在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

未来可栖 · 2019-02-27
89平米有6种可能
在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

1 平米大小,可能就是普通住宅和豪宅的区别,在契税上能差出 1.5-2% 的税率,差价比直接购买一平米的房子贵多了。如果不小心多了一平米,你的房子就从普宅穿越成了豪宅,可以抱头哭了。

普通住宅和非普的划分线为 90 平米,所以很多开发商会在 89 平米、90 平米的户型上做足功夫。特别是房子不好卖的时候。

目前,北京市竞争最激烈的是限竞房。据中原地产的数据,2018 年限竞房的网签比例仅 20 %,这家机构估算,即便考虑到网签系统延迟录入的因素,实际销售的平均签约数量,也不足 40%。

但是,差市场也有热项目,比如最近市场上的国风长安、大兴金茂悦、永定府。这些项目「被抢」,最主要的原因不外乎三个:位置、价格、户型。

但是,位置根本无法改变,是天然因素;销售价格在拿地时候就已经确定了,也不是可变因素;要想在竞争的市场中拿到先机,只有在产品上做足功夫,特别是产品的基础特性:户型。

36氪走访了多个项目,发现目前卖得最好的就是 90 平米以下的两居、三居了。特别是有大量项目在 89 平米户型上做足了功课,既要把面积控制在「普通住宅」标准内,又要绞尽脑汁满足一家人居住的刚性需求。

在看了大量项目之后,36氪整理了 89 平米空间的 6 种设计,有的给予好评,有的劝你谨慎。

基本款:南北通透小三居

限竞房的激烈竞争的导致市场同质化户型,南北通透的方正小三居是 89 平米中最常见的户型,能满足三代同堂的基本居住需求。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

瑞悦府、翡翠山晓、金地悦风华等均是这样的户型,迭代了上一代南北不通透、刀把、杠铃的等刚需户型。

同质化户型这么多,购房者在选房的时候更要仔细问一些细节,如面宽、得房率等等。如「金地悦风华」为了实现两个卫生间,牺牲了北向的两个房间的空间,家里居住人口多的可能要谨慎考虑。如「和悦华玺」户型虽然同为基本款,但是实现了 7.2 米的面宽,在 89 平米的市场上比较少见,另外无承重墙的结构方便居住者以后重新规划房间格局。

升级版:请外援设计的三居两卫

初看「五里春秋」的 90 平米三居户型图,感觉动线上和市面上基本款小三居大同小异,只是多了一个卫生间,但实际去样板间体验后有 120 平米三居室的舒适感。

之所以有这样的体验,是因为「五里春秋」的样板间是由日本设计大师本间贵史打造的,本间贵史的代表作有改造渐冻患者的家,非常擅长对空间的设计。

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本间贵史利用了日常动线中的空白,做了很多收纳的空间,提高了空间的利用率,在有两个卫生间的同时,还能保证主卧有 18 平米的空间。进门的玄关和衣柜收纳功能是特色;厨房是U型设计,可以放对开门冰箱;主卧套里面有卫生间,双水池的设置,北边的两个卧室可以利用「移动墙」实现空间的调节,关上「移动墙」书房可以变成老人房,打开「移动墙」可以增加小朋友们的游戏空间。

因为样板间不让拍照,所以很遗憾没有给你们带回现场图。这个项目还是很值得去体验,有机会可以去现场看下。

复刻版:失传已久的跃层重现

2019 年开年卖的最好的盘当属「国风长安」,是朋友圈里的网红盘,一段开业当天摇号的场景刷爆了朋友圈,据悉开盘当天的去化率高达 70%,南北向的一号楼和四号楼当天就售罄,虽然在 2 月 18 日才刚开盘,但预计 2 月底即将售完。

从户型上来说,「国风长安」有 90 平米的两居室,有 89 平米的跃层,有 198 平米的四居, 198 平米的四居只是在江湖上闪现了一下就没有了,重点讲一下在售的也是仅有的 89 平米跃层。

这个户型在江湖上失传已久,十多年前龙湖的时代天街也采用了跃层的户型。一户有两层,每层高达 2.9 米,两个卫生间,一层是客厅、餐厅和厨房,楼上是间卧室,中间是卫生间,动静分离,私密性好,无论是自住还是出租都可以作为三个房间来使用。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

受地块规划的影响,「国风长安」的跃层均为东西向,采光和舒适度没有南北向的好,且楼梯很狭窄,不适合有小孩的家庭居住,从现场的购房人群来看,年轻人接受度高一些。

功能版:80 平米的 2+1

「大兴金茂悦」是另一个朋友圈网红盘,还没有开盘,但据说看样板间已经要排大队。大兴金茂悦的户型很丰富一共有四种,76 平米的两居、80平米 2+1,88 平米的三居,以及 104 平米的四居。此次的四居室是大兴金茂悦的必杀技了,杀伤力相当于 90 平米的眼镜三居。

88 平米的三居中规中矩,和基本款类似,三室两厅一卫,配上金茂的科技系统,实际居住体验还是可以期待。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

80 平米的 2+1 户型在市面上不常见,整体呈现 L 形,次卧、书房、客厅、厨房均在北边,采光一般,多功能空间很小也只能做书房不适合住房。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

但「大兴金茂悦」和同样位于魏善庄的「中海云熙」有同样的问题,离固安的距离近于天安门,房价却是固安的两倍多,通勤只能靠开车,现在的看盘热潮是否是真的热潮,待到开盘的时候才能知晓。

梦想版:小三居也要实现大面宽

位置优势不足,户型来补,「中海云熙」的血拼独门秘籍是中海的户型。甚至在围挡上就贴上了自己的户型。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

「中海云熙」三居室的独特之处在于,89 平米的三居面宽却长达 9.5 米,实现了 120 平米甚至 140 平米才有的三面面宽,客厅和两个卧室均朝南,为眼镜户型,餐厅、客厅南北通透,主卧实现了套房。

不禁感叹,这样的神户型要是在地铁附近或者六环内就好了。

「中海云熙」的户型起源于「瀛海府」,两者同为中海开发,不过中海云熙是瀛海府的 PLUS 版本,不仅是眼镜户型,还实现了双卫,被称为是 2018 年的限价房里面的「神户型」。

据悉,2018 年 6 月,瀛海府开盘当天 11 点, 194 套洋房就都卖出,靠的就是户型。瀛海府 88 平米的三居做成了 10 米面宽的眼镜户型,加上主卧、南向次卧等赠送的面积,号称得房率 100%,这在当时的市场是「唯一」。

任性版:一个刀把户型的自信

西城天铸的 89 平米出了两个户型,均为三室两卫,客厅和次卧北向采光,只有一个主卧是南向采光。E1和 E2 的区别在于 E1 作为边户是全明结构,而 E2 作为中户,卫生间是暗卫,E1 的书房小,厨房大,E2 的厨房大,书房小。

在89平米这个「危险点」上,开发商开始血拼

九龙仓设计的这个户型,俗称为「刀把型」,这个户型常见于 2010 年初的刚需盘,缺点在于采光不好,南北太长,且仅有一个主卧靠南,户型像一把刀,后来市场上也不怎么此采用。可能是地段给了开发商自信,在遍地 90 平米三居南北通透的情况下,独辟蹊径地出这个户型。

当户型遇到地段的时候,还是地段赢。西城天铸位于西三环,距离地铁站十分钟,靠近丽泽商务区,开盘价格 7.7 万元/平方米,也比周边的二手房便宜了 1 万元/平米。据了解开盘当天官宣去化率是 97%,2018 年一期一共推出了 313 套,成交了 310 套。

简单的 6 种出场方式,并不能概括北京市场上所有的 89 平米限竞房的现状,我们只是选取了部分有特色作为代表来分析一二,欢迎在留言中和我们说说,最近你在看的限价房,喜欢哪里?哪里有顾虑?

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