上海膨胀野史

真叫卢俊 · 2019-06-11
骨架的衍生和血肉的吞噬。

看懂上海的未来,首先需要读懂这个城市的过去

上海的发展过程如果要说可以说三天三夜,但是如果要记住的话,我希望大家记住两个关键词,骨架的衍生和血肉的吞噬

关于这两个关键词,很多人都会想起两个区域,一个是陆家嘴,一个是徐家汇。道理也很简单,一个为上海创造了一个新的中心,一个证明双心驱动下还能在装下一个副中心。所以在这样的理念下,上海的野心其实在2000年之后一直都在。

只是此时的上海更加低调,更加睿智,也更加精准

而今天和大家聊的这些事,就是藏在轰轰烈烈的城市背后,那一刻不安分的膨胀野心。故事有点长,请大家耐心看,这都代表着上海曾经的点滴

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一个城市可以有多大,首先需要证明,自己的手可以伸的有多长

这才是上海真正的膨胀野心,这个城市的手可以伸的多长,代表着这个城市的辐射范围可以多广

而此时的上海,特别需要的是,将自己的城市骨架铺设开来,一条不同于原先依赖环线一圈一圈扩张的城市骨架。而这一层骨架,毫无疑问就落在了地铁这个城市快车的身上

当上海发现一号到四号地铁加上磁悬浮的同时运营时候,这个城市具备地铁调度和速度提速的时候,大力发展城市地铁的时代来了。而十二五规划中有一个规划赫然呈现在纸上:一城九镇

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这是上海真正意义上第一次的主动扩容

一城九镇的目的很简单,是在上海的郊环附近构建10个卫星城,而这么做一来通过郊区增加土地供应用来缓解市中心居住的压力。二来通过城市扩张让整个上海发展均衡,未来没有郊区的角落

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所以我们如今来看这十个新城,几乎每个都有各自的风格和脉络,从而折射出上海这个海纳百川的城市底蕴。而如今的上海也再也没有对一个片区的开发进行风格的统一

后来这十个卫星城发展程度各异,有好有坏,但是这件事的意义,就是成功的把地铁这个骨架辐射到整个上海,这样放射状的投射范围让上海可以最大程度的摊大饼,用地铁的触角去发展他们认为成熟具备潜力的地方。

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上海的地铁从此再也没有4号线这样只在市中心盘旋,基本都是从一个郊区串联某些市中心再到另一个郊区

一城九镇的落地,是发展上海地铁的最好样本,伴随着上海这五年的发展,同一时期有6条地铁在同时施工规划和落地,这个城市的脉络突然就触及到了之前不曾接触到的郊区。也因为一城九镇的落地,上海在短短的五年最快程度的完成了城镇化

几乎同一时间,这10个卫星城就是在告诉全世界,上海并没有那么小

新上海人和城市刚需最快速的接纳上海郊区这个位置,伴随着7090这个房地产政策,卫星城成为了所有在上海居住的人买房第一选择

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一城九镇的推动下,上海完成了一场史无前例的人口转移,中环内的人口降了下来,均衡的分布在上海的每个角落。整个上海的人口分布更加均衡和合理

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当然这样也带来一些代价,比如对城市交通提出了严峻的考验,轨交的发展带来市中心的公共交通压力倍增,对城市运营提出了极高的难度

当然这一切都是发展的代价,想要往下多走一步,内核配套必须要跟上

同时一城九镇也对外释放了一个信号:依靠房产吸人的策略很显然是有效的,反观如今大大小小各种上演的抢人大战,上海全都呵呵一笑

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而此时上海的大饼基本上已经摊满了,再后面,上海应该怎么办

怎么办在那个时候还不知道,至少可以说大多数人不知道,但是在一城九镇后这个城市留了两个后手

第一个是11号线

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11号线是上海一条分叉的地铁线,而当初这么规划当然是有他的诉求和意义,你仔细看某一条分叉,11号线的历史意义在于,这是第一条突破地理局限,直接将地铁通道苏州昆山的这么一条线路

这么一条可以解释为加强城市和城市之间的联动。当然站在上海的角度,你或许可以解读为,上海试图用自己的一条地铁去整合昆山这个城市

但是当初这样的设想可能更加大胆和宏伟,11号线的最初设想是穿过昆山之后,直接连接到苏州园区

当然,这个方案被苏州拒绝了,理由也是非常正常,就是对于未知的恐慌,一个陌生城市突然在你这里设立的站点,等于设置了哨岗,哪怕一动不动也会有各种的焦虑和恐慌

所以11号线衍生到了昆山也是费尽了上海的所有心思,通往昆山的地铁这一段主要是昆山出资,而且为了证明上海可以盘活那一片土地,上海派出了自己的心腹房企绿地去不计代价的开发昆山,从绿地21世纪城到绿地21世纪新城,整个昆山几乎都是绿地一家之力在开发,一切就是为了证明,昆山会因为地铁的存在而更好

但是不论如何,代价已经下了,好歹最后站点到了花桥站

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而就是这一个站点,成就了昆山如今的种种奇迹

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后来的昆山,楼市开发特别开放,绿地试着导入各种各样的群体,从一开始孝贤坊到绿地世纪城,从养老到年轻刚需,几乎整个昆山都在持续不断的吸纳上海人口,当然对于此我们看到的是大家在昆山买房,营销措辞里提的都是增值潜力这样的废话,未来会不会有人住连操盘手自己都不知道

部分电话区号可申请021,这里的地铁可以刷卡,里面的人多多少少都会说上海话,唯一的区别就是这里买房不用限购,当然2010年前后的上海,大家本无限购与否的概念,因为上海买房也是敞开来买的

除此之外,整个昆山也因为11号线的存在变得更好,昆山成为了百强县级市的第一名,成为最强的三线城市,这个最强不仅仅是环沪,而是整个江浙沪甚至全国

因为人群的流动带来了产业的交互,昆山成为上海很好的分支,而最惊奇的一点,一个十年前所有人都觉得买的都是投资客造城计划不可能成功的昆山,如今真的住满了人。

当然,从如今这个情况来看,昆山确实成为融入上海最好的地方,不论是人口交互还是产业联动甚至是房价靠拢,毫无疑问昆山是所有环沪城市里做的最好的

很显然这样一条铁路的意义已经超出了当初承载的诉求

我们公司的同事有三个人在昆山有房产,最直观的感受就是房子很好租,络绎不绝的年轻人把这里当成进入上海的第一站,也是最容易最可行的第一站

昆山确实因为这一根地铁线变得越来越好,此时此刻的苏州才意识到,当初11号线可以更长,或许当下的苏州也许会有更大的可能

苏州已然明白自己崛起的动力来自哪里,也知道如果想要和江苏的省会南京抗衡自己还需要什么,所以我们看到不论是后面的苏州城际铁路S1还是高铁路网,都是极力的拥抱上海

我们来看这张图

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在11号地铁站之后,苏州规划了贯穿自己的轨交S1。除此之外,小小的昆山居然有2个高铁站,而苏州到上海的高铁密集的像公交车一样

上海就像一双大手,直接将自己的骨架打入整个苏州,从此这两个城市再也没有分开的可能

苏州已经找到了最好的模式,而这个时候最开心的毫无疑问就是上海,通过当初的一个站点,把自己的手触及到了外区,上海膨胀的脚步真正意义上迈出实质性的一步

随后我们可以看到很多类似的动作,越来越的城市想要拥抱上海,各种版本方案层出不穷

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我们去到嘉兴,可以看到一个产业园横跨上海和嘉兴,一边出一半的土地,一个城市输出运营,一个城市输出资本。

我们去到南通,这个内在购买力极强的城市,正在计划兴建新机场,意图疏散上海的外区人口,从而重建城市群价值体系。

还有嘉善、千灯、太仓这样的上海腹地,早就通过房地产开发交换着区域人口,也在说着未来地铁串联的故事

整个上海的版图这个时候差不多站在了宇宙中心,未来怎么做,就看上海自己的野心了

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这个世道的机会,从来都是给有准备的人,对人如此,对城市也如此,从来就没有一蹴而就,更多的就是厚积薄发

上海在10年前一城九镇外拓的时候,除了11号线埋下的伏笔,悄悄的在城市的西侧也做了一个布局

一城九镇里有青浦新城和淀山湖新城,但是和2010年风头最盛的嘉定新城、松江新城不同,这两个新城板块的商品房在那时面市的并不多,甚至有点低调

但是与此同时,整个青浦的拆迁正在史无前例的进行着,因为商品房供应少没有价格对标,土地的定价相对灵活,而且大量的用地属于不少农民的宅基地,所以整体的拆迁成本可控

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我们来看这张图,大量的绿色部分,基本上上海的郊区依然留有足够的农业用地和林业用地,只有青浦这一块的整体土地被完全被打开

所以就在这样的节奏下,整个青浦预留了大量的可供开发的土地,似乎在等待某一个时刻的召唤

而这一刻并没有等太久,五年之后,当一城九镇的其他一个新城都在努力做区域升级转型的时候,整个青浦祭出了自己的王炸:大虹桥

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随着虹桥火车站、虹桥机场以及G60等路网的铺设,大虹桥在上海的外环外布点,毫无疑问承担着另一个使命:盘活整个长三角

2018年后的上海,站在一个很特殊的时间点,单体城市经济能级傲立全国之首十多年,从未有人挑战,但内核城市的驱动力已经在放缓。

另一方面中国需要更多的新一线城市,而长三角排布着太多的二线城市等待着突围,群龙无首但也各自为营

时代需要上海站出来,上海也到了自己站出来的时候了

大虹桥对于上海而言,毫无疑问就是再造一个市中心的逻辑。北京需要一个北京和首都,上海需要一个上海和长三角

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仔细看大虹桥的规划,你似乎可以看到很多个影子,整体的楼宇环步,像极了当初的陆家嘴,十字动线以及地铁换乘的逻辑,仿佛是人民广场的加强版。而外部的整体天桥路网规划,和整个香港的楼宇经济的理念非常的类似

不论如何,上海对大虹桥有着更大的期待

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一张图可以看出未来上海的野心,整个虹桥就像一个抓手,牢牢的抓住周边的城市,试图将城市群拧成一团,爆发出更大的能级

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而作为腹地的青浦,就处于这样一个咽喉位置

此时此刻我们才真正明白,十五年前的那一轮青浦低调拆迁到底是为了什么

而此时此刻的环沪城市群,早就没有当初的芥蒂,因为大家都是看着昆山起势,看着昆山利于环沪之巅。此时此刻大家都想要拥入这个体系,成为下一个经济体

当然,上海也没有停下自己的内核脚步,这两年最大的突围就在于自贸区的构建,浦东自贸区在3年前落地之后,本质上在产业逻辑上打磨好了范本,如果没有意外的话,浦东自贸区的扩张以及苏州自贸区的联动,都将会成为藏在城市群背后,激活经济价值的平台和载体

与此同时,所有的政策层面也给上海释放了最大的信号,从2018年的雄安新区到2019年的粤港澳,这样的城市群规划的范本越来越高,雄安新区来自行政力量,粤港澳来自省内的城市带动,而最后一个长三角这样跨省跨城但是经济群最强的范本,似乎在等待他最后的政策信号

如今反观整个骨架脉络,似乎就期待着最后的一声令下

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这就是全部了么,这当然不是

拳头有力的地方在于,能够打的出来,依然能够收的回来

上海在悄无声息膨胀的同时,内核还在做着一件事情:重塑市中心

这件事几乎和上海扩张同步在发生着,甚至比想象中的还要早。对于重塑市中心这件事,这五个字从来没有停留在概念上,首先第一步就是:土著的搬迁

上海很明确自己的身份,这里是上海人的上海,同样也是全世界的上海,对于上海最核心的位置,一定要留有一定的空间可以承载全世界最优秀的群体。对于市中心的土著,虽然不能说是釜底抽薪,但是必须要打散这样的结构比例

所以核心区拆迁,郊区安置成为了这样的人群转移的重要方式

我们可以看到政策执行力度的彻底,过去十年的上海内环,成为了人口密度唯一下滑的区域,整个土著群落开始被打散

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不论是教育、医疗各种配套,都在悄无声息的郊区化

而拆迁带来的土地,最开始引入的是港资,瑞安靠着这一股红利在虹口和新天地的两块地,几乎吃老本一直吃到现在。而这样的旧城改造模式,成为了不少开发商没有规模但巨赚钱的模式

除此之外也基于这样一股浪潮,那时候的上海活跃出一大批地头蛇企业,比如上海置地、鹏欣、大华……

港资和地头蛇互打擂台,好不热闹,第一批外销房,第一批内部房,第一批的都是来自那个时候。

所以2000年的上海有一个段子很有意思,说上海的内环是说英文的,中环是说普通话的,外环才是说上海话的

当然,故事还没完,这个时候的上海需要对外一个强烈的信号,到底哪里算市中心,这是一个说不清道不明的问题,不少地方都说着自己版本的故事,很多地方也有自己独特的数据支持

但是此时的上海需要一个差不多一刀切的态度,只有这样才能彻底一往无前的向外膨胀

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所以到了2010年前后,上海决定重修中环

我不知道各位有没有感受,上海这么多内网高架体系中,中环的路况感觉是最好的,不论是早高峰都还保持相对的顺畅。

中环的存在快速的提升了中环内公共交通的通行时间,地段的价值得到最大程度的统一

当然价值统一的同时也需要价格统一,伴随着普陀长风板块、闸北的大宁板块、浦东的北蔡板块、杨浦新江湾板块陆陆续续的土地出让和价格博弈,中环内一手房的售价也开始无限程序的趋近,从此中环成为上海的而价格高地的唯一标签

当然,中环内依然还有价格洼地,或者价值不统一之处,上海当然不会让这件事情发生,所以此时此刻行政力量再一次发挥了作用

2009年和2015年,上海中环内的两个片区发生了价值深远的事情:行政区合并。

大家印象中应该有静安和闸北的合并,但是在之前还有一个更大规模的行政区合并,就是浦东和南汇的合并,直接扩张了整个浦东的版图

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这两个区域的合并本质上就是一个逻辑,能够结合在一起的地方,一个有产业,一个有土地,二者的激发能够最大程度的产城联动,从而抹平最后一层的价格洼地

从此以后,南汇成为郊区土地出让最活跃的板块,闸北成为市中心有源源不断土地供应的区域

市场通过这一次次的土地出让和商品房交易,在告诉整个市场,上海的核心地段就在中环内,以及中环内的地段价值被无限程度的趋同

2018年商品房限价的高峰期,翠湖天地预售证给到12万就是最好的暗示,这样的地段和不过12万而已

上海对外宣誓市中心的口号,坚定而响亮

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上海永不眠,就当我们以为这个城市差不多发展到了极致的时候,上海依然为未来的十年发展留下了后手

这个后手叫做交通枢纽的整合

作为长三角一体化的上海,未来的上海一定会串联起整个长三角经济群。所以我们看到了除了大虹桥之外,整个浦东机场边上也会构建浦东东站成为浦东版本的“虹桥”,再加上上海南站和上海火车站以及上海第三机场。整个上海的能级已经很强了

但是毫无疑问,长三角的期待比想象中更大,大到需要一个更强势的交通枢纽去激活

所以我们就看到这样一条线路的规划

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机场联络线

这是一条快过地铁的城市新干线,最高时速可以达到160。而这一条新干线的职责就是串联虹桥和上海东站。而整个线路贯穿下,时间成本互通只要40分钟

如果说两大交通枢纽仅仅的串联起长三角、全国、全世界,那么这个时候的上海又把这两个中心再一次捏紧在手心。而手心里的骨架,又伸向了无限远的远方

此时此刻的上海,像极了日本的东京,如今你漫步东京,其实你已经很难辨别出东京的行政范围在哪里,伴随着新干线和经济体的联动,整个大东京承载了超过4000万的人口,但是整个东京的核心区很小,辐射范围却可以很大

反观上海的版图,上海在这20年的时间里,重塑了市中心,也重建了上海的经济版图。随着这个城市的膨胀,未来的联动范围早已跨过行踪区域的版图,傲立在城市的东方

这大概就是上海裂变膨胀的过程,代表一个城市的决心,也代表这个城市的态度

这也会单体城市如今走出的最好范本,这些范本没有意外会在其他各个城市里被复制,成功与否不知道,但是毫无疑问上海的格局和野心在这膨胀过程中无限程度的放大

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上海的未来会怎么样,这个很难给出一个标准答案。

但毫无疑问上海自己给自己描绘的蓝图,比任何一个其他城市都要来的靠谱

中国这片热土上发生过的故事,大部分在上海都被验证过对错

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