蛋壳语出惊人“赔得起死人”,折射出的却是“长歪了”的长租公寓

刘志刚 · 2019-03-18
在批评与自我批评中,行业也在不断成长。但很多时候不要等问题爆发了,才知道去道歉和解决,亡羊补牢不是什么时候都可以行得通。

文|刘志刚@互联网江湖主编

长租公寓又出负面了。这对于公众而言似乎多少有些见怪不怪的感觉,而这次的导火索是由于蛋壳销售员说的话惹了众怒。

“公司这么大,赔一个死人的钱还是赔得起的”,近日,关于蛋壳公寓装修完第二天上架,销售员说出不当言论的相关新闻在网上流传,一时间舆论方面也是无比愤慨。而蛋壳公寓方面回应称已成立专项工作小组彻查此事,涉事人员及相关负责人均已惩处,公司主要管理层也接受了应处罚。

如今看来,长租公寓发展太快,如今根基不牢的问题也是愈发显现。譬如装修完成后短时间内就挂牌出租、装修材料甲醛超标问题总是不绝入耳。除此之外,整个行业似乎处于一种“赔本赚吆喝”的境况,目前中国流动人口超过两亿,行业的未来发展前景毋庸置疑。但重模式的生意永远都没有那么容易,而且盘子就那么大,玩家却又那么多。那么这些问题产生的原因是什么?

行业井喷在即:规模化原罪引发产品与管理的缺陷化

近几年来,很多风口都让我们见识到了“羊群效应”的威力。一旦哪个领域有着切实存在的痛点需要解决,就意味着存在着潜在的商机;如果政治上再有所支持,那么毫无疑问各路玩家都会蜂拥而至,而长租公寓无疑就是这么一个行业。

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争的不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新的增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对的存量市场。资料显示,目前一线城市房屋的空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样的背景下,盘活整个二手房的存量资产不仅仅是时代的需要,在政治上也是一件正确的事情。

事实也的确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场的改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓的政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确的发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统的租房市场痛点十分明显。具体来说,传统的租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样的模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上的不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当的房源,还可能面临房东提前解约的和随时提价的风险。从房东的角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置的风险。

而这种互联网长租公寓的出现,则将租房这种零售式、碎片化的交易变成了一件集中式的生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要的是不用再考虑房东要提前解约的风险。而对房东来说,交给专业的长租公寓打理也避免了房屋的空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定的收益。

政策上的积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖的地位。对金钱有着高度敏感性的资本自然也不肯放过这片有着极大需求的市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本的到来给了长租公寓的蓬勃发展提供了旺盛的动力,但风险投资的代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧的扩大规模,最终运营、财务管理的能力没有匹配上,为日的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

在笔者看来,对于长租公寓公司来说,如今的负面不断很大程度上是由于互联网2C产品开发的惯性思维弊端。

不同于2B类产品定位、用户需求都非常清晰。2C类产品很难有一个“普适”的标准和诉求,产品的受欢迎程度影响因素会有很多,这也是为什么大数据画像描绘存在巨大价值的原因所在。所以说,2C类的产品经理根本就很难清楚产品定位与用户定位。

然而虽说可能很多细节问题都亟待解决,但是商业竞争唯快不破,以往很多“风口”的生长逻辑都是快速铺垫产品抢占市场,占领先发优势。在行业发展后期再进行完善和升级。毕竟修修补补,迭代升级已经成为很多2C类项目在野蛮生长过后一直在做的事。

这一时期的产品,被称作MVP(最小可行产品)。硅谷创业家Eric Rise有一著作名为《精益创业》,书中创造性的提出了“精益创业”这一理念,其核心思想就是在开发产品时先做一个简单的原型,也就是最小可行产品,然后通过测试并收集用户反馈不断进行迭代升级,最终形成了完全适应于市场、被用户广泛接受的产品形态。

长租公寓市场就是如此,缺陷的产品,不完善的管理,随着产业的深入这些问题也会逐渐放大开来,这才有了甲醛房的出现,管理方面其实也同理,行业是个年轻的行业,百废待兴,很多管理方面、工作人员素质方面也是参差不齐,因而类似于“赔得起死人”这样的事情出现,给人惊讶的同时似乎也是意料之中的事。

“重模式”经济本质驱使:先污染后治理实难行得通

有些产品可以一边进行市场推广一边进行完善,有些领域却不适合,这也是“MVP”的局限性所在。长租公寓领域才刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保等问题与人们的身体健康息息相关。装修材料甲醛超标问题不仅违反相关政策要求,更重要的是对用户身体健康造成了威胁,这对企业品牌带来巨大的伤害,而且很难你补,长租公寓市场尚未爆发,这对于刚刚起步的公司来说无疑是巨大的伤害。

长租公寓虽说就行业内部而言商业模式有轻重之分,但总体来看还是一个商业模式比较重的行业,呈现出明显的维护成本高、发展成本高、试错成本更高这“三高”特征。

前面我们提到过,不问盈利、先抢市场是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。到目前为止,长租公寓领域已经经历了多轮洗牌,许多明星玩家都在激烈的行业竞争中被淘汰出局,而且这份名单在未来还会快速加长。

余下的玩家也是痛并快乐的生存着。据有关资料显示,目前市面上很多公寓管理收入占资产服务业务的比重不断上升,但同期资产服务业务的毛利润却在快速下降,假设其他资产服务业务情况不变,我们可以推断出很多长租公寓业务是一直处于亏损状态。

行业大热却不赚钱,在笔者看来这主要基于以下几个方面:

1.行业集中度偏低,行业处于抢占市场份额的起步阶段。例如之前千团大战、外卖大战、出行大战等,前期都是赔本赚吆喝,价格战是常见的玩法。待到整个市场做起来,行业也经历多轮洗牌之后,剩余玩家也有了盈利能力。

2.行业门槛高,高额的运营本钱,资产价格高企导致租金回报率长期较低,使得长租公寓拿房成本高,并且企业很难在起步阶段自持物业,不仅是规模扩张很考验入局者的资金实力,活下去与否很大程度上也依赖于资金储备。

3.除了房产系之外,其余国内的长租公寓项目普遍为轻资产形式,即运营者为二房东,与房源业主方签署10-20年不等的租约,经过改造和运营提升租金程度,赚取差价。然而相对于持有物业的成本、房源拓展成本、管理成本、装修改造成本等巨大支出来说,微薄的租金收益无异于杯水车薪,目前长租公寓产品的净利润率仅为1%左右。

为了解决盈利问题,很多长租公寓平台也都不断延伸自身产业链,探索多样化的盈利模式,例如金融服务等。但就目前而言,产业链的延伸并没有触及或者从根本上解决前面的几个痛点,整个行业的阵痛期依旧没有过去,毕竟产业链延伸项目的利润与市场规模直接挂钩,那么问题又再一次回到了长租公寓本身上来了,还得从行业本身下手才是真正的治本之策。

由此可见,长租公寓的资产收益低,回报周期长,而融资成本却极高,这在很大程度上限制了企业快速做大的可能性,这也是目前长租公寓领域所有玩家面临的共同难题。激烈的竞争必然会导致部分企业出局,据业内人士透漏,长租公寓前期投入资金较大,实现盈利至少需要5年以上。

本身投入就大,后续的修修补补成本也有些过于高,无异于重复投放。如何保证自己能够不断得到资本输血,如何能扛得住烧钱大战,这都是摆在诸多长租公寓玩家面前的问题,先污染后治理的路根本行不通,业务本身问题不断,销售人员素质参差不齐,管理出现问题也就成为必然,再加上本身摊子铺得够大,各个环节很难做到严格把控,爆发问题其实也只是时间问题。类似于“赔得起死人”这样的话,仅仅是长租公寓管理问题的一个缩影。

回归产业本质:业务、管理、多元化的齐头并进

发现问题是为了更好地解决问题,精细化、差异化的运营或是突围方向

在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。相比较于简单、粗暴的互联网思维,长租公寓的经营更像是一个走在钢丝绳上的舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者的运营能力。

面对行业负面新闻的不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变的长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓的负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,需要从以下几个方面入手。

*彻底实现轻资产化运营。从“二房东”变成真正的运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费的模式。在这样的模式下,长租公寓既不用耗费更多的现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置的损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

*找差异化发展道路;面对消费升级的浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化的租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓的产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付的溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格的验收以减少违规或者安全事件的发生。

*推广业务多元化,目前大多数长租公寓的商业模式是先把未来十年房屋的租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高的房租,以此实现盈利。还可以通过拓展金融、社区服务等方式来进行多元化延伸。

*建立完善的内部管理和培训机制:不得不说的是,关于房子安全问题的负面消息已经屡见不鲜,但类似于蛋壳这种“赔得起死人”这样性质恶劣的管理问题还是首次遇见,而这也足以为各路长租公寓玩家敲响警钟,加强管理,一定要提高销售人员的素质,毕竟销售人员是与用户直接进行接触的,因而也是直接影响用户体验的环节。

当然了,在批评与自我批评中,行业也在不断成长。但很多时候不要等问题爆发了,才知道去道歉和解决,亡羊补牢不是什么时候都可以行得通。对于企业而言现在要做的就是从模式创新、差异化的服务出发,强化管理、筛选和安全监管系统。打破行业同质化,寻求自身差异化竞争优势。

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