公寓这个大坑,不要跳

大胡子说房 · 2019-05-22
公寓就像一个磨人的小妖精,不少人明知道它有缺点——产权时间短、没有户口和学位、转手还要承担高额税费,还是奈何经受不了“不限购限贷、户型小低总价”的诱惑,跃跃欲试。

公寓能不能投资?真的是太多粉丝问这个问题了。

公寓就像一个磨人的小妖精,不少人明知道它有缺点——产权时间短、没有户口和学位、转手还要承担高额税费,还是奈何经受不了“不限购限贷、户型小低总价”的诱惑,跃跃欲试。

而且现在的公寓营销花样百出,早已不是单纯地卖房子。

担心产权问题?——放心,我们不是40年、50年产权,是70年产权的住宅式公寓;

担心公摊大得房率低问题?——不不不,我们是买一层享两层,双层loft,双钥匙户型,通过导板拓展,得房率可以高达100%。

担心出租问题?——多虑了,我们已经和**酒店签订托管协议,一站式服务打理,到时只需躺赚收租;

担心装修费用高问题?——这点更不是问题,我们是送精装修和全屋家电,拎包入住,无需投入巨额装修费用

......

(双钥匙设计的户型在入户玄关处就设置了两道门,有独立楼梯上楼,楼上楼下有两把钥匙,每一层都单独成为一套户型空间,各自配备了厅房厨卫,一套可以顶两套用。)

招招切中你的焦虑,越听肾上腺激素蹭蹭往上冒,仿佛不赶紧刷卡买单,人生就错过了十个亿。

但是,等等,说回刚才的问题,公寓真的有价值吗?现实中真如置业顾问说的那么美好吗?

公寓这个大坑,不要跳

今天,我们就严肃正经地深扒一下公寓的居住价值、投资价值如何。

2

各种花里胡哨的公寓,最终都是要回归居住。

很多年轻人因为自己买住宅首付不够,所以先买个公寓解决过渡性居住。那公寓住着真的舒服吗?

首先来看看市面上普遍的公寓户型,基本上都是两梯十几户甚至是二十几户,每天高峰时段等电梯可以让你等得跳脚,然后每次一打开电梯都是乌泱泱的人,挤电梯都挤出了地铁的窒息感。

公寓这个大坑,不要跳

这样的梯户比,容积率简直高到逆天。

容积率高,意味着你的得房率就低,公摊大,如果不是买一层送一层的复式公寓,平层公寓的得房率基本只有70-75%左右,而普通住宅的得房率基本都是75-85%居多,看似好像是公寓比住宅便宜,但真心便宜不到哪里去。

公寓这个大坑,不要跳

而且按照这种餐厅客厅卧室连在一起的大通铺设计,还是暗卫,没有阳台晾衣服,单向采光通风,空气不流通,准备好全天开灯和新风系统伺候,一想到电费我就肉疼。

更何况公寓还是商用水电,水电费是住宅的一倍多。物业费也是,相比住宅,公寓的水电费+物业费能飙到你怀疑人生。

比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;

居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;

同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。

大多数公寓都是不通燃气的。

根据建筑规范,只有有独立窗户或阳台的厨房才可以通天然气。

以前不少公寓都是给改的,但现在报建越来越严格,以后的公寓更难通燃气。

按照厨房餐厅客厅卧室大通铺设计的公寓,要做饭基本都只能用电磁炉来搞定。

说到电磁炉炒菜,经常做饭的人应该会大呼侮辱了“烹饪”这两个字,毕竟中餐大火爆炒的那种快感,是电磁炉绝对无法取代的。

再者,公寓基本都是独栋。

有个空中花园就不错了,其他的儿童活动区、小区花园、游泳池、网球场这种逆天设计就不用多想了,居住体验和住宅真真没法比。

公寓最大的优势都是地段突出,可能是地铁和商业广场上盖或附近,这是个好事,可能也是个坏事,特别是年轻人,毕竟留下挥霍花钱如此方便,想到这里,捂紧钱包君。

更让人“惊喜”的是你的邻居。

一栋公寓楼里没有几家美甲店、理发店、轰趴馆这都还是正常的。

更掉眼镜的是你楼下有可能是深夜玩嗨的KTV、桌球室、可能入驻了好几家会所或酒店,每次都可以在电梯间里遇到拉着大包小包行李箱的人,人群杂乱这就不说了,甚至门下经常被塞入了难以描述的小卡片。

公寓最被人诟病的是没有户口和学位,失去了房产最重要的附加价值,所谓的居住功能,不过也就是比租房更好一点,更确定一点的“高端床位”而已。

虽然有些公寓是承诺带学位,但是现在积分入学,也不靠谱。

深圳留仙洞名盘——曾经是深圳唯二“带学位”的商务公寓万科云城,因为积分变化,也卷入了学位保卫战。

万科云城捆绑的学位是深中南山创新学校,2018年家庭唯一住房积分20分、非唯一住房0分,今年还可以上学,而到了明年,家庭非唯一住房,将因为积分减少,业主子女将失去入学资格。

你不得不承认,市面上公寓的公寓就是鸡肋产品,也仅仅适合资金实力还不够时的过渡性居住,一旦有钱绝对是毫不犹豫地换住宅。

3

一个好的投资产品,一定是可居可租可售,再加上好价格和好杠杆,以及未来良好的房价预期。

而公寓的投资收益主要分为两部分,一是房价涨幅,二是租金收益。

在过去的这一波房价热潮,公寓就是涨得不如住宅快,一方面是由于公寓本身的硬伤太多,没有户口和学位的价值,再加上户型鸡肋、商用水电、没有社区感,另一方面,转手的税费太高,交易产生税费高达15%-20%,其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。

100万的公寓,大概要交20万的税,所以接盘侠非常小众,市场交易非常不活跃。

住宅可能因为一名校学位而迎来房价暴涨,或者是物业维护好,口碑良好,小区成交活跃,一点点把房价抬上去。

而公寓完全没有这些除了居住之外的房价溢价,只能是跟着大盘上涨,后知后觉地跟涨,一些位置和产品不够优秀的公寓,甚至跟不上大盘的整体涨幅。

公寓本身的硬伤再加上高昂的税费,就决定了二手成交不活跃,更别说各大城市的公寓是供过于求的,而且还有大量写字楼因为卖不出去,后期改规划为商住公寓。

二手公寓又是高昂税费,再加上天量的新公寓供应,公寓怎么涨得上去呢?谁愿意来接盘公寓呢?

手上的公寓即使卖了都赚不到钱,更何况是接下来“稳”的行情,公寓还能赚钱吗?

至于租金收益,公寓和住宅相比,同等地段来说,二者无异,特别是靠近就业中心、地铁上盖的公寓,更是不愁租。

但糟心的是中国的租售比太低了。

西方国家租售比高是因为永久产权,东南亚租售比高是因为正处于房子稀缺时期,而中国的国情是有产权时间限制和天量供应。

所以北上广深的租售比低,二线城市的租售比更低,所以相比你付出的首付、房贷成本,收回来的房租只是毛毛雨。

下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况▼

公寓这个大坑,不要跳

我们可以看到,北上广深的购房价/年租金均在 55:1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1,而北上广还不及国际标准线的一半。

如果单靠租金回报,55:1的租售比,在静态投资周期内,需要55年才能收回购房成本,这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %,即使在一线城市,房产的投资价值并不大。

如果你把公寓出租,即使在一线城市,这租金只能勉强抵月供,并不会带来额外增益,而在其他二三四线城市,以租养房就困难了。

从价格来说,现在的公寓房价都有些虚高,再加上各种TOD、TLD的炒作,价格更是被哄抬得不成样。

开发商大肆宣传的包租,懂行的人都知道羊毛出在羊身上,开发商引入酒店得花钱、酒店装修和宣传得花钱,其实这些隐性成本早就算进了房价里。

从杠杆来说,公寓的杠杆实在是低,而且你因为低价去买了公寓,更加延迟了你买住宅的时间。

首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;

而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。

不管是合适的价格,合适的杠杆,以及未来的流动性、长期看涨的房价预期,这些投资房产所要满足的因素,公寓统统不满足。

这样的大坑,你确定还要去做填坑炮灰吗?

4

当然,万事总有例外,那就是占据了毗邻CBD,又有稀缺景观的大户型豪宅公寓,典型的CEO盘,例如深圳湾的标杆性产品--深圳湾一线海景公寓深圳湾壹号和华润润府、前海的一线海景公寓华润悦玺、科技园的华润万象府。

这种产品买来住都是OK的,毕竟确实是“真豪宅”,但是投资的话就不适合了。毕竟总价太高,动辄2000万-1个亿以上,属于少数土豪的游戏,流动性比较弱。

公寓看似简单,其实挑到优质公寓的技术操作逻辑,是很复杂的,一般只有高端玩家或者是完全没有名额、不差钱的主儿才玩得起,而房产小白看哪个便宜就逮着买,是很容易成为填坑炮灰的。

所以,公寓这个坑,千万不要跳!

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