买新房应该注意些什么?说说开发商不会告诉你的秘密

魔都财观 · 2019-06-10
如何买好新房?

大概是在半年多前,当时很多粉丝朋友让我多聊聊新房,于是我就开始用心观察新房市场。这么些时间看下来,坦率地说,我觉得这个市场里买房人的表现还有待提高。

我发现,大部分人在踏入售楼处之前,都会把自己想象成谨小慎微的精算家,可是一到售楼处,遇到销售的逼定,立马又失去了该有的冷静。

我一直告诉身边的朋友,在买房这件事上,只要不犯错,就成功了一半。因为中国楼市强大的基本面会让你受益良多。

可事实是,每天依然有很多人在犯着同样的错误,白白浪费了这大好静淡市。

所以这两天我花了些心思,给大家认真写了一点文字,就是想说说如何买好新房。字数挺多, 拆成两篇发。今天是第一篇,讲的是新房市场的生态,希望能够帮到你。

01

其实我自己新房买的是不多的。

我现在手上的房子,只有第一套买的是新房。

这也难怪,房圈里的老手,都是买二手房为主。二手房里有大量的信息差,所以有砍价折扣的超额收益。

不过,我也赞同大家去买新房和次新房。因为这些年新房的产品力的确得到很大提升,房子的外立面、小区配套、户型装修、动线设计这些都得到长足的进步。

更关键的是,当下其实已经进入一个存量房产的市场。就拿上海来说,2400万人的城市里有780万套房子。我们其实不缺房子,缺的是好房子。

未来,适合自住的漂亮房子,不一定能成为投资良品。但是投资良品,一定是适合自住的漂亮房子。

因为不管是投资还是自住,最终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高,光靠炒房客自己是拉不上去,说到底还是有大量的、真实的刚需客户愿意为自住的好房子买单。

从这个意义上来说,大家去买那些符合主流审美的,人民群众都愿意住的新房,没毛病。

02

但是颠覆我认知的,是最近的一个上海新房项目——高尚领域。

我曾经在【魔都财观房产投资秘籍】知识星球里多次表达过不看好这个项目。

理由很简单。虽然这个项目的地理位置不错,位于上海中环附近的真如副中心,但是它可以吐槽的点实在太多了。

首先它是塔楼式住宅。说实话,我自己也很惊讶,竟然能在2019年,在上海市中心看到塔式建筑的新房住宅。从横切面上来看就能知道整个项目的户型实在不怎么样,要么是没有南北通,要么是进深过长。

买新房应该注意些什么?说说开发商不会告诉你的秘密

第二,高尚领域的装修理念让人有些担心。从样板间的布局来看,竟然没有中央空调。我看到了挂式空调,而且是正对着大床上吹。不知道睡在床上会是什么感受,而房企到底是想营造一个什么样的居住场景。

买新房应该注意些什么?说说开发商不会告诉你的秘密

第三是单价要卖到9万元。要知道这个住宅项目因为被李嘉诚囤地10年以上,使用权不足70年,而且所在的真如板块也因为被囤地时间太长,失去了最宝贵的10年发展期。即便不算上前面那些瑕疵,卖这个价格也不能说是便宜了。

所以,我一直和来问我的粉丝讲,不是很建议买,你们是有更好选择的。

然而,事情的发展出乎我的意料。

这个项目开盘一共推出1108套房子,5天认筹就超过了800套。

在上海,这么一个最低总价800万左右的项目,有这样开盘认筹的成绩是非常好的。

讲真,我有点被吓到了。

03

然后,我抓了两个粉丝问了一下买的原因。

他们告诉我,高尚领域是整个片区内唯一在售的新房,总价控制的比较好,刚需勉强还能够得着。虽然也知道这个项目硬伤不少,但是一心只想买新房的自己,在这附近的确是没有更好的选择了。

我听了之后,心里很无奈。

我原来一直以为,在上海这样的房地产充分竞争的市场,买房人都是见过世面的。

一个项目能够大卖,要么是像金茂府、壹号院这样,产品力出众,房子好到让你没话说,要么是像前滩晶耀和大虹桥中核锦悦府这样的,实质性限价,让买房人拿到真真切切的实惠。

好产品或者好价格,才能吃得开。

但我还是想多了。

塔楼大卖,让我忽然察觉到,其实中国的买房人,心中都有那么一股买新房的执念。

我回忆了一下这些年各地开盘的项目,北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉、长沙、成都、重庆、沈阳等等等等,发现房企把新房造好了,然后屯在那里慢慢卖,在一轮轮去库存的冲击之下,只要不是糟糕到不能住人的房子,最后都是清盘的。

我找到在房企做营销总的从小一起长大的老同学,和他说了这个想法。

他嘿嘿一声偷笑,告诉我这早就不是什么秘密。其实现在不少项目的操盘手,根本没什么心思做产品。户型差没关系,只要把总价压得足够低,房间做得足够多,项目选在一个有概念的地段,关键是要快周转,拿地后在一年内尽快上市,磨时间总是能卖掉的。

原来,这个时代,认真的产品人不多,倔强的买房人更少。

04

告别了老同学,心里总觉得不什么滋味,我还是想继续从买房人这一端探寻一下市场底层逻辑。

我就开始回忆每周五在上海的线下茶话会,才想起来像这样的茶话会从去年8月到目前已经开了几十场,自己见过的买房人也不下几百个了。

然后我心里默默给所有见到的粉丝测算了一下房龄。

这里说的是大家开始认真买房时起算的年龄,不一定是从买房人买第一套房子开始算,而是从认真研究,准备买一套希望有不错涨幅的房子开始算。

大约估摸了一下,结果是大部分人的房龄不会超过3年。

很多人都是在2015年这一轮房产大牛市之后,涌入这个市场的。现在的楼市,也比以往任何时刻都拥挤。

有些人是看到房价上涨之后,匆忙上车或者改善。更多人是跟风投资,希望能从这个万亿市场里挖到点什么。

但在大牛市尾声进入市场的同学们,伴随着你们的其实是更高的房价,你们比其他人更需要正确的买房理念。

大家应该知道一些基本的选筹逻辑。比如,低总价、高单价的楼盘往往涨不了太快;房产有自己的估值体系,塔楼直接打9折到95折;远郊的漂亮房子,只有在新房阶段才能卖的掉,根本没有二手市场。

因为做自媒体的关系,我每天都会看无数的房产文章,包括不少新房软文。

有的时候我会特别去点开一些营销号,就为了看看那些很难卖的远郊高价房是如何宣传的。

看得多了,还是有一些心得的。

这些文章里,大多有大量的建筑美图,构图和取景角度都非常好。然后会有个被缩略的地图,即便这个项目离市中心是30km+,从图上也不会感觉多远。最后是几张售楼处人满为患的照片。

关键的问题是,我看评论区的反馈,粉丝们都很吃这一套。

05

所以我觉得,是时候和大家说说买新房的几个典型误区了。

1、一个房子值不值得买,其实在它拿地的时候就决定了。

我认为理想的房价构成里区位应该占60%,资源占20%,产品只占20%。

好的区位就是那些离市中心25km以内,有产业园区配套,有整体高档社区居住感,有增量发展潜力的地块。如果还要加上一个附加条件的话,那最好是单价不太高,在当地房价天花板的60%左右。

打开视野,会发现好区位是相当多的。很多时候,我们没必要太偏执于某个板块,除非你是当地的土著,或者就是在旁边上班,这个地方对你来说有特别意义。

2、买房也要有竞品思维。

大家如果足够熟悉房企销售的话,就会知道操盘手卖房的时候,会用克而瑞这样的专业地产数据库,充分调研周边新房和二手房,他们要找到这个区位里的相对稀缺感。

最好是做出这个地段绝无仅有的产品。如果有一样的产品,那就做点产品创新升级,做到同品类最优。

要特别提醒大家的是,以上这些统统都可以用在自己买房上。大家自己买房子也要有竞品思维,其实人的角色切换的很快,你今天是买房人,明天就是卖房人。买房的时候多想想以后的计划。选择的时候一定要谨慎,因为你选了不好,将来卖房也是一样困难。

日光的新房,未来二手卖出不见得快。但是去化慢的新房,未来二手一定很难卖。

3、产品力看的是整个社区,而不是只有你家小区。

我们往往会很关注小区里的设计感,户型、容积率、绿化率每一项都抠的很细。

但我们很容易忽略,整个社区的品质感。其实容积率、绿化率、居民素质、教育生源都是以社区来考量的。

如果你小区的能级远高于社区里的其他小区,那其实是一件很让人沮丧的事,你家就是被资源稀释的对象。

所以我们最看好的是整体打造的高端住宅区,比如上海的联洋、西安的曲江、苏州园区湖东这样的板块。

第二看好的是高新产业园区+高档住宅的组合,比如上海大虹桥和张江、北京的西二旗,杭州未来科技城这样的板块。

最不看好的是老式住宅区里的单个高品质新房项目。

比如上海普陀区、深圳的罗湖、重庆的渝中区。在这些地方,即便做出精品项目,产品力的优势也会被周边大量的老破小给稀释同化掉。

06

好了,这一篇讲到这里就差不多了。下一篇打算给大家说说买新房的一些策略,大概有5、6个建议。如果大家觉得这个话题不错,麻烦帮我多转发这篇,也算是让我把这个话题写完的小鼓励吧。

最后是我昨天看到的冰心的一句话,觉得挺好,送给大家:

创造新陆地的,不是那滚滚的波浪,却是它底下细小的泥沙。

我自己感受也是这样。经过这几年楼市的潮起潮落,我发现大家终于都开始相信规律,相信常识了。知道买房和任何事情一样,投机取巧也许有段时间管用,但更长远来看,还是要脚踏实地的日积月累。

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