巨头入场、资本青睐,印度共享住宿成“房地产金矿”?

Angie.D · 2019-02-20
千禧一代对租住生活品质的追求,刺激了印度共享住宿的发展。

编者按:本文来自微信公众号“好望观察”(ID:haowangguancha),作者李小麦,36氪经授权发布。

巨头入场、资本青睐,印度共享住宿成“房地产金矿”?


印度25岁以下的人口已经超过6亿,比世界上其他任何国家都多。大批的印度年轻人正在向新德里、孟买和班加罗尔等城市迁移,以寻找发展机会。

联合国一份报告显示,到2030年仅新德里就将近有960万人迁居。但是,对于这些越来越多的年轻流动人口来说,找到一处理想的住所并不容易。

共享住宿(Co-living)的兴起,正在为这一群体提供新的选择。

目前,ZoloStays、Stanza Living、OYOLiving、NestAway、CoHo Living、Ziffyhomes、stayAbode、Placio 和 rentmystay 等创业企业,已经在这个潜力市场下重注,通过提供更专业的服务,进一步满足年轻一代的住宿需求。

年轻流动人口租房难

对于平均每隔18-24个月就要换工作和换房子的印度城市流动人口来说,房屋中介费、高额保证金和长期居留承诺都是他们租房时必须应对的难题。

然而对于印度房东来说,其租金收益率是世界最低的国家之一,约为2%-4%。由于租户多是年轻的职场人士和学生,不少房东也担心这些年轻人会损坏家具、制造噪音、不按期交租等,他们宁可错过通过房产创收的机会,也要避开社会的这一阶层。

据了解,印度的单身男性和女性在新城市租房时,除了要忍受房东和房屋协会关于种姓、宗教和性别的歧视及限制之外,还要公开自己的饮食、饮酒、吸烟、生活方式偏好等隐私。

特别是单身女性和离婚人士,在租房时会接受房东更加详细的询问和筛选,即便租房成功,还要自己购买日常家居必需品才能居住使用。

还有许多房东出租几年前建造的非法房产或建筑,这些建筑不符合该区域的建筑规划,房客随时都有可能被驱逐。

同时,印度大多数租户甚至都不签订租赁协议,租户和房东不清楚彼此的权力和义务,产生纠纷时双方都无所适从。

在政策方面,目前印度仍缺乏为促进空置房转换为租赁住房的法律环境,印度的私人旅馆和付费住宿市场也没有相关运营规定,《私人旅舍及收费旅客住宿中心条例草案》也是2017年才在Lok Sabha(印度下议院)实施的。

基于以上种种因素,不少年轻人只能选择在远离工作地点或者教育中心的地方租住私人房屋或者招待所。这些地方虽然价格低廉,但是服务质量很难达到预期标准。

他们不得不面对不卫生的生活条件,以及破旧的家具和糟糕的食物,还要时不时跟房东“斗智斗勇”,比如有些房东会故意抬高电费,甚至骗电费单,退房后押金迟迟不还……

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而千禧一代(通常指1982年至2000年间出生的人)追求的是:有良好的生活环境,能够专注于自己的事业;不用每月背负高额房租,小心翼翼地满足房东或者中介的种种要求,且还要应对找勤杂工、电工或水管工等日常家务的麻烦。

千禧一代对租住生活品质的追求,刺激了印度共享住宿的发展。

科技驱动的共享住宿

共享住宿(Co-living)一般指租户共用厨房和客厅等公共区域,并拥有一间私人卧室以保护隐私。共享住宿公司通常的做法是租赁整栋公寓楼,然后把它们改造成共住空间,租户的平均住宿期为9至12个月。

与印度传统的私人住宿和旅馆相比,共享住宿显得更规范、便利,也颇具科技范儿。

共享住宿减轻了租户处理日常家务的负担,每月租金通常包括一系列设施费用,如客厅、Wi-Fi、有线电视、公共厨房、洗衣房、所有家具和维修费等。有时还会在每月的费用中增加家政后勤、洗衣、送餐等增值服务。

在服务方面,共享住宿的运营商利用现代技术,开发移动应用和在线平台,居住者可以灵活访问,租户和运营商之间的沟通也更加顺畅。租户可以通过这些应用提供反馈或投诉。除了移动应用,运营商还试图充分利用面部识别软件或无钥匙访问技术,来保护其租户和工作人员的安全。

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此外,它还鼓励同一经营者的不同居住区的居民进行社交互动。共享住宿的服务商会举办多种以社区为中心的社会活动,以提高居民之间的社会参与度,比如瑜伽课程、烧烤聚会、讲故事等。

在运营模式上,印度的共享住宿主要有两种:

一是租赁运营模式。这种模式在印度最普遍,在这种模式中,运营商没有房地产所有权,主要负责将房屋出租,并管理运营。

据了解,如果没有对租赁空间进行投资设计,与原房主的收入分成约为各50%;如果运营商对共享住宿空间进行投资重新设计,添置家具,与业主的分成大概为7:3。

另一种模式是,完全拥有房屋所有权和管理权。这种模式的房屋最初多是用作客房、酒店、美容院等,业主将现有的物业进行整改,提高空间利用率,将房屋转型为共享住宿。这种模式下没有第三方运营商参与经营,业主将所有的利润回笼,用于物业管理和经营扩张。

据了解,在班加罗尔的中央商务区,原来的萨芬纳酒店(Safina Hotel)已经被改造成一个名为“The Hub”的共住设施。过去18个月里,这里的入住率达到了100%。

千禧一代的选择

租住卫生、安全,注重保护个人隐私,还不用与房屋所有者和房屋经纪人频繁打交道的共享住宿空间,正在成为印度千禧一代的绝佳选择。

近日,独立国际房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)发布了一份名为《Co-Living Rent A Lifestyle》的调查报告指出,印度18至23岁的年轻人中,有72%的人希望选择合住,超过55%的人愿意每月花1万至1.5万卢比在住宿上,该年龄段53%的受访者的年收入低于30万卢比。如果居住地附近有购物中心、医院、教育中心或公园等较为健全的基础设施,且靠近工作场所,他们愿意在成本上妥协。

莱坊印度董事长兼董事总经理施希尔•拜加尔(Shishir Baijal)表示:“共享住宿日益流行的最大动力是年轻的租房者搬到新城市,并且他们希望获得租住便捷、价格合理的住房。”

目前,印度有两种特定的年轻租房人群,他们远离家乡,需要支付高昂的房租:一种是为了工作而来到另一个城市的职场人士;另一种是为了在不同地方攻读学位的学生。

据了解,那些离家工作的职场人士,他们的办公地点离居住地有25-40公里。为了节约通勤时间,他们过着“双城生活”:工作日期间在办公室附近的共享住宿空间居住,周末回家与家人一起。

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(图片来源:Residents at Co-Ho)

德里、古尔冈、诺伊达、班加罗尔、孟买和浦那这些城市,成为共享住宿的需求集中地。

学生也是共享住宿的重要需求方。据了解,NCR 地区(德里国家首都地区)、卡纳塔克邦、马哈拉施特拉邦、泰米尔纳德邦和中央邦五个地区的高等教育总入学人数最多,也是年轻人住宿需求的主要中心。这些地区吸引了众多本科生、研究生、博士生以及各类证书测试的学生前来。

2017-2018年,印度的入学率增长了13.3%,学生数达到3664万人。但是,印度学校提供的宿舍并不能满足所有学生的需求,只有德里 NCR 地区之外的学生才有资格预定,但也不一定都能够申请成功。在接受高等教育的学生中,59%的学生需要在校园附近另找宿舍。

目前,只有少数开发商在印度的学生公寓市场方面开始探索与大学合作,制定学生住房计划。整体上,印度的学生住宿仍是一种被严重忽视的资产类别,很少有开发商专门建造学生公寓。印度有组织的学生公寓市场尚未形成,接受高等教育的学生成了共享住宿的一个非常重要的目标群体。

为年轻的职场人士和学生提供统一管理、经济实惠,并且可以随时入住的客房和公寓,正是共享住宿运营商的巨大机遇所在。

创新企业的机遇

研究咨询公司 RedSeer Consulting 称,如今印度共享住宿市场规模约为1.2亿美元(约合85.4亿卢比)。到2022年,印度的共享住宿产业规模将是现在的大约20倍,达到22亿美元。

有报道称,印度的房屋租赁市场规模为320亿美元。尽管印度共享住宿行业在2018年实现了100%增长,但是仍有60%的住房租赁市场处于非正规运作状态。

对于旨在规范市场发展和提高居民服务水平的共享住宿企业来说,这仍是一个值得开发的“房地产金矿”。

目前,ZoloStays、Stanza Living、OYOLiving、NestAway、CoHo Living、Ziffyhomes、stayAbode、Placio 和 rentmystay 等创业企业,已经在这个潜力市场下重注,通过提供更专业的服务,进一步满足年轻一代的住宿需求,获得了IDFC、Nexus Partners、高盛(Goldman Sachs)、红杉资本(Sequoia Capital) 、Tiger Global 和 IDG Ventures India等投资者的大力支持。

巨头入场、资本青睐,印度共享住宿成“房地产金矿”?

印度主要的共享住宿运营商及其发展足迹。(图片来源:Knight Frank Research)

ZoloStays 号称是印度目前规模最大的共享住宿服务提供商,主要提供标准(Zolo Standard)和精选(Zolo Select)两种产品类型。其共享住宿服务主要覆盖班加罗尔、钦奈、科塔、德里首都区、海德拉巴和浦那。

ZoloStays 联合创始人兼首席执行官Nikhil Sikri认为,共享住宿是一种双赢的方式。Sikri说:“考虑到这种模式中提供的增值设施,租房者节省的费用通常接近20%。”

ZoloStays 的业务主要分为收益分成模式和租赁模式:

在收益分成模式下,ZoloStays 作为服务供应商,通过管理房源和用户完整体验收取提成;

在租赁模式下,ZoloStays 与业主和建筑商达成3至9个月的房源租赁合作。

目前,ZoloStays 的收入70%来自租赁模式。据透露,Zolo 平台目前管理157个房源物业。

近日,ZoloStays 筹集了3000万美元B轮融资,他们希望能进一步巩固公司的市场领导地位,并不断提升客户服务水平,同时投资更多学生住宿市场。

Stanza Living 专门设计学生公寓,目前正与班加罗尔和钦奈的三家大型开发商谈判,计划建立学生生活中心。Stanza Living 联合创始人阿尼迪亚•杜塔 (Anindya Dutta) 表示:“对于房地产开发商来说,与传统的租赁模式相比,市内学生合租模式的收益率几乎翻了一番。”

印度最大的经济连锁酒店品牌 OYO 也进入了共享租赁领域,推出了一个新品牌 OYO Living。OYO Living 以千禧一代和年轻上班族为目标群体,提供家具、清洁、维护、安全等多种服务。OYO Living 的目标是2019年拥有超过50000张床位。

助力地产开发商销库存

除了这些创业企业之外,印度房地产开发商也开始热衷于这种共享住宿模式,将未售出的房屋库存货币化。

《印度时报》通过采访几家房地产公司发现,他们已将部分库存作为共享住宿空间运营,目前正处于与共享住宿运营商合作的“最后阶段”,准备与他们一起处理未售出的库存。据评估,目前金奈等大都市的库存积压水平为18个月,德里NCR地区为30个月。

Olympia Group(印度南部的主要开发商之一)总经理阿吉特•乔迪亚 (Ajit Chordia)告诉《印度时报》:“共享住宿模式是一个很好的选择,它满足了千禧一代上班族的住房需求,也为我们开发商提供了几乎两倍于传统租赁模式的收益。”

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(图片来源:Olympia官网截图)

Olympia 已经与共享住宿服务提供商 Zolo 合作,将其在 OMR(印度古马拉地语地区)的100套公寓变成了共享住宿空间,Chordia 声称这些公寓的入住率达到90%。

印度南部的另一家大型房地产运营商 Navin’s,也正与另一家共享住宿初创公司进行深入谈判,准备将其未售出的住宅采用这种模式经营。Navin 's 的一位主管表示,Navin’s 正就大约15%的未售出库存进行谈判。

然而,共享住宿的兴起也并非一帆风顺。

印度共享住宿运营商 CoHo 联合创始人乌迪•拉卡尔 (Uday Lakkar) 表示,在一些楼盘里,大量的合租人口与家庭租户混合在一起,使得开发商经常为这些楼盘紧张的邻里氛围感到担忧。

对于那些移居到新城市的人来说,共享住宿也许是一个不错的选择,但当这些人安顿下来,在城市里组建家庭时,他们就会选择更传统的方式,单独租住房屋,或者买房。

莱坊调查报告显示,有72%处于18-23岁年龄段的年轻人愿意选择共享住宿,但是随着年龄增长,人们选择合住的意愿不断降低。24-29岁年龄段的受访者中有56%愿意考虑共享住宿,30-35岁的受访者则只有不到30%愿意考虑共享住宿。

此外,虽然共享住宿一直通过强调其优质的服务和性价比来扩大租户人群,但实际上并不是每个人都能过上这种共享住宿的生活:对于大量流动人口来说,他们根本负担不起共享住宿的租金。

而对于共享住宿运营商来说,当其运营成本不断上升,但是入住率达不到预期时,他们会把这种高成本的资产模式,再转型为酒店式公寓或经济型酒店。

Refercence:

1. Sahil Vora,Real estate trends: Co-working, co-living & senior living,www.forbesindia.com

2. abbielindrum5,Real estate companies in Chennai tap co-living for unsold residential units,indiarealestate.com

3. James Mathew,Co-living, the new lifestyle trend for young Indians,www.arabianbusiness.com

4.Knight Frank报告《Co-Living Rent A Lifestyle》

5. Ananya Bhattacharya,India’s co-living sector will be worth over $2 billion by 2022,qz.com

6. 其他业务

还有其他一些值得提及的金融科技公司可能并不适合列入上述的类别。这些公司包括 ReachApp (个人理财)、Imeela (众筹)等。

编辑:Angie.D

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