泰禾多位高管流动,规模扩张下中型房企的资金链到底有多脆弱?

未来城不落 · 2019-04-17
泰禾目前处于多事之秋,正积极出售项目换取资金回笼

编者按:本文来自微信公众号:光宇吐楼市,(ID:dichanlaopao ),作者:刘光宇,36氪经授权转载

最近,泰禾依然是新闻不断,泰禾集团副总裁余智晟自上周起失联,手机处于“无法接通”状态。据经济观察网报道,余智晟从4月8日起就已经失联。据说,明星职业经理人、泰禾执行副总裁张晋元正在走离职流程,而泰禾集团设计中心总经理王峰也提出离职,其实一个公司走几个人并不奇怪,让人注意的是,今年以来,泰禾高管离职、裁员风波、发不出工资传闻引起了不小的影响,尽管泰禾一直在扑火,但火势蔓延正盛,大概也只能如此了。

这一切都夹杂在泰禾动荡时期的债务压力传闻之下,老板黄其森开始甩卖资产,在规模扩张情势下,泰禾债务压顶未来将何去何从?

对于泰禾,高大上的院子风格的确引领了北京的一股中式热潮,泰禾的发布会也一向以标杆示人,大场景、大明星、重量级的场地,都可谓大手笔,与院子的豪气倒也相得益彰。然而一切华丽的背后却都是疯狂扩张下的隐忧。

多年前,泰禾就一直深受“资金链断裂”传闻之苦。而这一切的缘由均来自于江湖盛传的“泰禾激进拿地”,我也深信此传闻绝非空穴来风,因为普遍都会因急躁冒进而付出代价。而泰禾从一个名不见经传的地方品牌一跃成为全国驰名品牌,或许正是应了“树大招风”那句话,关注度高,压力也就更大。

泰禾集团不仅仅涉猎房地产,在其他很多领域也都有投资。泰禾的战略凭借“院子的战争”让泰禾集团一炮而红。泰禾从快马到黑马,一路狂奔。泰禾无论如何也无法回避这些年来跑马圈地引发的外界质疑,普遍认为该公司属于典型激进派,拿地动作均很大,而且价格相对较高。“我们不是在傻拼,是对市场准确判断后,才坚定去拿地。”面对拿地激进的质疑,泰禾集团董事长黄其森表示,公司拿地计划是有前瞻性的。

激进不是什么好词,在某一个阶段可能被当成是一种积极向上的态度,然而随着市场的调整,激进有可能成为压垮你的稻草。在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,如今市场大相径庭,很多炒房者已经赚了盆满钵满,很多人也纷纷抛售退场,加上房子回归居住属性后,其实房地产疯狂的时代已经结束了。那么激进可能换来的就是资不抵债,必然会付出代价。

房地产集中度越来越高,就像有钱人越有钱一样,大房企赚钱的本事形成了虹吸效应,让中小房企困境更加艰难。我们都知道,过去开发商们为了追求规模化,不惜一切代价举债拿地甚至地王,最后又赶上房地产调控,限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。资金成本上涨,负债率持续走高。

房地产开发属于资金密集型行业,对资金需求较大,因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续,那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上,大有饮鸩止渴之势。

在中式豪宅把握上有独到之功的泰禾,却在市场运作上没有做到中庸之道,而是以激进之势跑马圈地。黄其森曾对外宣称,中国房地产的黄金十年才刚刚开始,泰禾要在三到五年做20-30个泰禾广场,甚至定下了“学习万达,赶超万达”的宏伟计划。就连大佬强哥都唏嘘不已,“黄总有点疯!”

中国经济网称,卖不动的“院子”、人心渐散的管理层、恶化的财务数据、融资渠道不畅、连遭国际评级机构降级……对规模的渴求让泰禾集团高歌猛进,然而重兵布局的北京高端项目遭遇了“滑铁卢”。泰禾的负债率曾一度高达546%,而不少企业就被高负债压垮了。似乎在泰禾的字典里,按照他们的经营逻辑,高负债并不是什么可怕的词汇,只要周转够快,一切就都不是问题。黄其森对于这种扩张的笃定来自于:“泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7~8个月就可以开盘销售。高周转能够有效地规避政策风险和市场风险。我们的策略是不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险。”

如果市场一直能像黄其森判断的那样倒也还好,可是显然他太乐观了。2018年,在愈发收紧的调控政策下整个房地产市场下行明显,尤其是泰禾重仓的北京。定位高端或改善型需求的泰禾项目销售速度并不乐观。

塞翁失马,焉知非福?泰禾以牺牲资产负债率的上升换取快速扩张的步伐,从而成就业绩的暴增,或许这就是泰禾“大刀阔斧”式的“阴谋”?而此种泰禾速度恐怕也只有泰禾自己玩得开,吃得消。

4月12日晚间,泰禾集团发布2018年年度报告。年报显示,2018年末,泰禾集团经营性现金流为正;资产负债率同比下降0.95个百分点,净负债率同比大幅下降90.15个百分点,负债水平持续稳步下降。

一财网报道说,泰禾目前处于多事之秋,正积极出售项目换取资金回笼。从3月22日开始,泰禾接连5天发布公告,陆续出让杭州蒋村、茵梦湖、漳州资产包给世茂,其股价也在一个月内翻倍上涨。4月1日,泰禾又发布2019年利润分配方案,拟向股东每10股转增10股,同时每10股派发现金红利2.2元(含税)。在资本市场的一系列动作,表明泰禾急于解决目前的困境。

“我对2019年的房地产市场不太乐观,虽然政策有一点放松的迹象,但限价大幅放松的可能性不大,稳房价还是核心诉求。”融创孙宏斌说,今年融创拿地会非常小心,最近土地市场开始偏热,拍卖溢价比较高,但销售市场没那么乐观,售价大幅上涨的可能性是比较小的。

融创也曾被称作激进的旗帜,如今已经调低了预期。一直狂奔的泰禾能否认清形势,通过变卖资产、减少拿地等方式来降低杠杆,让净负债率有所下降,从而扭转资金链紧张传闻呢?我们拭目以待。

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