毫无价值可言。所以,刚需的鼓励政策不出台,楼市根本没戏。

刚需客关系到整个房地产业的存亡。所以,房价还会不会涨,短期要看政策,长期必须看刚需。

无笋不楼市

2019年已经过半,今年的楼市行情基本可以确定了:静淡市。

2018年下半年是熊市,熊市就是冬眠,捂紧荷包收缩战线过冬。2019年是静淡市,静淡市的特点就是捡笋,无笋不楼市,只有笋盘才有成交量。牛市何时来,没人知道,但我知道,只有全民抢房才是牛市。

2019年的市场里只能容得下刚需,只有刚需的市场就是买方市场。2019是刚需年,更是捡笋年,只有便宜房子才卖得掉,一二手均是。

如果你是买房者,请多看多比较,谁便宜买谁,切莫错过国家给你创造的良机。如果你是卖房者,千万别觉得卖便宜了就亏,早抛早划算,你买进时同样可以砍价。

最好的楼市和最坏的楼市

没有亲身经历过一个完整周期的人,根本不懂什么叫牛市,什么叫熊市!而真正的行家,必须至少经历过2-3个周期。

我曾经亲身体验过,20组看房人在门外排队等待看房,房东一晚上跳价50万。也体会过,买房人毅然决然的扔掉5万定金,决定不买房。

最“好”的楼市,是对地方政府有利,对炒房客有利,而最“坏”的楼市,是刚需不敢买房,改善的换不起房。

牛市,是刚需的噩梦,熊市,是刚需的枷锁。

20年来,国人第一次体会到了啥叫真正健康的房地产市场。房住不炒的2019年,希望可以走的更远。

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