【蓝领日志】蓝领公寓是下一片战场,「厘米公寓」的方案是集中式+面向企业客户

邓三三 · 2019-04-23
相比于白领公寓,蓝领市场尚处于开发早期

近两个月,白领长租领域融资消息频传:蛋壳公寓C轮5亿美元、魔方公寓D轮1.5亿美元注资窝趣贝壳找房5000万元投资寓小二。在主力消费群体需求量提升、政策倾斜与资本追捧的多重利好下,主打年轻市场的长租公寓成为了住房租赁市场的新生力量,赛道的头部玩家也都已经走到中后期,整合逐步开始,马太效应浮现。

那么蓝领公寓呢?

据国家统计局发布的《2017年农民工监测调查报告》,2017年农民工总量超过2.86亿人,其中进城务工人数接近1.37亿人。大量人口流入城市的背景下,如何帮助新市民们在陌生城市里安居,在高企的物价与生活质量间寻得平衡,是政府、雇主企业及公寓服务商们共同面临的挑战。

36氪近期接触的厘米公寓是一家来自深圳的集中式蓝领公寓服务商,客户以企业为主,散客为辅,二者占床位比例约为80%:20%。目前厘米公寓以直营模式运营管理着6处物业,选址集中在南山区、福田区的商业综合体周边,床位超过1500张,出租率约为94%。同时,公司也与中远集团、招商公寓达成战略合作,并正在与创维集团等产业工业园洽谈,以托管模式对既有物业输出标准化运营管理,该模式成熟后,将向个人物业主进行推广。

除了床位和管理服务以外,厘米公寓也成立了会员俱乐部,每周举行桌游、手游、聚餐、运动等住客活动,其公众号还有“厘米客”采访专题,旨在建立住客间的社群认同,提升住宿体验。另外,公司也自主研发了公寓管理SaaS系统,具有找房、电子合同、房租支付、缴纳水电煤费、报修、投诉等多种功能,提高了管家的工作效率。

面向企业端而非蓝领个人,是出于蓝领群体的特征考虑。首先,城市服务业蓝领流动性大、决策期短,租赁期难以预估,需要即时拎包入住离开。其次,大部分蓝领没有私家车,通勤时间将住宿选择范围限制在工作地点周边,但如果工作地点处于城市中心,蓝领们又无力承担高昂的房租。因此,提供住宿往往是雇主的责任,尤其在一二线城市,“包住”的福利在招聘市场上意味着竞争力。

为满足蓝领们的住宿需求,雇主大多选择在小区内租房,每套房住进十几个人,消防安全隐患大、环境脏乱差、管理专业性低,员工满意度难以提高,同时也存在扰民风险。退一步讲,即使员工和邻居们没有意见,群租房的法规风险依然需要企业承担。因此,厘米公寓认为雇主方是对公寓服务需求最为迫切的利益相关方,市场空间足够庞大。而作为服务商本身而言,面向企业也意味着更长的合同年限和更平稳的收入曲线

目前,厘米公寓的客户来自保险、地产、餐饮、物流、教育等多个服务业领域,大型连锁企业客户约五十家,包括顺丰、阳光保险、中国平安、翠华餐厅、元气寿司、盒马生鲜、融创中国等

但面向企业也带来了一个顾虑:大客户租赁床位数多、客单价高,是否意味着客户关系的成本也随之提高,跨区域发展因此受限?对此,厘米公寓COO朱友邦表示,公寓是一个相对标准化的产品,客户对品牌的黏性没有那么强,且市场的需求量足够庞大,区域市场内的新玩家都有机会。从厘米公寓本身来看,由于采用的是集中式公寓模式,跨区域发展的难点不在于获客,而在于拿下新的物业

在盈利模式上,厘米公寓目前的利润主要来源于租金差,与其他长租公寓相似。相比于白领公寓,蓝领公寓的优势在于,其单间居住人数在1-8人不等,主推多人间,坪效更高;且装修采用简约实用风格,前期投入平均约为2万元/间,回本周期更短。2018年,公司的租金收入约为1000万。

公司的发展规划可概括为两部分:首先是床位增长,今年内在深圳市内开设15-20家公寓,床位数量达到万张,并逐步进入珠三角其他城市,客户依然以中心城区的服务业为主;其次是盈利模式的拓展,包括招聘、商城、职业教育、金融、会员服务等,即线下流量的变现,目前已在试水中。

融资历程方面,厘米公寓于2017年获得招商启航种子轮投资,于2018年获得个人天使轮投资。

【蓝领日志】蓝领公寓是下一片战场,「厘米公寓」的方案是集中式+面向企业客户

房型及室内设计

从行业整体来看,蓝领公寓还处于蓝海阶段。

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林在一次报道中曾介绍,他们的研究结果表明,在欧美、日本等国家,满足“蓝领”需求的宿舍型公寓占比大。在欧美长租市场,企业宿舍占比高达57%,白领公寓占比30%-35%,高端服务式公寓仅为3%。但限于法规风险、管理难度、创业者与资本方认知的缺乏,过去的几年蓝领公寓在国内颇有些“无人问津”。

18年多城市的政策破冰,规范了租赁型职工集体宿舍的建设改造、后期使用监管及建筑消防安全标准,为蓝领公寓的发展提供了制度上的保障,也反映出政策层面对蓝领公寓行业的利好倾斜。另一方面,蓝领公寓的财务表现已逐渐获得验证,成熟单店的出租率基本在90%以上。这两点可能将鼓励更多企业,包括已经在白领公寓赛道站稳脚跟的玩家参与竞争

目前,蓝领公寓赛道靠前的玩家包括走到B+轮的安歆·寓魔方旗下的9号楼优客逸家旗下的集中式蓝领公寓自如旗下的城市之光等蛋壳也在近一轮融资发布时表示将响应号召发展蓝领公寓。头部玩家安歆·寓的床位数量约在5万张左右,份额比例不高,市场尚处于开发早期

在对行业发展趋势的判断上,朱友邦表示,白领公寓与蓝领公寓的发展存在时间差,前者已趋近饱和。在租金贷等盈利渠道被斩断后,现金流较差的中小白领公寓失去生存空间,洗牌势在必行,可能会出现“去白领公寓库存化”的现象。物业与资本都会流出,这也许将是蓝领公寓行业快速发展的关键时间点。

这些宝贵的资源可能会流向蓝领公寓赛道内的玩家。但是在白领公寓大战中幸存、手握资本和品牌影响力的中后期企业们,也已经在赶来截胡的路上了。

+1

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

下一篇

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业