2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

未来城不落 · 2018-11-07
已经进入到11月,虽然这一年离我们远去还有2个月,但是对于房地产市场,差不多这一年已经结尾了

编者按:本文来自微信公众号「真叫卢俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,36氪经授权转载

后面不会出特别重磅的政策,后面也不会有太大成交量的反弹,当然信贷也不会发生本质性逆转

作为一个内容产出者,在这个时候也要开始学会去看看未来的样子

但是说实话,现在看未来已经很难,过去我们有数据,过去的数据都相比较客观真实,但是如今的楼市,不论成交还是价格,某种程度上都存在一定程度的失真

但是幸运的是,索性还有一些数据是真实的,是用脚投票的

我尝试着把这些数据剥离出来,和大家聊聊未来这两年上海楼市的走势,还是一样的,不给模棱两可的答案,但是也仅代表我个人的观点

01

很有可能2019年上半年供应就开始放量

如今谈论一手房,本质上不是谈论供需了,更多的是揣测政策和开发商之间的博弈和选择

2017年为什么供应量这么小,就是因为限价高压但是开发商觉得亏本想忍一忍,2018年为什么供应起势,因为看到限价不会放松以及开发商实在等不了了

所以我们需要关注的是2019年,房企会选择先等一段时间观测下再开盘,还是直接销售

我的答案是后者

首先很重要的一点,整体的楼市政策其实已经趋于明朗化,保持现状就是持续的高压,经历过两年我相信大量的开发商已经断了在上海引来重磅利好的念头

第二,很重要的一点,在2019年,进入市场的土地开始进入新的周期

2015-2017年上半年成交的高价地几乎都已经出尽了,2019年开始是2017年下半年开始成交的土地

而这些土地很明显的第一个特征就是:过高的土地成本已经被挤压掉了

这个现象其实单独的看溢价率或者成交清单来看都不客观,但是有一块土地的出让或者表明了这个态度

2017年6月,洞泾曾经挂出2块住宅用地,楼板价达到3.8万。刚好这个截点是楼市由好变差的过渡期

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

后来挂出一天就撤下来了,估计是感觉到行情不妙

后来,2018年的9月,这两块地再拿出来卖,然后成交了,最后成交楼板价2.75万,被农工商拿走了

从3.8万到2.75万,一年之间超过一万块钱的单位成本下滑,本质上这就是将过去2年虚高的土地成本给控下来了

而洞泾周边的商品房多少钱呢,其实就是3-3.5万左右

换句话来说,现在的土地成本,还让开发商能做做,后面如果再来点高低配还有点利润

所以如今在上海扎根的房企,对于等待其实没有实际的意义,因为知道也等不出好结果,而且现在的地卖卖也能赚钱,所以我猜测很有可能2019年上半年的供应量会超过2018年的

这或许是未来2年上海楼市的一个基调,随着高地价地块出的差不多之后,后面2年开发商的日子一定不会比现在难过

进入2019年周期,之前两年没被压垮的开发商应该踹过来了,这核心的逻辑就是土地出让好歹把成本控制下来了

02

大概率上明年的商品房价格不会大涨

理由也同样是这一年出让的住宅用地

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

你会发现土地市场越来越和谐,几乎都是底价成交,而仅有的一些溢价率看上去更像是让土地出让这个场景更加有仪式感象征性举牌

理由也很简单,因为所有的房企也发现,一切的困难都没有土地成本高来的大,土地如果哄抢争抢,本质上是两败俱伤

所以这一年的土地出让更多的是一种默契,上海就这么几家开发商,合适的房企去拿合适的地,大概就是这样

但是我们需要注意的一点,低溢价率地块不代表低成本地块,因为某种程度上出让的初始楼板价已经卡在一个非常微妙的位置

比如徐泾的两块3.3万的土地,周边就是卖精装修5.7万元左右,金茂的两块地,目前周边,周边就是3.8万

换句话来说,未来这些土地变成商品房后,差不多也是卖现在这个价格,要降也不会,要大涨也不允许

这也是政策和市场之间微妙的默契:给你利润空间,也让你不要价格太离谱。

所以我猜测明年市场应该是大家都保持平价快速出货,但是幸运的是,因为还有利润空间,所以明年维权项目应该会少很多,对品质有要求的朋友或许明年可以买房

03

二手房在今年下半年已经筑底,没意外的话明年二手会回调

这个数据从成交量就可以看出一二

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

这是最近4年的二手房走势,你会发现最近两年真的是跌到谷底了

但是我们横向对比下,同样是政策一样严格的最近两年

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

你会发现一个很明显的数据,就是从5月份开始,其实上海楼市的成交量比去年要好,而且好很多

这起码说明了一个问题:市场的基本面还在,政策严格的当下,楼市不会比去年再差了

另外还有一个细分数据

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

细分了不同的环线你会发现,一个重要的现象就是外环外的成交比例开始上升,这是非常重要的信号,一个城市的成交必须保持一个金字塔形才是健康,就是底部刚需必须夯实才能支撑得起楼市内循环,外环外的比例上升也表达了目前成交量回暖是健康回暖


所以如果没意外的话,二手房的回暖会带动一手房的成交,市场整体的流动性会加快

04

另外,以下这些场景也有可能会在2019年的楼市里发生

1、对于一手房项目,很有可能一些房企就会卖到一个项目的90%以后就持有一栋不卖了,第一为自己在上海留有品牌以便于开发环沪市场,第二作为公司资产万一限购放开还有后手,第三现房产品未来对于房企来说也多了一种融资或者资金周转的模式

2、地头蛇房企可能会重新冒出舞台,正如你看到的,上海地产集团拿了那么多租赁用地,农工商也开始在土地市场捡漏,类似大华这样的企业依赖拆迁依然在上海囤有足够的用地,这些在上海消失了快十年的地头蛇企业,明年或许有冒出头的日子

3、全持有租赁类项目在2019年开始全面进入运营开放阶段,大概到了明年后大家就会发现,这类产品对于商品房房价的影响几乎没有

4、2019年的上海楼市是品质回归的一年,一来是地块给到一定程度的利润空间,二来越来越多的房企需要用上海仅有的项目做羊头,来卖环沪项目的狗肉。但品质发力的重点应该会在公共区域和绿化上

5、有钱依然买不到房子,因为这玩意还是限购

05

当然,也并不是完全没有悲观的,有一个不太好的消息是:上海什么地方位置好什么地方位置差一目了然

我把最近这一年多以来出让的可销售住宅用地标注了一下

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

图虽丑但是其实分布已经很清楚了,清一色的位于外环外郊环内的区域

2年前的上海,出让了大量市中心用地,可能也是这些核心用地的出让带动了市场热情,直接推高了那两年上海楼市的土地成本

所以很显然最近一年的土地都没有特别核心的位置了,都处于外环外和郊环内

某种程度上意味着,上海外环内的一手商品房供应量进入快速稀缺阶段,而这样的速度比过往要更快

因为市中心的地块全部给了租赁用地

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

毫无疑问未来上海外环内的土地,最大程度的留给了租赁市场,上海租赁市场要吃掉全国的半壁江山,这个是主旋律,后面趋势也不可挡

那核心区域仅有剩下的住宅会给到什么样的企业

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

给到会拆迁的公司

中海能够拿下这块地,本质上是中海拿下了中环,而中环参与了普陀真如的拆迁

所以我对未来上海楼市不悲观,但是我对商品房的供应结构是很悲观的,不出意外的话,不用2年,上海一手房将在外环内绝迹

这样的供应不对称已经提前在土地市场开始显现

2019年的上海楼市,早就提前确定了走势

最近一年唯一一次土地的哄抢居然发生在一块菜场用地上

而被哄抢唯一的理由,就是位置实在太好,位于浦东洋泾

正是由于这样的供求关系不对称,到底开发商去抢核心位置的菜场用地

如果没意外的话,未来2年后的上海楼市里也会出现这样的供需不对等的情况

出现的场景大概有2种,第一种接受外环内的房价涨幅高于平均,第二,外环外的城市发展速度超过外环内以抹平地段差

06

明年这一年,上海楼市一定会比今年要好,土地成本可控,房企的忧患意识还在,双向触动为市场带来一个个还不错的产品

如果没有意外的话,到了3月之后就开始各种项目争相入市,经手市场的考验

但是唯一遗憾的是,因为用地的稀缺,可能真正意义上适合你的项目开始变得越来越少,这也是为什么我一直说的,最好的买房时机真的就是现在

因为现在不一定是最好的时候,却是你唯一可以掌握的时候,所有买过房的人都知道,在房地产市场里,等待等不到未来

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