闽系房企的冬天没过去

叁里河 · 2019-04-13
闽系房企的规模的快速增长是以高负债为代价换取

编者按:本文来自微信公众号“叁里河”(ID:Sanlihe1),作者小昱,36氪经授权发布。

近年来,“狼性,血性,拼字当头,敢打敢拼”走激进路线的闽系房企以快速扩张,快周转的作风,在全国房企中打出一片江山,2018年闽系房产公司在房企百强榜中就占据10个席位。

闽系房产公司也被称为“地王收割机”,2014年泰禾就以约50亿的最高价格上限,溢价率高达48%拿下北京西三环绝版地块,两年后融信以刷新中国总价地王记录的110亿拿下上海静安区地块。 

在土地市场最沸腾的2016年,据中指数据显示,30个城市共刷出约340宗单、总价地王,数量创历史新高,而闽系房企就拿下超过50总地王。同年,11大闽系房企投入约2100亿拿地,较2015年增幅超过100%。闽系房企在“地王年”拿地被形容为“肆无忌惮”,其拿地策略是,大城市必进,土拍必来,来后必抢。 

以“强扩张,高周转,高负债”为发展战略闻名的闽系房企,确实实现了规模的快速膨胀,2018年合同销售额突破千亿大关的就有6家。

闽系房产亮眼的不仅是销售额增长迅速,他们的资产规模也随着扩张步伐进一步增加。根据已披露的2018年报显示,旭辉总资产达到约2410亿元,较2017年增幅近60%;阳光城总资产约2633亿,同比增幅23%;正荣、泰禾总资产则同比增长均超过30%。

同样引人注目的的还有闽系房企利润的增长,去年年报数据显示,旭辉毛利率约25%,同比增长5%,阳光城毛利率约26%,正荣毛利率约23%,阳光城和正荣的毛利率增长率均超不多同比增长仅1%。 

不过,闽系房企的规模的快速增长是以高负债为代价换取。2018年报显示,阳光城的负债总额超过2千亿,流动负债占比高达70%。阳光城的净负债即使是在同比减少近7成的情况下依旧高达182%。

旭辉负债总额也接近2千亿,流动负债占比约为64%。泰禾在2018年第三季末时的负债余额就已超过两千亿,其流动负债占比超过60%。正荣2018年末资产总额仅1400多亿情况下,其负债总额竟然高达1100多亿,资产负债率高达近80%。

不难发现闽系房企前几年利用高杠杆撬动的发展让他们几乎都是千亿的负债压顶,不但偿债压力巨大,负债结构也以一年期的短期负债为主。

短债压力爆表及不健康的负债结构在去年全国商品房销售增速放缓的背景下,首先导致部分闽系房企净利润增速放缓,甚至不及预期。以阳光城为例去年其净利润率仅为6.9%,不但低于公司8%的预期,更是大幅低于A股上市房企11.9%的平均水平。

较低的净利润率正是亮眼的销售业绩背面的伤痕一角,阳光城在行业冬天来临时选择和过去截然相反的发展路线,以求顺利过冬。

2018年阳光城首先控制土地储备规模,全年新增土储面积仅1333万方,同比2017年降幅达34%。一面在拿地上更加谨慎,另一方面在大股东阳光集团几乎质押阳光城全部股权面临平仓风险之际,阳光城向公司近万名员工发送倡议书,鼓励员工积极买入公司股票保卫公司股价。

同时在高周转继续下功夫,管理层也为公司开出“内部流程再造,建立快速高周转的商业模式”,借鉴万科事业合伙人机制,建立项目跟投机制,收益按比例分红跟投制度,提升员工销售热情,加速项目周转率。

即使顺利度过寒意满满的2018年,不过对于依旧有超过2千多亿总债务的阳光城来说,冬天并没有完全过去。2018年业绩发布会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌对2019年的目标是在销售底线管理,同时以销定产,控制库存,保证回款。继续降低净负债率同时有效降低融资成本,优化财务指标。

 

另一个激进扩张负债增长迅猛的闽系房产泰禾压力比阳光城大多了。截至去年9月末其净负债率就已高达约342%,在A股房企中也是高负债率的领跑者。

在房市调控销售放缓,金融去杠杆等多重不利外部因素下,泰禾资金链也持续告急,已经连续5年经营净现金流持续为负,在18年前两个季度经营净现金流同样为负值,仅在第三季度才转为正1.6亿。

为了缓解资金紧张的压力,泰禾采取卖子,高周转,多方争取银行授信,高比例质押方式换取流动性,变现还债。

尚未公布年报的泰禾在3月底短短5天内,三次向闽系老大哥出售资产,这三笔卖子可回血约28亿,根据媒体报道泰禾不仅向世茂出售资产,还相继与相继与融创、华侨城、信达等知名房企洽谈过合作事宜,主要涉及广州、厦门等地项目股权合作。其拟出售的项目就多达12个。

而泰禾开发的豪宅项目相较住宅的周转率要慢一些,2017年泰禾的存活周转率仅为0.15在A股上市房企中仅排92位。媒体曾报道,泰禾为了提高项目周转率,2018年实际销售目标已调整为2017年的四倍。去年网上曾流传过一份泰禾的超级加班计划的文件,规定总监及以上级别燃油取消所有休假,同时也倡议所有员工放弃休假承担工作任务。同时泰禾也先后从TOP房企万科、龙湖等公司重金挖以“营销”见长的高管。

泰禾的控股股东泰禾投资及其一致行动人的股权质押比也高达99%,以股权质押获取流动性。2018年泰禾通过债券,美元债,中期票据等各类融资产品融资总额打307亿,同时去年底泰禾与光大兴陇信托签署战略合作协议以期获得其资金支持。

不过,泰禾的借新还旧之路也是前路坎坷,去年11月,穆迪发布评级报告将泰禾主体信用评级从B2下调至B3。同时今年1月联合资信把泰禾集团列入信用等级观察名单,评级下调将对偿债压力本就巨大的泰禾更是雪上加霜。其融资成本可能会因为评级下调而上升,也会提高银团贷款的难度。

去年1月刚在港交所上市的正荣地产,2017年底一年期短债就有近230亿,而其不到185亿的现金流,根本无法覆盖即将到期的短期借款。

被债务倒逼上市的正荣,IPO募集资金的30%用作偿还借款。正荣上市后14个月共融资167亿均用来偿还集团债务和拨付现有债项。

前几年作风激进的闽系房企公司现如今都面临高负债压力,虽然2018年闽系房企的业绩依旧飘红,但是18年结转的收入基本为2016年及以前销售的项目。在短期偿债压力巨大的今明两年,闽系房企若还想保持现有业绩增长趋势,仅靠再融资和卖资产补充血液,可能不足以在房产“青铜时代”及房企间激烈的竞争中继续更好发展下去。

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