盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

未来城不落 · 2018-11-02
高房价低收入,迟早会毁了城市的未来!

编者按:本文来自微信公众号「 大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者: 花满楼,36氪经授权转载

最近,我们写了三篇文章来写厦门这个房价与收入严重偏离的城市,正是因为泡沫大,所以在楼市下行时的惯性下跌更加严重。

虽然说一个城市的房价不是由这个城市的平均收入决定的,房价从来都是跑在收入前面的,但抛开城市收入来谈房价,都是耍流氓。

厦门的下跌已经给全国人民上了深刻的一课,厦门之外,还有没有其他城市像厦门一样是这种高房价低收入,泡沫比较大的城市呢?这样的城市是不是,也同样是处于危险边缘呢?

我脑子里蹦出来的城市就是——珠海。

其实,珠海楼市和厦门何其像啊?

1.她们都有故事可讲,城市名声足够高。带有一线海景的稀缺景观,属于文艺小清新的旅游城市。

2.房价预期足够高。有片区规划的利好或者是地王刺激,例如厦门是造新城,珠海是粤港澳大湾区的规划,以及政府严格控制土拍,造成饥饿营销,从而把地价和房价预期瞬间拔高到一个新起点。

3.都是典型的类似与股市的“小盘股”城市。城市城区小,项目少,在本轮房价上涨过程中,吸引区域内的大量外来购房者携带热钱涌入,造成短时间供不应求,将房价快速拉升。

珠海唐家湾▼

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

正因为有来自海滨城市的气候和景观溢价,这种难以估量的自然资源的溢价,不像经济、人口、土地这些可具体量化的数字,基本是基于人们的心理预期去定价,而这正是没有边界的估值,更容易让泡沫吹得太大。

这两个城市的房价都疯了,一路狂飙,厦门30000元/㎡的项目不见踪影,珠海的主城区可劲儿往50000元/㎡奔,买房门槛越来越高,可怜刚需只能一退再退,被逼到大农村。

厦门刚需积聚的同安▼

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

1

就像厦门岛内就是明显为厦漳泉的土豪造房子一样,珠海的横琴也是为澳门造房子的。所以在本轮上涨中,很多周边投资客也纷纷加入珠海炒房大军中,而且珠海也是和厦门一样的配方——不断的地王刺激。面粉贵过面包!买!买买!!赶紧买!!!

去横琴看房,你会发现所有的项目规划图上都标注着到澳门的交通,字都是繁体,而且不是按照每平方米多少钱来卖,而是按尺来卖。

澳门人可以买珠海的房子,而且即使是澳门的单牌车也可以进入珠海的横琴岛。

旁边澳门的房价原来是10万/㎡,那我珠海干嘛不卖5万,而要卖2万/㎡呢?

而如果你去看看横琴卖5万的项目,周围都是一些什么地方?除了是个岛,一线海景之外,什么配套都没有,没有商场没有相应的教育配套,这样的地方,凭什么卖5万呢?

10月24日港珠澳大桥开通,一众自媒体都在珠海要迎来房价爆发期而欢呼鼓掌。对于这样的傻多,我只能说他们不懂港珠澳大桥,不懂珠海。

港珠澳大桥在这个阶段,就是政治意义大于一切,对珠江东西岸的影响是有,但是弱。

很多人可能会有疑问,深圳旁边靠着香港,珠海旁边还有个澳门,但为什么深圳将珠海甩得这么远?最直接的原因是澳门以博彩娱乐为主的吸血型经济,香港是以科技金融著称的辐射型经济,以及深圳和珠海这两座城市在定位和努力程度不同。

珠海这几年因为热炒“粤港澳大湾区”、港珠澳大桥,房价早已透支了大桥开通的上涨预期,对接港珠澳大桥拱北片区均价5万+,而对于所在的片区香洲区,均价4万+,如果不能拿出100万首付,你连香洲区的边都不能摸到!

这就是真实的珠海楼市,4万+,值得吗?而且澳门因为娱乐业衰落,房价已经从10万跌倒8-9万了,澳门房价尚且会受经济影响,更何况是对标澳门的珠海呢?这个时候,难道你敢说,这一刻珠海4万+的房价泡沫不大吗?

我们来看看珠海的基本面情况:

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

而珠海和厦门一样,也是一个人口少经济差的城市,别说和广深这种一线城市比,经济总值得连江门湛江这种三线城市都比不上。

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至于人口,在广东省内更是个吊车尾的,一个城市如果人口不够,在未来的城镇化进程中能吃到的红利就会更有限,城市的购房需求也会相应衰减!

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

珠海的城区面积非常小,小到目前城市核心区只有全域的六分之一左右,前几年,珠海优先发展了拥有一线海景资源的唐家湾板块,离主城区近+海景资源,再加上游艇码头和滨海公园,唐家湾成了珠海目前的豪宅聚集地。现在的唐家湾,基本上要去到4万+,而想想广州主城区广钢新城的新房也才4.7万+。

所以珠海的主城区价格与广州主城区的价差其实已经非常非常接近。很明显的是,珠海的房价已经触了所在省会城市广州房价的顶。

广州已经集中了广东省的省级政府及机关单位、国企总部,教育和医疗资源更是辐射全省,按照广州的基本面来说,均价3.5万的基本面,其实真是委屈广州了。

多年以来,广州房价在同级别城市中一直都是垫底。我们抛开供需大势,抛开“广东是个多核城市,深圳的吸引力远高于广州”这些客观原因,我们来深究广州为什么价格这么扎实?

最根本的原因在于:广州一直都是个务实主义者,都是积极地调控楼市。现在各城市的调控手段就是短期调控+长效机制的,广州是全国第一个提出“租售同权”政策的城市,而且也在跟进执行。

广州由于包袱太重,确实在某些方面上不争气,但像珠海这样房价高基本面差劲的城市,在楼市下行之下,肯定逃不过要“挤泡沫”的阵痛。

珠海没有广州的城市地位,没有什么有活力的民营经济,更缺少像东莞佛山中山这些特色小工厂的制造业,民营经济非常强。但是珠海有什么?格力、魅族、海滩…然后你就说不出有什么了。而且海景也没有非常好看,沙滩都是粗粝的沙子。

这样的城市,吸引不来更优秀的人才,更优质的产业,反而可能加剧城市的优质企业流失。

这一点,和珠海有着类似楼市现状的厦门已经有活生生的真相证明了。

2

2018年10月1日,厦门放开落户,条件特别宽:

1.首先放宽重点群体落户限制,有劳动合同,本科及符合专业符合产业规划的专科生可落户。

2.其次放宽我市居住就业的外来务工人员落户条件,居住(暂住)和办理就业登记且养老保险满5年,拥有房产产权面积不低于51%的可以落户厦门。

3.调整父母投靠子女落户政策,父母投靠子女不再受限于“独生子女”的要求。

4.完善市内户口迁移政策,户口在岛外,但居住(暂住)和办理就业登记且养老保险满5年,拥有在岛内房产产权面积不低于51%的可以落户岛内。

本科生和重点专业的大专生都可以去厦门落户了,这落户门槛可以说是低得不能再低了。

想想落户门槛同样低的天津,5月海河英才计划发布之后,仅仅过了一夜,“天津公安”由未入榜飙升至第八位。被北京吸血的天津,就是可以凭着自己优质的教育,在20个小时内吸引30万人落户,让4个半月引入40万人的西安都感到黯然失色,天津作为北方第二大城市的地位看来无人能撼动。

而厦门呢?

这次真是啪啪啪打脸了。

我们去厦门考察的时候,还特意去了办理入户的政务大厅兜了一圈,冷冷清清,看惯了其他强二线城市落户连取个号都要排长队,政务大厅挤得水泄不通,我实在不习惯在厦门办理入户的这种慢条斯理。

这是一个很残忍的事实,名声在外的厦门,已经很难去吸引人才了,甚至在主动将人才挤出这个城市。这是中国最出名的海滨城市,正在发生的事实。

还有我们在厦门的软件园附近兜了一圈又一圈,看到空置的写字楼,以及上班时间写字楼下大量空置的车库停车位,对于这座城市的未来,我的担心越来越浓。

空置严重的写字楼▼

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

而和厦门一样同样名声在外的二线城市是什么样呢?

武汉吸引了小米从天子脚下的北京搬到了武汉。

1.小米武汉新总部落户在武汉东湖高新区,紧邻光谷核心科技区域。武汉市政府会为其规划出500亩的产业园。

2.产业园完成建设以后,数百家小米生态链企业和小米公司的部分业务将会迁往武汉。而小米武汉总部将会聚焦“黑科技、新零售、国际化、人工智能和互联网金融”5大领域。

3.在2019年年底3月前完成搬迁的小米员工可享受3万元补贴,还可申请当地人才公寓,并立即获得购房资格。

东莞吸引了华为从中国最具经济前景的城市深圳搬到了东莞。

华为内部在东莞会提供3万套员工住房,包括松山湖2000亩项目,预计2万套;松山湖安居房项目443亩,预计5500套;湖畔花园175项目,预计3000套;华为松山湖南区公寓115亩,预计2500套公寓。

华为之所以如此大方,是因为东莞在土地上给了极大的让利。2015年12月31日,华为以逾1亿元的底价拿下的地,楼面地价约为1820元/平米,总建筑面积约41.43万平方米,由20栋住宅楼、一栋幼儿园及社区配套组成,系华为在松山湖新基地的员工配套住宅,预计可容纳5000多人居住。

而在华为第二次搬迁时,2018年8月11日,松山湖铁骑大队40骑铁骑全部出动以及滨湖派出所、交警大队20名警力,由上午7时布置警力,集中前往华为小镇溪流背坡村J、K区进行路面管控、维持秩序、交通疏导等工作。

东莞松山湖华为产业园▼

盛世危言——别让高房价毁了城市发展的未来!

当武汉东莞这些城市在重点发展基础设施建设,大力吸引人才和企业的时候,厦门在干什么?人为抬高房价,挤压刚需!这样的厦门,如何在未来的城市崛起中去赢得先机?

3

在国家层面,房价与收入偏离度大,很容易陷入中等收入陷阱,出现贫富悬殊、环境恶化甚至社会动荡等问题,导致经济发展徘徊不前。

而在城市上,如果城市对房地产的依赖太严重,就会留不住优秀人才,留不住优秀的企业,城市发展长期停滞,陷入困局。

一个城市,只有脚踏实地规划好一座城,规划好这座城市老百姓的未来,真正地关心认认真真为这座城市奉献建设的人,给他们提供一个可以通过奋斗致富,而非一心追逐资本利得的社会环境,好好地做商业教育医疗配套,为他们的生活居住、儿女上学、父母养老分忧。这样的城市,才能鼓励年轻人不断为之奋斗,这样的城市才有未来。

而高房价低收入,迟早会毁了城市的未来!

而像厦门珠海这样城市,迟早有一天,会后悔的!

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