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这些年,我的买房经验

未来城不落 · 2018-09-18
所以,你还以为闭着眼睛买房都能赚钱吗?

编者按:本文来自微信公众号「真叫卢俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者: 真叫卢俊团队,原标题:《这些年,我买过的房子都亏本了》36氪经授权转载

过去十几年是房地产发展的黄金时代,几乎闭着眼睛买房子也能挣钱。

然而,有那么一群人,还是买错了房,十几年下来,不赚反而亏损。

为此,我采访了一位上海的朋友,买了很多很多房子,居然也能亏本过很多次,这样的不服输的精神我也是佩服

我找了个周末,和他聊了聊买房,他和我说了几套买房亏本的经历,为了叙述方便,下文采用第一人称。

01

2006年的时候,我离开上海,调到无锡工作。

来无锡的第二年,偶然发现太湖广场的凯燕环球中心开售。

据销售介绍,那个项目将成为太湖广场的地标,下面一半楼层入驻德国百年五星级酒店凯宾斯基,上面一半楼层是公寓或办公。顶楼4层定位为豪装酒店长包房,交付后可以委托他们统一管理租给外企高管,售价18888元一平。

那时无锡的房价才5000多,项目周边的房价也不到凯燕报价的一半。

开发商承诺,交房后房屋可以委托代管,前3年每个月8%的固定收益,按期打到业主的账户里。

想想这么好的中心地段,太湖广场不就是上海的人民广场嘛,无锡的地理位置中心啊。

加上又是这么好的收益,这么强劲的品牌背书,我居然糊里糊涂认同这个明显虚高的价格,想也没多想就当场买下了一套,130多万。

交房头3年,按照委托代管合同,扣除管理费后,我每月可以收到7000多元的房租,觉得这个租售比真心不错,同期上海的房子租售比能有2个点就不错了。

可惜好景不长,返租只是一个开发商跟你玩的数字游戏,所有的租金早就算在了购房款里了。

3年后合同到期,要续签的话每月房租降为1000多。很多业主接受不了这么大落差,纷纷收回房子自己出租,想着租个3000总是没啥问题的。

可是等去中介挂牌后才明白,这房子包物业顶天了也就租个2500,很多业主等不及,就低于2000抛租,扣除物业费800多,也就挣1000出头。

过了几年,随着对面茂业和世贸公寓房的交付使用,这房子连2000也租不出去了,只能空置着。

业主没有收益,开始拒交高额物业费,物业入不敷出,就只能减员减配。为了减少能耗,6月天也不开中央空调,大堂和走廊的部分照明关闭,昏暗不堪。

好端端的一个当年地标性楼盘,变得鱼龙混杂,陷入恶性循环,越来越租不上价格。

越租不上价格,租客的层次就越低,所有很多业主宁可空着,也不愿短期出租给那些不靠谱的租客。

11年过去了,现在这套房在市场上挂牌根本卖不出去,挂了几年连个问询的电话也没有。

今年上半年我赶着用钱,物业内部帮我联系到一个投资客,卖了50万。

而这些年断断续续你收到的租金,能和物业费、维护费打平就不错了。从2007年购买到2018年抛售,这套房子亏了80万,亏损比例6成以上。

而如果当年拿这笔钱买上海的住宅,闭着眼睛涨3倍应该不算多吧。

这次投资的教训是:

1、不能拿一线城市的经验去对标二线三线城市。城市容量、人口基数、人口结构和消费习惯不一样,硬套往往会失败的。

2、市中心永远是市中心,不是每一个新城区都能造城成功的。很多二三线城市,都是多点开花,传统意义上的市中心房价往往还不如新开发区域。

3、那些年,商住楼和商铺的返租只是个数字游戏,羊毛出在羊身上。可惜很多菜鸟级投资客不知道,包括我。

4、国内绝大部分城市商业严重过剩,而且商业即使增值,转手的税费极高,增值的部分也都缴税了。如果再来一次,我一定选择买70年产权的住宅。

02

同年,天津滨海新区被纳入中国国家发展战略,成为继深圳经济特区、上海浦东新区之后,第三个国家级经济新区。

广袤的天津东部沿海的土地上,一座座高楼拔地而起,朋友们惊呼,错过了深圳特区,错过了浦东新区,不能再错过滨海新区了。

于是我跟着几个朋友来到了滨海新区离市区最近的空港经济区,在空港的中心商务区,买了几套当时推广名叫“空港国际贸易中心”的写字楼,总价300多万。

其实仅仅是个推广名,产证上的楼盘名字极其普通。

在物业经理的建议下,我把这几套房子装修一新,租给了一家小金融公司,租金1.8万,算下来收益倒还不错。

可惜一年不到,刚刚收回装修成本,那家公司搬离,一下子房子空了下来,一空就是好几年。

尽管空置着,每年三四万的物业费和各项能源费还是要交的,挂牌出售根本没人理会,我又是个守规矩的业主,只能交着物业费捂着。

直到前几年,这房子总算低价租了出去,租金只有首次出租时的5成,不到1万。但是我已经挺满意了,因为反正死活卖不掉,能租掉就算不错了,至少不用白白交物业费了。

11年过去了,如果当时买住宅,300多万会变成多少……

可惜,没有如果。

曾经以为北京那边会有一个经济圈,后来发现那里叫北京和他们的穷邻居们

这次投资的教训是:

1、不要太确信你的前瞻性眼光,也不要过于轻信朋友圈的狗头军师。很多发展战略不少你想追,想追就能追的。当初买天津市区,也比追随什么宏伟的战略要好。

2、重要的话再说一遍,如果再来一次,我一定选择买70年产权的住宅。同区域的住宅确实涨了,有价有市。而商业,是有价无市,或干脆无价无市,捂在手头甩不掉,维护成本又极高。

03

接连几次投资失败后,我回到了上海,不再轻易买外地的房子了。

想想自己真是傻,还有比上海更好的投资市场吗?同样价位,有闲钱还不如投资上海的郊区呢。

于是,教训又来了。

那是2009年,当时上海的价格洼地是郊区的金山,有个朋友推荐金山朱泾镇的黄金地段商铺,算下来才1万元左右一平米,好了伤疤忘了疼的我又砰然心动了。

和朋友驱车来到金山,看了那个街区式商业项目,名字我就不说了,规划看着不错,和朋友各买了一铺,两家紧挨着。

这个商铺神奇了,120万的本金,交房后才发现,首次租金包物业才1500元,算下来,要半个多世纪才能收回成本。

而且,同样,没到两年,基本就空置了。除了沿街的铺位出租率还不错,内街和楼上是大批大批的空铺,根本租不出去,也卖不掉。商业高额的物业费和能源费该交还得交。

这套商铺我已经不抱任何期望了。

这次投资的教训是:

重要的话再说一遍,如果再来一次,我一定选择买70年产权的住宅。如果实在要买商铺,那就买沿街社区商铺吧,相对靠谱一些。

04

总算这次有点记性知道要买住宅了。你以为住宅真的就是闭着眼睛买都会赚钱的吗?

那可真是图样图森破了。

工作调回上海以后,我也置换了一套住宅。当时的上海市区的房价已经像火箭般普涨了一轮。有些热门板块恨不得是几天调一个价。迫于这样的市场环境,我的心里也开始不平衡,着急了起来。

所以当中介带着我看了几个改善盘以后,深怕买不到房的我我便冲动的选了一个装修好的直接下定了。

以为总算上车了,没想到噩梦才刚刚开始。房子是小区的第一排靠着马路边,灰尘噪音问题严重了影响了我们。这还不算什么,底层的光线差返潮问题也没办法解决。

因为要自己住,后来自己改造全隔音玻璃和一楼抽湿系统又花了很大一笔钱。改善房还面积大总价高,现在的市场环境下,单价明显低于小区均价,估计也是砸手上了,除非白菜价卖,不然也只能自己住住了

这次惨痛的买房的教训是:买房不要心急,牛市下往往挑不到好房子。有明显短板的改善盘一定要谨慎入手

05

综上所述,那些年我买错的房子,无论在无锡、天津还是上海,不是清一色商业,酒店式公寓、写字楼和商铺就是有硬伤的住宅。

我就这样被这些买错的房子耽误了财务自由的进程,也不知道多少年后才能抛售出去。

所以,你还以为闭着眼睛买房都能赚钱吗?

当然我听完朋友的买房故事,也总结了一个教训:人是能连续三次踏入同一条河流的。

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