你对贷款的认知,像极了文盲!

大胡子说房 · 2019-04-12
这个世界上再没有比房贷更良心的贷款了

这世上有句毒鸡汤,一直被封为神句,这句话百分之九十九的人都听过,说:

“只有穷人存钱,富人都是负债”。

具体来说,意思就是:富人们比的是谁负债更多,负债多,说明有实力,银行愿意借给他那么多钱。穷人没有银行愿意借给他钱,穷人也不知道钱生钱,只知道把钱存在银行,然后吃哪一点点利息,然后钱又被富人从银行借走,钱生钱。

于是,对于贷款的曲解纷至沓来,99%的人都陷入了贷款的认知误区。

一.你花钱的样子,像极了韭菜

虽然本文主线是房贷,但我们先来聊聊其他贷款。

“富人在借钱,穷人才存钱!”这句话对么? 从内在含义来看大体是对的,但大多数人对于富人借钱干嘛,富人从哪里以什么手段借钱,却一无所知。只记住了借钱两个字,只认知了借钱二字的字面意思。

别人借钱是致富、钱生钱,而大多数人借钱却是花钱、消费,而且你花钱的样子,像极了韭菜。因为你压根不知道,你借来的钱,利息到底有多高!

不用我多说,在信用卡分期、装修贷、汽车贷、现金贷、花呗、白条这类金融及其发达的时代,要说一个中青年人没有用过上述任何一项业务,说出来可能你自己都不信。

但绝大多数人不知道,也搞不明白这些钱借来的成本有多高。

以最基本的信用卡分期为例:

1000元贷款手续费是多少呢?按照正常不打折不活动的算法,每个月6.6元,一年下来79.2元,按照银行的年化利息算法,折合年化7.92%看起来好像不高。

你对贷款的认知,像极了文盲!

我们再看号称日利息仅0.035%的微粒贷,10期累计利息为58.78元,如果折合到一年,大概要六十多块钱,反而比信用卡分期算下来还稍稍低了一点。

绝大多数分期贷款利息,给人的印象和初算几乎都只是6%-8%左右,猛一看不高。

两种分期我们都设计成10期还款,1000元总额,用IRR公式来计算实际利率,得出来的实际利率是多少呢?

你对贷款的认知,像极了文盲!

一个年利率接近15%,一个年利率接近13%! 明面利息与实际利息差距接近一半。

仔细的人应该都有留意,很多贷款平台喜欢用“借1万元,一天只收5块钱利息”或“借1千元.每天只收5毛钱利息”这样的看似很低息的广告语,其实我们拿365*5算下来,一年的实际利息高达1825元,折合真实利息18.25%!

高利贷的门槛是多少呢?

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定:

借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。

我们的信用卡分期也好,网络贷款也好,利息已经非常接近了高利贷的门槛。

我们无论去银行,无论去余额宝存钱,所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存够1年可以得到的收益,即3%的年化收益率是你需要把10000块存够一年才可以得到300块钱利息。

相反,你借来名义8%的贷款,在第一个月你使用10000块钱的时候收你8%利息,在你还款到最后只欠他几百块钱的时候,依然收你总额那10000块钱8%的利息,而非是剩下多少本金,根据本金收你多少利息。

障眼法让你不觉得他高,这也就是金融机构的高明之处。更不用说,套路更复杂的汽车金融分期,甚至臭名昭著的校园贷。

所以,许许多多人,不存钱,不筹首付,秉承着能借来钱就是牛的心态,用接近高利贷的资金,用以买手机、买首饰、买包、买化妆品、甚至是旅游、买车。所以我说,无知真可怕。所以我说,你花钱的样子,像极了韭菜。

被银行收割,被金融机构收割,被有钱人收割。

二.你对待房贷的态度,像极了文盲

对于房贷你知道多少? 20%的人可能很熟悉,剩下的80%的人大略是不熟悉。

如果再细分,这80%中,又有20%略知一二,剩下的80%可能像极了文盲。

普通人对房贷的误区有这么几个:

 1.房贷利息高

房贷利率目前执行国家标准基础利率为4.9%,因为月供是基本固定的,所以在看完上边第一部分信用卡分期之后,既然本金越还越少,你会不会下意识的认为房贷也要根据上边的算法计算,把4.9%乘以1.8倍来推导实际的利息?

如果按照4.9%的利率30年贷款贷100W,那套路算法应该得到的是147%的利息,也就是147万的利息,而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息。

因为房贷虽然是按照每月固定还款(等额本息),但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化,也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。

还以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息计算,如果贷款30年,100万总的利息是237.6万,相比房贷30年仅有91万的利息,比例高达2.6:1

也就是说,房贷大约是信用卡分期利息的40%都不到。

 2.房贷利率一成不变

这一条很简单,一句话可以概括。即每个人的房贷从贷款起,执行的上浮或打折比例将会一成不变,但基础利率会随着每年国家的基础利率变化,而在次年的一月发生变化。

举个例子,你贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折,那当年基础利率变成4.5%后,你第二年的利率也会变成4.5%,如果贷款时上浮10%,那第二年的利率会变成4.5%上浮10%,以此类推。

 3.房贷利率上浮太亏

之前有专门撰文讲过房贷利率上浮是否影响买房的问题,文章地址:《刚需买房,如果有专家跟你说“等房贷利率下调”,请拉黑他!》。

简单的理解就是,随意他上浮,因为你压根不可能真的还到30年,正常的还房贷周期普遍都在五六七八年,短的甚至是三年就已经还清卖房换房或者重贷。毕竟房子越来越贵,贷票很关键,你不可能放着几十万的贷款不还,而去全款或者高额首付贷买下一套几百万的房子。

 4.等额本金和等额本息

就等额本金和等额本息哪个更实惠的问题,购房者分不清楚,从业人员也是分为两派,但99%的人都被一个框给框住了思维,这个框是“到底哪个最实惠?”

而实际上在我们房产投资中,哪个更实惠并不是问题的关键,关键在于怎么收益最大化,怎么调配承受能力。

你对贷款的认知,像极了文盲!

以100万贷款基础利率分别计算等额本息和等额本金贷款第一年来算,一个是6万3的年还款,一个是8万1的年还款,差额接近2W,这对于很多家庭来说直接就影响到了正常生活。所以,在能承受的范围内,尽量多贷款长贷款,用等额本息来降低初期的还款压力,是最合适的选择。

如果你真的要说谁在数字上更划算,其实没有任何差别,因为两个算法最终实际利率都是一样4.9%,你前期还的多,后期自然还的少,但是利率是没有变化的。

三.不会用杠杆,你只能被抛弃

任何时候,借贷都是杠杆,文首的网贷、信用卡分期等等,属于拿人的信用做杠杆。而买房的杠杆简单讲就是:通过小比例首付,以及所买的房子撬动大比例房贷。

读完全文,不论你是否有所感悟,但至少我相信你记住了一个数字,那就是房贷利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以说,房贷是普通人能借来最便宜的大额贷款。

除了银行房贷,谁愿意一次借给你这么多钱?谁又愿意借给30年这么久?

30年意味着什么呢?几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

货币贬值的速度,物价上涨的速度我就不必过多赘述,人人皆知。

银行提供70%的杠杆,来帮实现你原本够不到的房子,用银行的钱来帮你升值赚钱,你难道还要自己全款买房?

如果你想不明白,如果你还不知道利用银行的杠杆,如果你还在一边吐槽房价高、房贷利率高、一遍吐槽着没有首付,另一边却又大手大脚的去分期买高档手机、高档皮具、名车名表。

那恭喜你,你距离被这个时代抛弃,越来越近了

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