中粮之地,大悦城前归一统

地产情报站 · 2019-05-15
中粮重组详情解读

编者按:本文来自微信公众号:地产情报站(ID:dichanqbz),36氪经授权转载。

中粮之地,大悦城前归一统

5月7日下午,大悦城控股在深圳召开2018年年度股东大会,审议18项议案,最终结果很顺利,全部议案均以接近100%的赞成比例获得通过。

但外界更关注的,似乎并非是哪些议案获得了通过,而是,在去年那次大手笔的重组完成之后,大悦城的未来会怎样。

01

2019年春分的前一天,是中粮地产板块拿到换发的《营业执照》的一天,尘埃落定,周政终于不用再问“我是谁?”。

2008年6月,从包装做起的周政开始了地产之旅,中粮地产总经理成为了周政的最显眼的帽子。而在半年以前,也是西单大悦城的开业时间。

风马牛不相及。

在当时及之后的很长一段时间里,没有太多人知道,这两个连合作都很少的公司,居然同属于一个集团,而且也同属于一个人管理。

2004年底,宁高宁离开履职十八载的华润集团,空降中粮,出任董事长,并在次年对中粮集团地产业务给出清晰定位,即成为城市中高档住宅的主要提供者。在完成对深宝恒国有股份的受让后,中粮地产正式更名成立,并成为中粮集团的地产上市平台。

2006年,宁高宁决定划分中粮投资性物业和住宅发展业务,主导商业地产开发的中粮置业也由此成型。不过,理清架构只是宁高宁操刀中粮地产业务的首道工序,更深的烙印来自大悦城品牌的创立。

至此,中粮集团的地产业务进入两架马车并行的时代,但却没有得到理想的成效,并驾齐驱的两个上市公司,如同大漠南北未统一的马背部落,各自为战。

2018年5月11日,中粮地产与大悦城地产签署协议,拟合作开展深圳宝安25区城市更新项目,这是双方为数不多的公开合作。

面对这种布局,中粮地产板块掌舵人周政坦言:“同是中粮体系内的两家地产上市公司,财务报表各自独立,难以形成合力统一对外。实际上,这对于公司的发展来说,并不具有优势。”

早在宁高宁时代,地产业务整合的想法就已萌发。2009年,宁高宁称,中粮集团地产业务将以A+H方式整体上市,并于2011年开启了中粮系内部整合,但终究未果。

02

2015年底,招商蛇口工业区合并招商地产,以招商蛇口重组上市。三年后,招商蛇口2018年销售额达1705.84亿元,被业内视为首个地产央企重组样本。

然而,欲渡黄河冰塞川,事情并没有想象中那么顺利。

2017年7月21日,中粮地产宣布将筹划重大资产重组,并于同日停牌,一个月后公布重组标的为大悦城地产。

经过8个多月停牌,2018年3月30日,中粮地产公布与大悦城地产的重组预案。拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元。

但出于对发行股份价格、交易方案的设计合理性、定价依据等疑虑,重组方案很快收到深交所的问询函。10月25日,中粮地产又宣布,重组方案未获证监会通过,理由是交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据。

第一次的重组计划失败了,但一切并没有结束,同年11月15日,中粮地产宣布继续推进重组方案。

中粮地产与交易方明毅公司签署大悦城盈利预测补偿协议,“若交易于2019年实施完毕,则承诺资产在2019年、2020年及2021年的累计承诺净利润为18.90亿元。如上述承诺未达成,大悦城的控股股东明毅须进行补偿”。

用“三年的对赌协议”来换答案,终不枉周政的决心,历经山重水复之后,终于迎来了柳暗花明。

2018年12月4日,重组方案获得中国证监会审核通过。至此,这项央企的百亿资产重组方案终将尘埃落定,历时17个月的重组即将步入发行阶段。

中粮地产重组后的名字定为大悦城控股,从此中粮地产板块有了一个统一称谓——大悦城。

“大悦城”这个名字,是中粮集团原董事长宁高宁定的。据称,有一日,宁夜读《论语》,读到“近者悦,远者来”时,忽然有了灵感。

“要做做中国的西田,实现有质量的可持续的增长。”

当有人问到统一的重要性时,周政说:“很重要。举个例子,这些年我们重点打造大悦城的品牌,现在市场上很响亮,一家大悦城,400家核心商户,说什么时间开业就什么时间,80%~85%的铺位都可以做到同时开业,你的影响力够,人家相信你。

很简单的例子,如果我们未来的两个平台,几个业务统一品牌,在消费端,持有销售相结合,可以有品牌溢价。所以集团整合的决策是对的,让品牌大声说话。”

03

此前,对于重组,周政曾表示,中粮集团非常重视大悦城控股的重组,并在改革力度、政策、股东引进等方面能给予很多支持,希望推进大悦城控股的专业化、市场化,实现“稳健、高质量发展”。“整合创新能力”也是大悦城控股在年报中列举的首个核心竞争力。

现在来看,至少在第一季度,大悦城交上了一份让股东惊喜的成绩单。数据显示,2019年一季度,大悦城控股营业收入84.19亿元,归母净利润11.97亿元,同比分别增长77.99%、27.83%;对比之下,2018年全年该公司营业收入约141.20亿元,归母净利润13.89亿元。

在5月7日的年度股东大会上,面对股东和投资者的提问,作为大悦城控股董事长的周政对他理想中大悦城的样子进行了概括:“稳重求进,进中求好,好中求快。”

未来,也许我们会看到一个什么样的大悦城,它会不会真的“又快又好”,时间会一步步给出答案。

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