房企试水境外筹资,常被提到的 REITs 是什么?

冯仑 · 2019-05-22
破解房地产融资困境之道。

编者按:本文来自微信公众号:冯仑风马牛,(ID:fengluntalk),作者李加薪,36氪经授权发布。

4月16日,凯德集团收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下所有股份的交易事项已获得股东大会通过。

凯德集团表示,交易的完成将实现 2020 年管理资产达 1000 亿新元的目标,同时跻身全球房地产投资管理 10 强之列,成为新交所三支最大的房地产投资信托基金的管理人,即腾飞房产投资信托(腾飞瑞资)、凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托。

房地产投资信托基金是什么?

房企试水境外筹资,常被提到的 REITs 是什么?

REITs 简易逻辑图

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称 REITs)是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时,通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs 投资的房地产大致分为零售商场、办公楼、酒店、工业地产、数据中心,以及医疗保健房地产。

简单来说,拿一笔钱投资一支 REITs,就等于买了一些房地产的一些股权,可以像房东那样收取租金。而比起直接投资房地产,REITs 的流动性更强,单位信托的交易的成本更低。

目前中国房地产金融的问题主要是房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,埋下金融风险。用公开发行收益凭证的方式设立 REITs,是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

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新加坡 REITs 各板块平均股息收益率

数据来源:Seedly

亚洲最具国际性的 REITs 市场

REITs 起源于美国,1965 年首支 REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎同时,欧洲市场上也出现了 REITs,1969 年荷兰第一支 REITs 上市。

1985 年,新加坡经济严重衰退,为了探寻使房地产市场走出低迷的办法,政府及一些私营机构的代表共同成立了新加坡房地产咨询委员会。1986 年,该委员会首次提出将 REITs 引入新加坡市场,作为重振房地产市场策略的一部分。

1999 年 5 月,新加坡金融管理局发布了第一版的《房地产基金指南(Property Fund Guidelines)》,为 REITs 的发展奠定了基础。随后,税务局机关在 2001 年制定了税收透明规则,加快了 REITs 的落实。

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凯德集团旗下开发的来福士广场

2002 年 7 月,新加坡的第一支 REITs——凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)在新加坡交易所主板成功上市。此后,新加坡政府不断出台刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下,新加坡 REITs 市场的竞争力及规模不断增长。

目前,新加坡拥有亚洲第二大和最具国际性的 REITs 市场,超过 70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外,马来西亚、中国、印尼占有较高比例。42 支 REITs 和房地产信托基金的平均股息收益率为 6.0%,跻身全球股息收益率最高之列。

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2019 年迄今表现最佳的五支 S-REITs

数据来源:彭博和股票数据(截至2019年1月14日)

中国房企的融资困境

中国现在还没有严格意义上的 REITs,都是类 REITs 产品,相当于打包一些资产,作为债券去发售,有固定的偿还期。

但随着市场规模的不断扩大,中国房地产企业在过去若干年间经历了快速增长,企业投资额、项目开发数量以及操作复杂性等都呈现明显攀升的趋势。这种快速增长也带来了高额的房企资金缺口,而当前,商业银行贷款是支撑房地产行业持续发展的命脉,国家对于商业贷款的调控政策往往对房地产行业产生直接的影响。

为了应对融资渠道不足的问题,内地房企已经开始了在海外市场发行投资性产品进行筹资的探索之路。

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新加坡乌节路商业街

2015 年,北京华联集团(BHG)旗下的房地产商业信托成功于新加坡主板挂牌交易,这是国内第一个在新加坡上市的商业房地产投资信托。上市资产包涵盖分别位于北京、成都、合肥、大连及西宁的 5 个商场。建筑面积总计 26.3 万平方米,估值约 28 亿人民币(6 亿零 590 万新元)。

2016 年,绿地控股(600606.SH)与荣耀基金旗下 Amare 投资管理集团在新加坡签署协议,设立 Amare-绿地酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市,绿地将在信托中认购 30%份额。

2018 年,亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托正式开市。通过信托上市,砂之船集团可以有效改善企业资本结构,实现企业的轻资产转型。管理公司拟利用砂之船 REITs 的先发优势,在亚洲或世界其他地区收购具有良好投资特色的合适项目。

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砂之船奥莱

S-REITs 的上市与投资

新加坡是亚洲房地产投资信托中心,拥有成熟的 REITs 市场。新加坡 REITs(S-REITs)采取的是与美国和日本一样的架构,其市值规模在过去 10 年的复合年 CAGR 增长率接近 25%。

S-REITs 板块呈现多元化发展,包括零售 REITs(持有用于零售活动的物业)、工业REITs(持有主要用于制造或物流活动的物业)、商用住宅 REITs(持有酒店相关物业和短租住所)、办公室/商业 REITs(持有写字楼物业)等。

新加坡政府为鼓励 S-REITs 的发展而出台了一系列优惠政策,比如能把超过 90% 的收入分发给股东就可以免税;在新加坡上市的 REITs 中,2020 年 3 月 31 日之前获得的海外物业收入通常有免税优待,国外的机构投资者更是可以享受 10% 的税收优惠;对于发起人来说,最快 6 个月可以实现上市,机构投资者和个人投资者分别占 70% 和 30%,没有投资门槛。

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S-REITs 基本架构

S-REITs 的吸引力还在于其专业化的管理,新加坡房地产投资信托管理人必需持证上岗,已挂牌的房地产投资信托管理受上市条例的约束并且具有明确严谨的行为规范。

S-REITs 的设立和上市通常包括两个阶段,一为设立和重组阶段,二为上市阶段。设立和重组阶段的工作主要包括指定专业顾问和中介机构,在新加坡设立集合投资计划,寻找符合标准的受托人和管理人,签署信托契约,搭建特殊目的公司架构,S-REITs 完成对特殊目的公司的收购;上市阶段的主要工作如下图:

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