全球房价涨幅第一,这个城市还能入手吗?

大胡子说房 · 2019-03-12
是哪里呢?

今天我要给大家分析一个城市,一个穷国的首都,它的房产投资收益回报率在18年去到全球第一。

这背后藏着怎样的玄机,这个城市还能投资呢?我们来一探究竟。

这个穷国首都,凭什么成为全球房产回报第一?

◈1.2018金边的房价涨幅、收益回报率

年初,胡润研究院与不动产管理机构斯维登集团,发布了一份《2018年度全球房价指数》和《2018年度海外置业投资回报指数》。

报告显示,柬埔寨的首都金边以16.7%的房价涨幅位列全球第一。当然中国的房价涨幅也不差,前二十有12个城市是中国的,旅居城市的海口、三亚也位列第4、第15名。

所以我一直坚定看好中国的楼市和旅居房产,虽然近半年楼市有所降温,但大趋势上一定是向好的。

说回金边,它除了房价涨幅第一,还是全球投资回报率第一的城市,投资回报率高达29.4%。

相比而言,中国在这方面就远逊色于金边了,大家都知道中国的租金回报率很低,能有3%、4%就很好了,而且又不存在汇率的升值收益,所以以人民币来衡量,总体的投资回报率不突出也很正常。

那么问题来了,金边,这样一个穷国家的首都,很多朋友可能听都没听过的一个国家和城市,为什么它的房价涨幅和投资回报居然能双双位列全球第一?这就是接下来我要告诉大家的。

全球房价涨幅第一,这个城市还能入手吗?

全球房价涨幅第一,这个城市还能入手吗?

◈2.凭什么金边房产成为全球收益第一?

(1)政局稳定,国家快速发展

柬埔寨实行的是君主立宪制,这种制度都是由首相来掌握政治强权的。在去年7月的大选中,柬埔寨首相洪森再次连任,从1985年掌权一直到了现在已经快有34年了,他掌权的时候,我们很多粉丝都还没出生。

洪森连任之前,柬埔寨的政权还有一些不确定性,很多人会对投资柬埔寨存在犹豫。

就跟我之前给大家推荐金边一样,我一直有给大家分析柬埔寨的政局,告诉大家洪森连任十拿九稳,大选前正是入手的机会,但是很多人还是在观望。等洪森确定连任之后,政局的不确定性一扫而空,大量投资涌入柬埔寨,这时候房价迅速反应立马涨了一波。

也许有人会觉得,这种政权垄断不是好事,但是正因为洪森的强势掌权,柬埔寨才迎来了30多年和平稳定时期。

一个落后国家要走向发达国家,在特定的时期,非常需要一个强势的政府,看看我们国家就知道了。在洪森的掌控下,柬埔寨经济发展迅速,近8年GDP增速几乎都在7%以上,去年更是达到7.3%,比我们国家6.6%还高。

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回顾我们中国过去的房价发展,与高房价涨幅相伴随的不就是我们经济的高速发展,GDP的高增速吗?一个国家的经济快速发展就是房价上涨最大的支撑,柬埔寨的经济发展在迅速发展,首都金边的房价涨幅高就不足为奇了。

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(2)城镇化进程的快速推进

柬埔寨的快速发展和房价的迅速上涨,离不开城镇化进程的快速推进。不管是哪个国家,在发展的初中期,城镇化都是对房价推动极其重要的发展力量。

2015年,柬埔寨的城镇化率只有20%,城镇化率虽然低,但20%的城镇化率刚好是迈入快速发展期。咱们中国,在80年代城镇化率达到20%后,城镇化进程就开始加速发展。

当然,这其中离不开中国改革开放的重要作用,但柬埔寨现在同样也是采取积极的对外开放策略,大力吸引投资。

所以,现在的柬埔寨是全球城镇化率最快的国家之一,每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作。根据柬埔寨城市发展战略中心的研究报告,到2030年柬埔寨城镇化率将达到44%,也就是说15年要提高24%,而这个过程咱们中国用了25年。

即使未来15年柬埔寨的城镇化速度只有预计的一半,2035年城镇化率也将达到32%,这个速度仍然不比咱们中国慢,城镇化率从20%-32%咱们中国用了19年。

全球房价涨幅第一,这个城市还能入手吗?

所以你会发现,柬埔寨到处在搞基建,尤其是金边,还计划今年开建3条轻轨。从金边至西哈努克的全国第一条高速公路也准备在这个月开通了。

其它的水电站、大桥、机场各种基建也都在启动,而且大部分都是中国援建的,连首相府都是云南建工集团承建的。

(3)人口完美的金字塔,外来人口不断流入

一个国家经济要持续高增长,有一个因素非常关键,大家想想过去的中国就知道了。没错,就是人口,而说到底,是红利期人口。就是不用他人抚养,而且能够贡献巨大劳动力的人口。

人口红利期的国家,有一个非常重要的特征:那就是人口结构呈现的年轻化。柬埔寨就是这样的一个国家,50%的人口年龄在22岁以下,全国人口平均年龄仅27岁。

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这么年轻化的人口结构的最主要原因就是柬埔寨过去的高生育率。尤其是在1980年-2000年,柬埔寨保持着5左右的的生育率,也就是一个家庭至少有5个孩子。

这不就是60-70年代的中国吗?到现在这些人口基本已成年,这不就是赤裸裸的青壮年劳动力吗?尤其对于一个国家发展的前期,以低端制造业为核心的柬埔寨来讲,这就是推动经济发展的最大引擎啊。

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作为首都的金边更是柬埔寨的人口黑洞。由于柬埔寨全国的人每年都在陆续不断的涌向首都金边,就跟我们涌向北京深圳一样,2018年金边人口近300万人,其中有150万人是外省人口。有统计数据显示,2011-2016年间,金边人口增速高达5.1%。而且在金边的人口中,外籍人口占了很大比例,常住外籍人口有20-30万。

就像90年代的上海一样,金边这个城市充满了年轻、活力的气息,而且不断地有外资和外国人涌入。既有大量的年轻人口流入,又有有钱的外国人支撑,所以金边的租金回报率才能达到6.5%。

(4)一带一路下的资金流入

一带一路战略是中国的国家级核心战略,紧邻中国的东南亚是一带一路的重要辐射区。而柬埔寨,即使位于东南亚的中心位置,又是咱们中国历来的铁杆粉丝,自然就成了我们一带一路的首要合作伙伴和受益对象。截至2018年底,中国累计投资柬埔寨162亿美元。

从2015年的4.2亿美元,增长到2016年的6.26亿美元,到17年14.31亿美元,再到去年的36亿,芝麻开花节节高,3年时间增长了8倍多,中国对柬埔寨的投资增速惊人。

更关键的是,18年中国对柬埔寨的投资已经占了柬埔寨外国投资额的53%了,也就是说柬埔寨一半的外国投资都来自中国。

很简单的道理,资金往哪流,哪里的资产就会上涨。咱们国家投上百亿美元,也就是上千亿人民币到柬埔寨这个18万平方公里的小国,房价上涨有什么有奇怪的呢?中国这么大一个市场,14亿人,960万平方公里,08年救市也只是4万亿而已。

(5)东南亚唯一以美元计价的房产

整个东南亚,几乎所有国家流通的货币都是本国货币,唯独只有柬埔寨这个国家是流通美元。

实际上,柬埔寨已经是全球第三大美元资产国,从这张全球美元使用区的划分图你会发现除了美国本土之外,全世界以美元为主要流通货币的地方其实是屈指可数的,但是美元又是一个全球硬通货,作为全球的第一大货币,美元拥有比其它货币更加稳定的信用和价值。

所以,买这个国家的房产就等于持有美元资产,意味着资产的保值和升值,这是很多国家房产所没有的优势。

所以金边的投资回报率为什么这么高,这离不开它美元升值的收益,足足6.2%,几乎相当于租金收益的6.5%了。

全球房价涨幅第一,这个城市还能入手吗?

好,金边为什么投资收益率为什么这么高相信大家已经很清楚,也很理解。很明显,金边的房产是有强大的价值体系支撑的。但是海外投资除了价值分析,我们还必须关注一个非常关键的,那就是风险。


风险和机会并存,这样投资才能实现翻倍

◈1、你必须清楚投资柬埔寨的风险

(1)不买首都,买西港

近年来随着柬埔寨经济发展,西哈努克这个柬埔寨的港口城市也成为了很多投资者的投资标的。

西哈努克是柬埔寨唯一的一个港口城市,很多人把它对标为中国的深圳。的确它也是全柬唯一一个经济特区,同时也是免税港。中国来柬埔寨投资的公司,除了首都金边最多之外,其次就是西哈努克,“一带一路”政策里很多项目便选址在西港。

所以很多人去到西哈努克买地、建房、买房,地价一路攀升,去年西哈努克部分地区的土地价格甚至翻倍增长,有的公寓租金甚至一年涨5倍。

但在我看来,西港就是柬埔寨房产投资的一个坑。近几年,西港发展的迅猛主要还是由博彩业带动起来的。

早在2014年就有博彩进入西港了,而且西哈努克港是柬埔寨唯一可以合法博彩的地方。正因为如此,国人很多在西哈努克港搞赌场,最近几年,西港的酒店、客栈、排屋等不动产都被中国人包下来开赌场,导致大量热钱涌入。

而房地产市场一向是资金最大的蓄水池,热钱的涌入导致短期内西港地价猛涨,大有与金边土地价格一争高下的趋势。很多开发商拿地建设,向国人进行售卖。

其实这种模式跟国内三四线城市的现状非常类似,炒房客疯狂涌入,虽然看起来房价是上涨了,但是风险极大,谁都不敢保证自己是不是最后一波韭菜。

在我看来,西哈努克虽然是柬埔寨的热点城市,但是博彩业难以对这个城市的产业形成支撑。

一个城市产业必须要提供大量的创业、就业人群才是经济发展的根本,而靠博彩业带来的繁荣只是表面繁华,并不能给西港的房地产市场形成支撑。

而且西港人少地多,地价都已经被炒了起来,泡沫也越来越大,如果选择盲目跟头,那就无异于击鼓传花,到你手上只能成为烂摊子,房价涨不了就不说了,更为严重的是,以后你的房子转手给谁呢?如果有人拉你去西港买房、买地,在我看来都是骗子,你可以直接把他拉黑。

(2)来路不明的开发商

投资有个原则:赚钱是后话,资金安全才是基础。在柬埔寨投资房产,选择开发商很重要,要对开发商的实力和背景做一个清晰了解。

柬埔寨有一部分开发是国内一些私人去城建的,拿着千万都不到就敢去建房子卖,能不能收楼都是个大问题。

从去年到现在,很多私人小老板都有找到过我,让我帮他推荐金边他们自建的房子,给我允诺佣金很高,了解完他们项目基本上都被我拉黑了。

买了之后,得当心收楼,收楼之后当心质量不好,住进去之后又担心管理不好,我们为什么要花钱去国外遭这个罪呀。我大胡子说房专业客观做分析,实实在在做生意都照样活得很好,我凭什么要赚这些对不起良心的钱呢?

另外,在金边还有一些金边当地人开发的项目,因为经验和开发能力问题,整个建筑的质量是非常堪忧的,我看过几个项目,那些墙体的厚度都没有我的手指并列那么厚,承重柱横截面的大小只有我们平常见的一半左右,建好没多久墙皮就脱落了,这种质量的房子,看着就摇摇欲坠,你敢买吗?

所以,在金边选开发商,我们都会详细调查开发商的背景、资金实力、过往的建成项目情况等等,买一套房子,挣钱是目标,但是确保能收楼收到质量好的楼市基本保障啊。到现在,我们推荐了近两年的柬埔寨,我们也只给大家推荐过两个开发商的项目。

(3)用非闲置资金进行投资

我要提醒大家一点:千万别因为金边的投资回报高就冲动投资!买房不是买股票,随随便便就能买入卖出。投资金边可以,但要用你闲置的资金投资。投资金边,你必须要报着起码持有5年的心态去投资,持有5年,你会迎来一波真正的大涨幅,同时5年后才是转手成熟的第一时机。

那些国内刚需都没解决,或者手头钱是有其他用途的,哪怕金边的房价涨幅再高,都与你无关。

从去年到现在,我们已经陆陆续续拒绝了好些个粉丝跟我去考察柬埔寨。自己的刚需都没解决就想跑去柬埔寨投资,计划着1年内涨一波之后卖掉之后,再回到国内买。

你节奏都搞乱了,我先不说你1年内转手难,涨幅小。哪怕就算成立,我希望在刚需没解决之前一定要集中火力搞定刚需先,不然踏错一步,就全乱了。记住,柬埔寨的房产投资收益是你的资产分散配置、复制中国似发展红利的额外投资,而不是你用来解决国内高房价、帮你在国内买房的途径。

好,风险给大家明确了。接下来,教大家在金边如何选房,如何才能选好房。

◈2.金边怎么挑到高回报的项目?

(1)地段永远第一

不管在什么地方买房,地段都是最重要。正常发展过程中,一个城市的房价肯定是市中心最先领涨的,所以买房一定要紧抓核心地段。

而金边最繁华的中心地段就是安达大厦周边,所以金边买房,要以安达大厦为中心,向南、向西、向北的6公里左右范围内,至于向东,由于河流的阻隔,价值的传递比较艰难。

所以,综合整个金边的发展格局,可以不挑最核心的区域,毕竟最核心区域也最贵。也至少要挑金边的近中心区域,具有很大发展空间的项目。

(2)大开发商

选错开发商的危害,前面已经跟大家说得很清楚了。开发商不仅是你投资海外房产资金安全的保障,而且还是你后期转手难易程度和房产增值空间的重要因素。但是大家又往往不了解国外的开发商,所以,最靠谱的,就是挑一些大家熟悉的,国内知名开发商开发的楼盘。

先不说产品质量,就算万一出了问题,你好歹还有个解决的去处。

(3)性价比高

大家去金边买房肯定是投资而不是自住,所以不一定要去挑那些房价最贵的项目。金边有一些项目房价已经去到3000美元/㎡甚至3500美元/㎡,说实话有点不太划算了。

投资讲究低买高卖,我更建议大家挑2000-2500美元/㎡的项目,价格不会太高,地段也靠中心,这个价位的项目, 5年内大道高投资回报完全没问题。当然,也不是越便宜越好,那些1000多美元/㎡的项目很多都是偏僻到连路都没修好,大家宁愿不买也不要去贪那个便宜。

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