钱塘新区的核心在哪里?

叁里河 · 2019-04-16
每一个新区都有它的核心。

编者按:本文来自微信公众号“叁里河”(ID:Sanlihe1),作者江大桥,36氪经授权发布。

在年初的省政府工作报告中,钱塘新区的名字还是叫“江东新区”。

“买房啊,就要跟着政府规划走,杭州的规划,就是以钱建新城为中心,沿江一直向东。”下沙大学城北板块,龙湖春江天越的销售笑着说。

龙湖春江天越和金地宋都都会钱塘,是钱塘新区下沙区域在售的唯二两个新楼盘,两个楼盘隔了一条马路,在售洋房均价2.8万上下。按照两个楼盘销售的说法,89㎡的三房户型也基本都已经售完,留下的都是120方及以上的四房大户型洋房。

可能因为都会钱塘开盘更早,剩下房源仅剩个位数,都会钱塘的销售相比龙湖稍显冷漠,不过两位销售都是自信满满,“买到你就赚到,不买就是傻缺”的既视感,这估计不仅是因为下沙房价逐渐走稳,更多是钱塘新区规划给的底气。

4月2日,省政府批复同意设立杭州钱塘新区。总体规划面积531.7平方公里,包括江干区的下沙、白杨2个街道,萧山区的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道,以及大江东产业集聚区规划控制范围内的其他区域(不含党湾镇所辖接壤区域的行政村)。新区现有106万居民。

但在钱塘新区的消息公布之前,春江天越和都会钱塘的销售情况并没有那么理想。

去年8月3日,都会钱塘下沙希尔顿的首次开盘选房会上,即便杭州本地有名的主持人于虎尽力吆喝,也只卖出大概6成的房子,315组报名,200户到场,还剩下60套。据论坛里的消息,当天所有认筹的家庭,还送了一辆小电驴。

“2.7万价格都可以买下沙沿江,带地铁里。”一位网友留言,回应了疑似房托的贴主买到就是赚100万的观点。

龙湖春江天越在3月15日,传出过流摇的消息,且是0户登记,不过购房登记,只有2天。按照销售的说法,摇号流程太过麻烦,这次开盘选择认筹的方式,方便购买,也是和地方上说好的。

事实上,对于钱塘新区的猜测,从去年开始就一直断断续续出现,而年初的省政府工作报告中,钱塘新区的名字还是叫“江东新区”,和宁波前湾新区、绍兴滨海新区、湖州南太湖新区,并称浙江省推进大湾区建设的四大高能级平台。

“根据目前情况来看,钱塘新区基本满足国家级新区的条件。”浙江省发展规划研究院、省区域高质量发展研究中心朱李鸣,在此前采访中提到:

  1. 比如规划控制总面积531.7平方公里,符合“初期土地规模原则上应控制在800平方公里以内”的要求。

  2. 地区生产总值(GDP)方面,2018年钱塘新区达到1015亿元,符合“拟设立的新区申报年度前一年的地区生产总值原则上应在1000亿元以上”的要求。

  3. 财政收入方面,2018年钱塘新区完成一般公共预算收入115.1亿元。2019年预计将达到122.8亿元,同比增长6.7%,基本符合“地方财政收入原则上应在150亿元以上”的要求。

  4. 以及,2018年钱塘新区实现规上工业总产值2924亿元,符合“地区工业总产值原则上应在2000亿元以上”的要求。

“下沙月底要拍的地,楼面价都快赶上我的均价了,而且还有10%的自持,你说以后这房子能不涨吗?”销售说道。

4月26日,下沙确实有一宗宅地要拍,JS0410-10地块(住宅),起始楼面价20215元/平方米,下图的66号宅地。按照杭州年后稍有回暖的土拍行情,比如中南之前以近42亿的价格在江干区拍下了一块地,溢价42.82%,融信和德信在余杭区拍下的两块地,溢价分别达到了36.85%和30.55%。

钱塘新区的核心在哪里?

不过这块地的位置是在下沙金沙湖,距离龙湖天越和都会钱塘两个楼盘,还有近20分钟的开车时间。

按照推盘中介的说法,金沙湖才是钱塘新区的中心。

假设66号宅地有30%-40%溢价,再加上自持的成本,确实有可能超过2.8万,甚至3万的楼面价,最终的楼盘均价可能在4万上下。而春江天越和都会钱塘目前的均价不过2.8万,而且还带3000以上的精装修。

66号宅地旁边的湖景居,是金沙湖地区尚存的“孤盘”,开发商捂了两年,但尚不确定具体开盘时间,当然价格不可能是2年前了。

“2倍左右。”前台唯一的销售给了一个可能开盘价。湖景居的售楼处格外冷清,连沙盘的灯都没有开。“冷清”并不是因为没人想买。湖景居早年开盘价格大概在1.8万,还剩大概几十套房住宅和一懂公寓一直没卖。

据说老板是澳门的贺一诚,不差钱,所以一直捂着。这一捂大概就贵了一倍。

现在备案还在进行中,但是保守估计要3.5万出头,甚至有不少人预测要3.8万,甚至4万。捂着捂着湖景居附近成熟了不少,后面的邵逸夫医院,前面的金沙湖公园,周边的学校、酒店、商业配套都已经有点样子。

事实上,即便这样的价格,湖景居完全不愁卖。销售说登记的人已经远远超过房源数量。而根据某中介的介绍,他之前带了不少客户去湖景居看房,问询的人也很多。

不过湖景居销售的观点,和前面两个楼盘的销售不同,她觉得钱塘新区的影响没那么大,该卖还是卖,该便宜的还是便宜。

3月,未来科技城板块EFC欧美金融城的最后一幢酒店公寓被抢空,均价已经到了3.2万;再往前,良渚板块中粮梦栖祥云的洋房也在2.8万上下,带3000元的精装修,那里还是在规划的地铁,而不是刚定站点的轻轨。

所以,相比之下,下沙这两个不到3万的洋房,说贵也不贵,但说便宜也没得便宜,而这个价格已经基本赶上了杭州均价了,再要往上涨已经有些难度。旁边的中国铁建·保利像素,2017年开盘价格1.3万,带精装修的估计在1.7万,近日中介平台的二手房挂牌价在2.7万,不过还只有一套房源。下沙大学城北的均价也到了2.7万。

实际上,下沙金沙湖板块已经位于钱塘新区非常边缘的位置,一来地铁、配套的利好也早在过去几年中消耗殆尽,二来土地有限,无法提供足够供应,到时候“回收成本”也是个难事。

钱塘新区的核心在哪里?

红点为金沙湖板块所在位置

相比之下大江东城市核心区,是目前看来钱塘新区最值得关注的区域。

在2018年5月的大江东产业集聚区中心区单元(DJD04、DJD05)的控制性详细规划(草案)中,城市核心区东至头蓬快速路,西至靖江路,南至艮山东路,北至江东一路,总用地面积为18.6平方千米。

钱塘新区的核心在哪里?

规划中围绕“中央公园和两条轨道交通线组织,形成围绕大湖面和轨道交通站点的TOD开发模式”,“江东大道以北以国际社区功能为主,安排智慧谷、会展中心、国际医院、学校、商业服务等项目”。

钱塘新区的核心在哪里?

钱塘新区的核心在哪里?

鸟瞰图

目前该区块不仅有在规划的地铁7号线,地铁8号线也有部分站点经过该区域。且周有不少正在规划中的学校,还有智慧谷、大江东宝龙广场、龙湖、中央公园,体育馆等等。2017年10月,杭大江东[2017]4号北二路南地块的起拍价为4995元,最终成交价8107元,溢价率62.0%。

钱塘新区的核心在哪里?

转载自浙报传媒地产研究院

钱塘新区的核心在哪里?

核心区附近旭辉宝龙东湖城、龙湖江与城、大江东宝龙广场的销售情况,都比较理想,甚至可以说是火爆。旭辉宝龙东湖城已于2018年9月全部售罄,去年开盘价在1.67万;大江东宝龙广场也已接近告罄阶段,高层、排屋全部售罄,高层均价在1.62万;龙湖江与城是3盘中唯一有商品房库存的楼盘,其2018年高层均价17200元/㎡(装修标准4000元/㎡),联排均价27000元/㎡(毛坯)。

今年2月的杭大江东储出(2018)4号地块,起始楼面价6600元/㎡,最终成交34.6亿,楼面价8732元/㎡,溢价率32.3%。共有9宗小地块组成,其中6宗宅地,2宗商业商务用地,1宗服务设施(12班幼儿园)。距离大江东管委会800米,紧邻地铁7号线的北二路站,且通过江东大道可直通下沙。估计最终均价要接近2万。

钱塘新区的核心在哪里?

当然,钱塘新区也并非全是利好。

钱塘新区位于钱塘江下游,目前的产业布局以大制造为主,高新产业不会是重点。“如滨江浦沿街道的三个大型化工企业,闻堰街道的化工企业等都搬迁到了大江东。”一位网友评论道。

而如今钱塘新区规划一定,“退二进三”政策会让不少工厂从下沙搬去大江东,一来腾出更多空地可以规划,二来减少污染。毕竟几个高架和高速上下口的大货车,临近晚高峰的高频出现,比如文海北路的德胜快速路上桥口,确实挺吓人的。

同时,近几年制造业蓝领技术工人的薪酬上涨,虽然接受房价的能力有限,但是对于此前一片荒芜的大江东,肯定会起到带动作用。不过作用可能不会太明显,毕竟企业也会有顾虑,房价太高,自然也不会来,而大江东和余杭一样,有接近无限的土地。

参照上海临港的高端制造业片区,已引入的有上汽新能源车、特斯拉上海超级工厂等高新制造业工厂。而在特斯拉超级工厂开建的利好下,临港区域的新房价格大概在2.7万/平,低于上海新房4.6万的均价,也稍低于上海外环3万的均价,对比杭州3万的均价,以及周边良渚、临平等周边板块大概2万出头的均价,目前大江东部分在售新盘1.2-1.3万左右的价格,还是有一定的空间。

钱塘新区的核心在哪里?

钱塘新区的核心优势,相信在未来会逐步显现。

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