买房也有「卖家秀」,别被效果图感动

未来城不落 · 2019-06-11
阳光底下的事,可以说。

编者按:本文来自微信公众号:未来可栖,(ID:hifuturecity),作者:小屋,36氪经授权转载

每个行业都有一些被圈内人“默认”的规则,圈内人习以为常,圈外人毫不知情。有人觉得这是赚钱秘籍,不可以说。我们觉得,阳光底下的事,可以说。

在国内,买东西的过程经常被叫作“淘”,淘准了就是淘到宝;没淘准,则要自认眼光不行。交流买东西的经验,在饭桌上被认为是最真诚、最有价值的话题。

买家在交流经验的时候,卖家也在交流致富经——受众心理、消费者的弱点、情绪引爆、包装卖相。时间一长,买家和卖家之间就形成了一场“军备竞赛”,比拼设局、破局技巧。

后来,有人发明了一个新词:“收智商税”。实际上,卖家并不只骗傻的,资产上千万的人也经常觉得自己被骗了。

近期,华润西山墅一部分业主收房时发现,交付的房子和买房时给的效果图差太远了。

效果图是这样:

买房也有「卖家秀」,别被效果图感动交房时,是这样:

买房也有「卖家秀」,别被效果图感动

室内效果图这样的:


买房也有「卖家秀」,别被效果图感动

实际情况是这样:

买房也有「卖家秀」,别被效果图感动

以上图片来源于:地产瞭望,经作者同意授权使用

是不是像淘宝的买家秀和卖家秀?

买房时被效果图深深感动的华润西山墅业主们,看到实际交付情况时,非常愤怒,甚至怀疑这是同一个小区么。要是在某宝上买的东西差别这么大,有人就会跳脚退货了。但华润西山墅的业主们,在收到房子之前已经在还贷了,所以最终的结果大概率是整改。

买房时千万别太信效果图,因为你根本不知道那些图是乙方被迫改了多少遍改出来的,上面的每一朵云、每一道光都不是自然光线的效果。

不只是效果图需要P,一些地产公司还有规定,没有经过P图的照片一律不能在宣传中使用,即使是天气效果很好,也要“化妆”再发。

有的企业喜欢“化浓妆”,不仅仅是P光线、外立面,还会省略掉楼间距等信息,把一栋楼P出庄园的效果,给人的感觉是视线无遮挡、户户带景观。实际上,现在地皮这么贵,5000万以下的房子旁边40米以内没有别的楼基本不可能。

宣传信息中,除了效果图,还有一些信息也不能信,要实测。比如“距离国贸30分钟”,指的是不堵车、无红绿灯的理想交通状况,这样的路况有可能半个小时就跑出50公里了。

同样的,半小时商圈也是指开车状况,但入住之后你会发现,使用频度最高的其实是两公里之内的商业,距离一远,出门成本就会成倍增加。这些数字都要自己实测,不能完全依赖销售说辞。

沙盘上的景观示意、示范区的景观参考一下就好,实际上普通住宅的物业公司多数不会花费那么高的人工等成本来维护,物业公司是要考核人效的,示范区考核的是销售数字。

沙盘上的缩放比例你要注意,楼间距要问清楚,凭目测很难测准,因为绿化等景观效果会影响到你的判断,误认为楼很矮,密度很低。

样板间跟效果图一样。到样板间,最重要的是看屋子的格局,房间大小,如果不是精装房,请忽略掉装修,想象一下空房子的样子。如果是精装房,问清楚交房时候哪些是不一样的。而且一定要问清楚,样板间是不是1:1比例?飘窗是不是打掉了?衣柜是不是定做的比正常薄的?床是不是定做的只有1.5米长的小的?这些都会影响你的视觉。

还是华润这个项目,之前还做过一个“写意样板间”,将床、衣柜等家具用涂鸦的形式画在了别墅的地板或者墙壁上,形成了北京别墅历史上罕见的涂鸦样板间。虽然被人嘲笑过,但其实挺实在的,要是啥都不装就更好了。不过可能是担心对客户的“感染力”不够,后来还是做了一个精装修样板间。

请记住,即使是大笔的理性消费,卖家也有能力找到你感性的G点。

买房也有「卖家秀」,别被效果图感动

华润·西山墅写意样板间,图片来源于项目宣传通稿

为交房实景和效果图差别很大维权的不少,毕竟花了大几百万、上千万买了一样东西,忽然发现是卖家秀,谁心里都不爽。业主拿着宣传单恨不得骂娘,但实际上能赢下官司的很少,开发商往往拖一拖时间,提一点整改措施,严重的免几年物业费就算协商解决了。

很怀念有一段开发商还让开客户看施工图的时期,里面的数据是最真实的,各个距离标的一清二楚。后来,只有经过美化的信息才能出街,素颜照就再也没有了。


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