2019销售目标仅涨0.3% 规模仍是首开股份的难解命题

未来城不落 · 2019-04-18
首开签约规模频繁上演过山车剧情

编者按:本文来自微信公众号:和讯房产,(ID:hexunhouse),作者: 常丹丹,36氪经授权转载

老牌国企首开股份2018年年报出炉,看上去,2018年首开的日子过得不错。

根据公告,报告期内,首开营业总收入为397.36亿元,同比增长8.31%,归属于上市公司股东的净利润同比增长36.75%;经营活动产生的现金流量净额为116.43亿元,实现由亏转盈。

更为吸睛的是,2018年,首开踩线完成千亿签约金额的目标。公告显示,去年首开共实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%,签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%,平均签约销售均价上升至2.66万/平,堪称近几年最漂亮成绩单。

不过,在这份核心指标实现大幅上涨的年报中,首开透露,2019年,公司所有项目计划销售额仅为1010.15亿元,基本与去年持平。尽管2019年降速成为房企定制业绩目标的主旋律,但对比20%左右的平均业绩增幅(具体数据见下图),首开这组看上去停滞不前的销售计划尤为显眼。

2019销售目标仅涨0.3% 规模仍是首开股份的难解命题

梳理首开过往年报不难发现,近几年,首开签约规模频繁上演过山车剧情,而其背后,也与首开的布局策略及战略重点密不可分。

自去年年初市场趋冷大背景下立下千亿销售额的目标以来,首开破亿之路着实令人捏一把汗,截至去年前三季度,首开销售额同比下降三成,为524.64亿元,仅全年业绩目标的一半,就在外界唱衰声此起彼伏之际,首开用短短三个月时间完成逆袭,走出了区别于市场及龙头企业的“独立行情”。

2019年,首开能否再次走出“独立行情”,仍需拭目以待。

走走停停的“首开节奏”

哲学上讲,道路是曲折的,前途是光明的。这句话用来形容首开的表现再合适不过,尽管2018年碧万恒销售额破5000亿,千亿阵营中房企数量已超30家,但完成这样一组销售数字对首开来说却异常艰辛。

首开于2005年重组成立,这家曾经潘石屹口中的“地产巨头”,自成立之初便集北京优质资源于一身,而后便赶上了波然壮阔的房地产黄金时代。不过,令人遗憾的是,2014年之前,首开销售规模徘徊在200亿左右,彼时,万科销售金额已达2151.3亿元,不少后起之秀实现反超。

2015年现任董事长潘立群上任后,首开销售业绩开始有起色,3年时间内,完成从206亿元的合约销售额到2017年近700亿元的跨越,销售额复合增长率高达49.8%,其中最亮眼的,是首开2016年中期及全年同比大增151.17%与92.65%的销售额,当外界一度猜测首开要强势扩张时,首开又出乎意料的踩急刹车,2017年签约额同比微升9.65%,年末,首开高调宣布冲击千亿销售额。

期间,一个不能忽视的市场背景是,房地产市场已经带上沉重的调控镣铐,市场迎来寒冬,数据显示,2017、2018年北京成交面积分别同比下滑48.9%和31.0%,需求被压制,放眼二线城市,调控政策在2016年至2017年上半年密集出台,成交也呈断崖式下跌。

在此背景下,如过往业绩赶超之路并不顺利一样,正当首开“撸起袖子”以饱满热情迎接2018之时,却不可避免地接连遭遇打击。2018年上半年首开仅完成销售额308亿元,也即年度销售目标的三成,不及2016年中期319亿元的销售水平。紧接着,8月首开签约金额同比下降14.84%;9月降幅收窄至2.99%,前三季度实现销售额524.64亿元,依然呈现同比下跌的态势,从单月销量金额来看,前三季度,首开销售金额都在60-70亿元左右。此时,距离“期末考”仅有两个多月时间,近500亿的销售缺口,首开的压力不言而喻。

不过,2018年最后两个月,首开销售额却出人意料的分别达到163.59亿元、166.99亿元,远远高出当年其他月份销售额一倍有余,凭借最后两个月的强势表现,首开有惊无险跻身千亿阵营,迈出其发展史上的关键一步。

值得一提的是,2018年首开房地产销售回款率在七成左右,根据克而瑞榜单,2018年,首开实现权益销售额约731亿元,权益销售额占比为72.59%,位居榜单第33位,仅比去年提升一个位次,而与首开流量销售额相近的荣盛发展,权益销售额占比达94.08%。

实际上,和讯房产查阅近三年年报发现,首开的销售权益占比几乎稳定在72%左右,而这正与首开偏爱的合作开发模式有关。根据2018年年报,期内,首开持有待开发的土地中,北京区域的17个项目中,有12个项目为合作开发,5个项目权益占比不足50%。在京外项目中,深圳、天津的项目也以合作开发为主。

项目布局、操盘能力差是硬伤

在这场看似漂亮的翻身仗后,首开透露2019年计划销售额仅为1010.15亿元,和去年规模基本持平。计划销售面积则只有357.42平方米,比去年减少20万平方米,几乎归于平稳的销售目标令人大跌眼镜。究其原因,则与首开业务布局及抗风险能力有关。

近几年,伴随房地产调控政策的调节,首开在布局策略上也几经调整,不过,作为发家的大本营,北京始终都是首开重仓的心头爱。根据年报,报告期内持有待开发土地中,京内项目面积总量为192万平方米,京外项目仅为59.3万平方米,京内储备量是京外的3倍以上。

对于曾尝过项目布局过于集中京内苦头的首开来说,似乎也正在有意缩小区域布局的差异。因此,首开加速一二线热点城市的布局,截至年末,新增的23个项目中,北京项目达10个,地上建筑面积达到105万平方米,京外新增项目13个,规模为138万平方米。但综合来看,京内项目储备仍占据绝大部分。

我们不妨再从市场层面审视首开布局的城市结构。自去年年末,诸多二线城市调控政策微调不断,预期政策宽松成为主流,国家统计局发布的70城房价数据显示,3月新房价格环比上涨城市明显增加,一二线城市楼市反弹明显。分析认为,这将影响二季度购房者的市场预期,未来房价依然有反弹的可能。而在北京,受国管公积金贷款买房收紧影响,楼市“小阳春”很快遭受打击,中原地产首席分析师张大伟预计,如果没有其他信贷宽松政策的影响,北京市场很可能出现下行。

可见,尽管首开在北京拥有着不可比拟的优势和项目储备,但在很大程度上仍然要受制于政策及市场环境。

另一方面,正如上文所言,受制于缺乏精细操盘能力,首开尤其热衷于联合拿地模式,并且多数不控盘、不操盘。报告期内,首开北京的17个项目中,除一级开发项目外,100%权益的地块仅有两幅,其余均为持股项目。首开在北京的大部分项目,都为合作拿地,且由对方操盘;京外的11个项目中,也有4个为合作开发。2018年首开参与拿下的6宗宅地中联合拿地多达5宗。

不可否认,联合拿地为首开分担了地价快速攀升带来的潜在风险,补齐操盘短板,但同时也面临着去化难、毛利低,主动权弱受制于人的窘境。

基于此,首开也主动踏上转型之路,提出“城市复兴官”的战略转型,积极参与城市更新,寻求新的增量方向。根据公告,截至期末,首开在北京及河北地区棚户区改造及一土地开发项目有7个,总用地974.45万平方米,比去年的3个项目有明显提升。但不能回避的是,城市更新、旧城改造项目存在周期长、回款慢、复杂度高的特点,由此带来的销售红利也很难短期内实现集中爆发。

今年3月,首开与房地集团实施合并重组,其中,房地集团在建筑施工、物业管理、保障性住房开发等业务上颇具优势,通过重组,两家集团会根据不同业务,在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。业内认为,这对于拥有不少棚改项目的首开来说, 有助于其在城市更新业务方面的拓展,加快棚改项目开发进程,使销售规模尽快释放。

从首开公布的2019年一季度销售简报来看,1-3月共实现签约102.72亿元,同比微增2.54%。由此来看,1010.15亿元的销售目标不只是延续了老牌国企保守谨慎的一贯作风,或许更是基于现实的无奈之选。

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