联合办公,是去化所需还是未来可期?

商业地产志 · 2019-03-15
这是一个值得深入思考的问题。

进入2019年,“联合办公”这一物业空间租赁者,正在以更加丰富多彩的形态,从独立物业、写字楼进驻到越来越多的商场之中。

对比商业地产研策思维中习惯性地称之为“商办体系下的创新产品”,商场招商的朋友或许更喜欢将其称之为一种全新的“业态”,甚至是“主力店”。

作为在特定时期和历史背景下诞生并发展的一种物业空间“共享”模式,“联合办公”在中国从出现到普及只花了3年左右时间,从井喷到回归理性的时间则更短。

本文,我们将尝试从三个维度,去梳理与分析商场引入“联合办公”的思考路径与运营思路。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

以“高颜值”俘获人心的办公空间:巴黎首家WeWork | 图据网络

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行业不断成熟

市场规模将过千亿

联合办公作为一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,其关键要素就在于在能够各自独立完成工作的同时,充分共享空间与资源。

在探讨这个问题之前,有必要对这个行业在中国的发展背景做一个简单梳理。

2016年,美国知名众创空间WeWork进入中国,首站选择了经济发达、商业领先的上海。随后,WeWork陆续在北京、香港、深圳、成都、杭州、武汉等城市设立办公空间。

不到三年时间,WeWork在中国的办公空间已经超过70个,会员总数逾85000个(所有注册会员)。2019年,WeWork还计划将业务继续拓展到广州、南京、苏州、西安、重庆、天津等地。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

WeWork联合办公空间

另一头,在更早的2015年4月,由中国地产行业资深人士毛大庆发起创立的国内联合办公品牌——优客工场,已经正式成立,并开始筹谋自己的布局计划。

截止2018年12月,优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间,包括国内众多一二线城市,以及新加坡、雅加达、纽约等国外知名地区。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

优客工场联合办公空间|图据官网

当然,除了这两大行业龙头之外,目前还有多个联合办公品牌正试图在巨大的中国市场分食一杯羹。譬如,纳什空间、氪空间、裸心社、方糖小镇、梦想加、WE+窝酷、Distrii办伴、SOHO3Q、无界空间、Wedo联合创业社、岛里等等。

如今,联合办公已然在北上广深为代表的国内一线城市得到普及,更多的新一线城市如成都、杭州、武汉等,亦都陆续迎来了多个联合办公品牌。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

越来越多的联合办公空间

国内的联合办公之所以能够在近三年得到迅速的发展,还有一点不可忽视的力量——政策推动。

2013-2017年,正是中国双创政策热潮时期,众多初创企业对于灵活办公的需求与日俱增,在得到资本市场青睐的同时,更愿意选择联合办公来节省开始,将收益最大化。

艾媒咨询公布的数据显示,截止到2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数超过6000个,总体运营面积达1200万㎡,提供工位数多达200万个。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

联合办公,是去化所需还是未来可期?

印力在上海的旧改联合办公项目:滨江道

可以预见,联合办公正在逐渐成为未来的主流办公模式,而好租研究数据也在证明这一点:中国的联合办公空间平均每年的增长率不低于50%,到2030年,30%的办公空间都会是联合办公空间,预计将形成近千亿的市场规模。

在市场规模不断扩大的同时,以WeWork为代表的联合办公品牌,开始寻求更多的呈现形式,譬如,从商务区的写字楼开始走向商业区的购物中心。

[2]

新场地VS新业态

租赁双方各取所需

当我们试图解答“联合办公为何与商场结缘”时,自然少不了从两大“主角”的立场分别出发进行分析。

作为商业地产的核心产品,正常情况下购物中心的空间价值、租金效率都要远高于商办,但随着实体零售的退潮,联合办公已然变成了可以考虑的内容之一。

毕竟联合办公提供的不仅仅是租金,更带来了多元的人群和社交需求,这足以让一些商业项目拥有更多的活力和更有趣的内容,甚至也让一些老旧的商业物业,通过以联合办公为主体的改造,重新焕发生机。

*延展阅读:总府路上的Z31,或许会成为成都最具标杆性的城市更新项目

联合办公,是去化所需还是未来可期?

部分进驻MALL的联合办公品牌,信息采集及制图:克而瑞咨询

当然,除了盒子商业之外,以WeWork为代表的联合办公空间,亦开始进入更多元模式的商业项目中,如三里屯太古里、北京坊、上海上生·心所(未开业,已被WeWork收购的原裸心社)、成都总府路Z31等。

而且我们发现,这些大都是带有存量改造、旧城改造等性质的项目。因此我们认为,对于商业项目而言,引入联合办公至少会有两个层面的考量:

一是,在进行旧物业改造或存量商业改造时,以及商场招商陷入瓶颈时,能够在短期内缓解商业物业存量去化的压力。虽然都是为了消化存量空间,但也有不尽相同的情况——

譬如因为先前的定位已不适应当下市场环境,导致空铺无法满租;又或是,从更具体的空间角度来看,部分商场内部由于开发时的各种因素限制,带来了难以给零售业态使用的空间,例如动线远、落位死角、层高偏高、大进深缺乏展示面等。

在这种情况下,联合办公便成为了消化此类空间的选择之一。

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另一种情况是,在一些新开业的购物中心中,由于前期周边人群、市场不成熟(城市新区),需要较长的市场养成周期,当下商业面积供应过剩时,可以考虑引入联合办公,因为它既可以消化空间,也为商业本身持续积累人气,带来相对稳定的基本人流到访率。

这其中最为典型的案例,是龙湖的联合办公品牌:一展空间。

龙湖通过将其与自身的天街系列结合,创造出一系列“盒子里里的办公业态”。首先在北京,龙湖与梦想加合作,在龙湖长楹天街打造了一个“商业+生态”的联合办公样板。在成都,龙湖与walnut合作,在时代天街打造极具空间特色和科技感的一展空间·walnut办公空间。

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一展空间上海虹桥店

二是,伴随着行业竞争加剧,品牌同质化严重,商场必然会有业态创新的迫切需求。

正如前文说到的,就算联合办公在短期内不能贡献可观的租金,但其能够带来多元且相对稳定的客群,从而产生比较频繁的日常社交需求,能够为商业项目增加客流、人气的同时,让商业空间具有更多的趣味与活力。

毕竟,近几年商业项目在业态内容上的创新需求有目共睹。

以主力店为例,早已不再是以往简单的“老三样”——百货、超市、影院,而是出现了更多样化的内容选择,比如健身中心、书店、家居店、互动娱乐空间以及各类集合店。

那么,谁又能说联合办公不能成为一个商业项目的全新主力店呢?

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联合办公,是去化所需还是未来可期?

位于北京坊的WeWork联合办公楼 | 上图据网络

再来,站在联合办公品牌的立场,随着行业的不断发展成熟,寻求更多元性质的物业和场地乃是大势所趋。

一方面,可以进一步体现“联合办公”这一新型商办物种的优势——灵活性,能够适应多种物业条件和环境;

另一方面,与传统办公方式的竞争,以及与同行的竞争,也在驱使着联合办公品牌去挖掘更多的可能性,而以购物中心为代表的商业空间,既能够提供较好的交通可达性,也能够引来更多潜在客户,从而借助项目扩大品牌影响力。

正是因为如此,即便是没有以品牌的身份直接进驻商场,目前也有不少联合办公空间在选址时偏向于近商业区的物业,以及商业中心的写字楼配套。

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成都睿东中心WeWork

譬如WeWork成都睿东中心办公空间、成都银泰·优客工场、昆明大悦城·优客工场等都是其中的典型案例,并且,从WeWork和优客工场官网显示的办公空间地址来看,这样的选择并不在少数。

所以,我们亦有理由相信,如果能够有效解决商业最核心、最现实的“坪效”和“盈利”等问题,联合办公与商业项目的合作将会更加频繁且丰富。

[3]

难以持续盈利的困境

与模式持续更新的趋势

2017年下半年开始,联合办公行业开始出现一系列收/并购动作,并且在2018年愈演愈烈。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

已被WeWork收入囊中的裸心社 | 图据网络

这背后,是行业加速洗牌的信号:联合办公已然从群雄混战变成了寡头竞争。

与其他共享经济模式相同,联合办公市场在度过一窝蜂扩张的阶段之后,马太效应逐渐显现,于是,产品服务升级与更加精细化、人性化的运营,将成为联合办公品牌下一阶段的主要竞争战场。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

2017-2018国内联合办公收/并购情况图

大规模爆发导致存量在很短时间内达到一个峰值,当政策红利减弱甚至消失之后,市场亦将迎来快速萎缩,导致运营成本增加、融资困难。

因此,行业出现大量的收并购、战略投资/合作等现象,以此进行自我的淘汰与更新,而目前仍活跃于市场上的主流联合办公品牌都在走精细化、品牌化、规模化的路线。

在眼下这样的行业现状下,联合办公要大举进入业态组合相对固定的商业空间内,首先需要解决的问题便是:如何保证持续的盈利能力。

毕竟,承租能力弱和出租价格高,是联合办公现阶段一时难以攻破的发展瓶颈。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

并且,与此同时,每一个联合办公空间,从物业选址到投入使用都将面临三大成本:租金成本、折旧成本和运营成本。

以成都的市场行情为例,我们来算笔账:

  • 租金:成都目前联合办公场地的租赁费用主要集中在50-100元/㎡/月区间,更低的一般位置较远。

  • 折旧:按60个月计算,一次性装修投入(硬装+软装+家具+报建)按1500元-2000元/㎡核计,折旧为25元/㎡/月。

  • 运营:按照至少10元/㎡/月计算。

在以上条件下,如果该空间满租,场地租赁的价格至少要比常规租赁价格低35-40元/㎡/月才不会亏。但如果叠加考虑出租率,差价要有50元/㎡/月,才能大致持平。

即使是庞大如WeWork,其在成都目前已经开业运营的三家门店也仅有睿东中心店达到60%以上的租出率,其他品牌可想而知。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

虽然对于商场而言,其他常规业态也都同样面临这些成本,但主力店毕竟是少数,大部分品牌的营业面积有限,且成熟的、连锁的品牌都能保证相对稳定的实际收益。

但是,联合办公因其性质决定了,但凡进入商业项目,无论是承租的面积空间还是实际租金,都几乎是“主力店”的角色。

这就意味着,如果联合办公与商业项目希望长久持续得合作下去,就必须解决以下的现实问题:

实现主力店的客流带动力和人气影响力、在运营模式上能与商业项目有更多的结合、与商业空间乃至消费者产生更多互动,以确保持续提升坪效、保证稳定且能够上升的承租能力。

至于如何能够做到以上几点、成为商业项目的一种稳定的新型业态,则要看联合办公未来能否从自我更新的角度,对变换的市场环境快速做出反应。

其中就包括了模式更新。现阶段开始采取与购物中心合作就是方式之一。

当然,除了模式之外,更重要的是内容层面的更新。譬如公共空间共享资源的不断丰富,日常运营管理的逐步完善,以及增加更多差异化、个性化以及定制化服务等。

联合办公,是去化所需还是未来可期?

纽约WeWork要建幼儿园

引用一位招商岗位出身的项目总的观点:“招联合办公进来,目前来看,主要是为了存量的快速去化。未来若无法提升坪效,有可能会回归写字楼,或者成为旧改的主力军。”

可以肯定的是,作为商场内第一次出现的“TOB”类店铺,联合办公的“特殊身份”决定了其与众不同的发展路径。

因此,无论是站在联合办公品牌的角度,还是站在项目方的角度,我们都很愿意将联合办公看做是商业项目的一个全新的业态。

当然,我们更期待的是,借由联合办公的一个市场生长周期,让商业地产在主力店创新与业态更新等角度,出现更多不一样的元素和模样。

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