止笋僵局:深圳楼市换房链条转不动了

未来城不落 · 2019-05-22
200百万套商品房,几乎成了富人的游戏。

编者按:本文来自微信公众号:90度地产,(ID:dc90du),作者:李宇嘉,36氪经授权转载

热点楼市的链条又开始“轮动式”地回升了,二线地市热、二线楼市热、一线地市热、一线楼市热,链条滚到一线,深圳就是标杆。

近日,深圳楼市“由春入夏”的消息正在刷屏。进入5月,市场成交热度持续高涨,近两周的新房及二手房成交都在千套以上。

不少粉丝在后台留言,深圳楼市真的火起来了吗?自己看中的房子价格太高,政策好像又收紧了,住建部约谈、预警函一道又一道,也想等利率再下行一点,但又怕猛涨起来。为此,90度对深圳楼市做了一轮调研。

调研得到的结果并不理想,目前实际的情况是:深圳5月置业需求入市已经放缓,购房者成交周期延长,已达到28天。笔者一个朋友小H,刚刚完成买房过户,前后花掉了2个月时间。缘由就是,卖家要赎楼,自己还找人换了一个利率更低的按揭银行。

止笋僵局:真回暖还是假回暖?

“我已被放了3次鸽子了”,从事中介10余年的小Z无奈地说。不过,这就是现在的市场——“止笋”。

什么是“止笋”?面对笔者的疑问,小Z笑道,就是购买力止步于“笋盘”,一旦回归市场价或加价,买家“甩头走人”。

3月份,小Z的客户小A看中了龙华上塘一套89平米、总价605万的二手房。“单价6.8万,还算是良心价了”,正是小A这一类改善客的优选。但稍一犹豫,看中的房源就被别人抢走了。“五一”假期后,这个项目的同户型住宅又放盘了,小Z赶快通知小A来看房。不过,“小阳春”让卖家情绪高昂,非要加价5万元不可。小A思考再三,觉得短短两个月就涨了5万元,实在是不划算,因此再次作罢。

对于深圳楼市而言,如今市场激活的是刚需和部分改善。根据链家监测,3月和4月,总价在500万元内物业成交占比分别为77.3%、75.0%,为市场的主流房价,同时全市单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此,大概可以得出刚需先入市,然后带动少数换房改善入市。

“止笋”的故事经历得多了,小Z说,现在换房需求并未真正启动,类似2015年-2016年由改善或换房驱动的一轮楼市“大牛”很难出现。

改善链条转不起来

数据透露了当前的市场形势,贝壳4月用于编制指数的100个深圳热点样本楼盘中,上涨占比扩大至43%,持平占比缩减至25%,下跌占比增加至32%。总体看,上涨和下跌占比达到今年的最大值,说明业主对市场的判断有分化,有些报价高、有些报价低。

常年供职于深圳房地产研究机构的F说,现在的市场陷入“僵局”。

他觉得,需求是跌出来的,由于担心后市房价上涨,刚需入场追逐低价房源,包括性价比较高的一些“老破小”也迅速被吸纳。剩下的房源,大部分回归市场价。现在,放盘业主心态也好了一些,不急于出手,议价空间缩小,甚至抬高挂牌价。

F说,当房价上了“数个台阶”后,购买力确实在下移,“止笋”就是这么出来的。小Z也赞同这种说法,他说,为了2万元业主撤单或买家走人的不在少数,这一现象是过去从来都没有的。

原因也不难理解,因为如今深圳几乎没有单纯“看空”而套现的人。卖掉低价房源的,很大一部分人是想换房,看好要买的房源后,就要“急售”手上的房子。所以,就有超过三成的二手房挂牌价下跌。

也就是说,当下的深圳楼市,无论刚需释放,或改善型需求登场,既有涨价效应,也有跌价效应,这对市场信号来说是一个扰动。特别是,当低价房源被吸纳殆尽,涨价效应占上风,由“刚需”驱动的改善链条就无法转起来。

深圳再无“小阳春”?

问题出在哪里?

老张是深圳楼市的“老江湖”了,他说,深圳的改善性需求,往往是“一带二”或“一带三”,即成交一套房可以带动多套房成交,整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”,就是深圳改善型需求活跃的彰显,彼时深圳二手房的流通率(二手房交易量/当年二手房存量)高达8%,比京沪高出一倍。

但现在,“刚需”太脆弱了,只能接受总价350万左右的房源。当这些房源消耗殆尽,市场能否保持温度,就得看换房需求了。而下面的这组数据却证实了高房价带来的成交迟滞。2018年深圳350万以下的成交单占比高达46%,500万以下的占71%,800万以上的成交单占比基本不增长了,维持在10%左右的比例。

如今,200万套商品房,基本上成了富人的游戏,但现在,深圳的高收入阶层在减少。收入增长慢,而深圳传统造富行业,一个个倒下了:金融业“去杠杆”,去年无数的P2P爆雷;互联网过了流量红利期,连腾讯都开始转向实体产业互联了。

后“小阳春”在哪里?没有人知道。

但小Z们、F们和老张们都知道,杠杆放开,楼市就会繁荣,但只是表面虚假繁荣,无房户“上车”更无望了。不放开杠杆,就是当下的局面,投资需求激活不起来,市场交易只能靠“笋盘”支撑。

如今,对刚需和换房需求来说,放不放开杠杆都一样,因为房价太高了。近期,深圳住建局披露了“二次房改”的落地文件,未来60%的房子是人才房、安居房,价格、租金只有市场价的50%-60%。

但是,政策房排队的人群太多了。一硕士学历的高知朋友说,她在深圳安居房排队约4万号,公租房7万多号,“偏的地方不想去,好的地方排不上”,想排合适的估计要60岁了吧!来了的新深圳人,还得继续租房,而且多数要先栖息在城中村了。深圳楼市的出路、人居的出路,在哪里呢?

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