中介乱、贷款难,拉美房地产科技有哪些机会?

Magma Partners · 2018-12-20
高利率,透明度低,房贷困难... 拉美置业困难重重

在中国和美国,找房、买房、以及贷款的流程已经不容易,相比之下,在拉美置业就更为困难。在拉美,大部分房地产中介都没有正规认证,大部分国家采用公证处而不是代理机构,贷款利率高得离谱。很多拉美国家甚至都没有房地产门户网站,缺乏统一收录地产信息的地方。中介没有独家代理权,不同中介的报价不一。鉴于过程中的不透明性,买家很难断定交易的质量。

尽管智利是拉美经济较为发达的国家,置业租赁也不算容易。外国人在智利租房有时候非常困难。户主会要求租客提供大量的文件,包括担保人,本地工作合同,本地税单等通常外国人没有的文件。房东甚至会要求租客的月收入是房租的两到三倍,这个要求甚至连收入较高的外国人也很难满足。

2013年,我在Start-Up Chile项目期间认识Vijay Kailas,我们合作成立了房地产公司Andes Property,专门帮助外国人购买、出租和投资拉美的房地产,力取让整个过程更加透明化。2014年,我的基金Magma Partners投资了Adrian Fisher创立的房地产初创企业PropiedadFacil(“简单房产”)。Adrian从2012年开始就一直与阿根廷,智利,现在是美国的房地产业打交道。我们积累了大量房地产领域的一手经验。

信息不对等,竞争不足,腐败温存等市场特征,使得潜在买家在购买拉美房产时,相比购买美国房产要冒更多的难以想象的风险。在其他市场习以为然的买家保障在拉美并不存在。

想象一下你被几个中介包围介绍同一处房产,每个中介的报价都不一样。好不容易确定了价格之后,贷款的过程可能又要用上一年,更别说要交给银行的成山的文件。在更加不发达的市场,在付完款后,你还要几经波折才能把房子登记在自己名下。在巴西,玻利维亚和阿根廷,黑户、房产被盗等问题比较常见,相比之下智利、乌拉圭、哥伦比亚、哥斯达黎加等国家此类问题较少。

在拉美置业有无数的环节可以被改善,尤其是中产渐起,更多的人加入到买房大军中来。一种方法是和像Andes Property这样的专业人士合作,另一种则是利用拉美正在崛起的房地产科技公司。

拉美房地产行业概览

拉美各国置业情况不一。在智利和玻利维亚,有国家房地产登记处,专供登记房产所有权,但房产交易流程相比美国还是充满波折。

而像玻利维亚、巴西、阿根廷这些有大片偏远村落的国家,则充彻着诈骗,缺乏对房产所有权的管控。巴西正在尝试用区块链技术解决这一难题,然而国家对房产销售的宏观管控仍极其匮乏,尤其是亚马逊领域。

在秘鲁和墨西哥,过高的贷款利率让买家望而止步。在秘鲁高达六成的家庭无法取得贷款,尽管今年由于竞争激烈贷款利率有可能从7%降到6%。这一数据适用于拉美各国。巴西的利率在6.5%到15%之间,智利不包含通胀率在5.5%左右,哥伦比亚则飙升到15-18%。总体而言,在拉美获得房贷的过程很不透明。不过有些初创企业试图通过让买家对比各个银行的房贷选择来改善这一情况。在巴塞尔协议III的压力下,多数拉美银行倾向于提供短期高利贷款而非房贷。

利率不是唯一制约房地产市场发展的因素。智利等国家要求买家付20-30%的首付,哥伦比亚则要求30-50%。其他国家情况不一,但总体而言拉美置业的首付比例比一般只需5-10%的美国高出很多。

此外,在美国,购买房产经常会有第三方专业履约公司,负责保管订金,以防交易双方有任何一方违约。这对于美国人来说司空见惯。在智利,人们使用公证处作为第三方,但过程非常耗时耗资。拉美的公证处普遍官僚化,效率低下,作为第三方的一些基本文件工作也要收取高昂费用。这使得本来就不容易的过程更加困难重重。在智利公证处办事经常要等上一天才能把事情办完。

像信用评级、中介认证、房产再融资、房地产门户网站等美国司空见惯的服务在拉美基本不存在。除非你属于收入前20%的人群,房贷基本和你无缘,更别说那些没有银行账户和信贷的人群了。

在拉美,外国人由于签证等问题连获得银行账户都很困难,申请房贷基本可以说是不可能的事情。我花了六年才最终找到一个智利银行肯让我以30%首付贷五万美元。在其他国家甚至可能更久。在拉美,只有最富有的一群人才能轻松获得金融服务,传统的银行完全不能满足拉美的金融环境需要。

以上种种都制约了拉美逐渐壮大的中产购买房产,很多人因为收入不足以申请房贷而被迫租房。这一切无疑为整个产业的创新提供了巨大空间。下篇将介绍拉美房地产科技的机会。

本文作者Nathan Lustig,创业者、StartUp Chile试点轮成员、拉美高科基金Magma Partners合伙人,阅读英文原文请点击Real Estate Tech Opportunities in Latin America

原标题《拉美房地产科技机会(上)》

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