南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

地产情报站 · 2019-05-06
一年一度的毕业季又要到了,无数的年轻人开始面临择城。

编者按:本文来自微信公众号:地产情报站(ID:dichanqbz),36氪经授权转载。

南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

一年一度的毕业季又要到了。每年的这个时候,都有无数的年轻人开始焦虑如何选择城市的问题。

如果选择大城市,北上广深超一线城市固然是很多人的首选,但还面临着是南下还是北上的抉择;如果选择二线城市,是选择明星省会城市还是近来表现亮眼的新星?

选城市从来都是选未来。事实上,如何在地图上找出一个未来发展趋向看好的城市,远远不只是将要毕业工作的年轻人才会关注的议题。

01

人口红利的消退引发城镇化率增速的不可逆放缓,注定我国的城市发展要进入新的阶段。

南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

受 2016年全年放开二胎政策影响,我国新生儿人数环比快速上涨,全年出生人口1786万人,同比增加131万人。但令人意外的是,二胎政策的影响很快褪去,2017年出生人口人口有所减少,共计1723万人,比2016年减少63万人。

2018年出生人口1523万人,同比2017年出生人口数量大幅减少,而人口出生率仅为10.94‰。同时2018年人口出生数也创下了1961年之后的最低水平。而从生育孩次看,出生人口中二孩及以上出生数量和比重明显高于一孩。

也就是说,如果不是二孩政策的支撑,那么我国的人口出生数量将会大幅减少,目前二孩政策减弱、养孩子生活成本在不断增加,未来新生人口数量减少几乎成为定局,人口红利消退。

没有充足的人口流入,城市人口未来必将从存量到增量的转变,而这也使得城市发展进入新阶段。

人才大战的突然发起,使得新阶段的发展特征愈加明显:一线城市失宠但并不失优势;二线城市趁机崛起;三线城市勉强自给自足;四线以下城市到了生死攸关的关键时期。

一线城市及其丰富的医疗、教育及城市发展资源,吸引全国每年数百万人不断的涌入,但人口的涌入也使得一线城市很快面临着大城市无法避免的“城市病”。而“城市病”在一定程度上会削弱城市的吸引力,如高房价、高生活成本、高竞争力等,让“北漂”、“沪漂”们望而生畏,打消了涌入一线城市的念头。

因此一线城市到达一定规模后,在吸引力和“城市病”的互相作用下,人口增速下降,甚至人口减少。2017年,在人口迁移规律影响及政策的干预下,北京、上海常住人口数量多年来出现首次下滑。

但人口数量的减少并不代表一线城市在走下坡路,城市发展中也有马太效应,一线城市竞争力仍遥遥领先。

二线城市无疑是2017年以来最大的赢家。

2016年之后,房价普遍上涨,一线城市的房价高区使得很多应届生望而生畏,甚至已经在北京、上海奋斗许久的年轻人都会在重压面前选择“逃离”。

而二线城市在经济换挡中找准发展机遇趁势发展,同时开出诱人条件吸引人才。始于2017年的人才大战,一轮轮优惠政策,使得人才引进现象高潮迭起。众多二线城市迎来快速发展,西安、杭州、成都、郑州等城市均有几十万人落户。长沙更是接连不断的出台调控政策,一个GDP过万亿的超级城市房价仅一万出头。这对于应届生来说,或许比一线城市的无限发展空间更具有诱惑力,二线城市在这轮变革中各显神通,抢抓机遇。

三线城市在这一次的城市变局中变现的中规中矩,但中规中矩或许是三线城市最好的选择。没有一线城市的竞争力,也没有二线城市的财大气粗,三线城市只能在逆境中发展本城市现存产业,突出竞争优势,打出感情牌,能留下一个是一个。

四线及以下城市在这场城市变局中,注定要面临生死攸关的考验。先是鹤岗的万元房子引发社会的一片哗然,缺乏经济发展支柱的四线城市被不断唱衰。随后城市收缩也成为普遍现象,并被人们所接受。之前对房产市场反应慢半拍的城市目前反而安全,而之前快速扩张跑马圈地的城市现在都面临较高的空置率。而之前房价上涨过快的城市也均出现不同程度的房价回调,完美的验证了一句话:出来混,迟早是要还的。

02

南方城市为城市变革中最大赢家,南北城市发展差距拉大。

中国南北方城市发展差异由来已久。

自南宋以来,我国城市一直是北方重政治,南方重经济的发展模式,尤其是近些年来的改革开放试点城市及试点区域,均以南方为主。

建国初期的东北凭借着重工业的飞速发展获得“共和国长子”的称号。在1989年改革开放十周年时,沈阳、大连凭借发达的重工业跻身全国城市GDP十强,潍坊、大庆、唐山等也在城市GDP二十强之列。

但是20年后的2019年,排名有了很大变化。

南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

2018年城市GDP排名显示,前十城市中,北方城市只有北京、天津上榜。而前二十城市中,北方也只占据了5个席位,南方城市数量是北方的3倍。

南北城市发展差距显著。而这只是代表现在,未来或将更加不乐观。

在恒大研究院2019年中国城市发展潜力排名图中可以明显看到,南方颜色要明显多于北方,而颜色越深则代表排名越靠前。

南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

南方发达城市遍地开花,北方发达城市凤毛麟角。

前十名城市中仅北京和天津上榜,近几年天津GDP增速一直处于下游水平, 滑出前十或许只是一个时间问题。

前二十名城市中北方六个城市上榜,占比稍微上涨,但仍和南方发达城市数量有着较大差距。

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更重要的在于,城市交通网的不断完善和观念升级的今天,北方发展只能会更加困难。

北方经济发展不如南方,一个重要原因就在于北方人更习惯于守旧而不是创新。

在曾经的北方人眼里,外出闯荡就只是意味着去北京或者天津,而天津是用六千多的工资支撑超3万每平米的房价,在吸引人才方面已经失去优势,所以之前北方人的外出闯荡的选择就只剩下北京一个大城市,要么就是自己的省会城市。

南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机

而随着全国交通网的建立,以及新一代毕业生观念的升级,越来越多的北方学生倾向于去更加有活力和机会的南方城市发展。

这对于本来就优势不多的北方城市来说无疑是雪上加霜,因此未来南北城市发展差距或许更大。

03

国外城市发展经验表明,城市规模无限发展的最后,都将发展为城市群。

改革开放之初,北京、上海等城市有先期发展优势,并且在这个优势加持下继续快速发展,一跃成为超级大都市。

但一旦人口过量增长,城市病就会随之而来,而从国际经验来看,最好的办法便是将生产效率高,也就是所谓的优质产业资源,如互联网产业、服务业等留下。将生产效率低的重工业、加工业等产业进行转移,这种做法便是我们熟悉的“腾笼换鸟”。

那么转移出去的产业,虽然不属于优质资源,但也是资源,所以一般就转移到附近周边区域,这样以后利用起来也比较方便。

北京便是将自己的盈余产业转移至周边区域,尤其是北三县,这也是北三县能一直被看好、房价能涨那么快的原因。

而另一方面,随着科技的发展,产业链条逐步扩大和复杂,产业模式经历了从全球化发展到去全球化的发展历程,而城市群无疑是最佳产业发展模式,即单个城市集中优势发展单一产业,而各城市分工明确,最终将产业集中,便可顺利完成较长产业链发展。

这便是粤港澳大湾区的设计理念。

2019年2月,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,对各城市发展进行明确定位:香港定位全球融资平台、深圳定位科创中心、惠州东莞佛山定位制造中心、广州定位贸易物流中心。各城市产业规划明确,共同形成一个庞大的完整产业链的城市群。

据恒大研究院数据表明,目前一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP,人口集聚潜力巨大。

在产业创新方面,一二线城市头部效应显著,上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%。

从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看,北京占全国的比重达10.7%,京沪深合计占比高达27.5%,一二线城市合计占69.9%。

从发明专利授权量来看,北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%,京沪深合计占26.8%,一二线城市占比达到75.5%。

换句话说,大城市不但拥有极为强大的资本积累,同时还拥有着极强的未来发展潜力,龙头效应显著。

随着经济换挡和产业转型升级,我国面临GDP增速的下滑,不能过分依赖房地产,因此只能集中力量大力发展优势城市。而城市群的发展既可以解决大城市的“城市病”问题,同时也有利于带动周边城市发展,正是现阶段我国经济发展所需要的。

所以,不管是对于正处于人生十字路口的年轻人,还是对有意于房地产市场研究的人士,想要一个好的未来,在一个拥有潜力和活力的城市群中,选准一个适合自己发展的城市,才是最重要的。

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