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长租公寓如何解决可持续房源获取问题?「舒格公寓」的策略是服务中小开发商

陈淑雅 · 2018-05-29
长租公寓的竞争要素包括房源、资金、运营能力等,其中可持续、跨区域的房源获取能力尤为重要。

随着新一代租房群体的消费升级,加之政策红利和资本追捧,主打年轻市场的长租公寓成为住房租赁市场的新生力量,互联网创业公司(如优客逸家)、房产中介(如链家自如)、开发商(如碧桂园)、酒店集团(如华住城家)等玩家蜂拥入场。

长租公寓的竞争要素包括房源、资金、运营能力等,其中可持续、跨区域的房源获取能力尤为重要。四类玩家中,开发商和中介背景的公寓品牌在房源方面都具有优势,而36氪最近接触的「舒格公寓」,则想通过服务二三线城市的中小开发商来解决这个问题。

创始人李锦猛告诉36氪,目前中国至少有1万家开发商,但具有公众认知度的不超过500家,还有大量中小开发商零散掌握着优质房源。但与这些开发商合作信息壁垒极高,没有渠道很难触达。

2017年,舒格公寓获得了来自「同策咨询」的战略投资同策咨询是国内领先的综合性房产服务机构,在多个城市深耕多年,拥有数量可观的中小开发商资源这为舒格公寓拓展房源提供了有力支持。据悉,目前舒格公寓的储备房源量有1000个楼盘,合计约60万套,实际签约22个楼盘共4500套,已开业1200套。

这些房源以30-50平的精装修小公寓项目为主,好处在于其本身符合建筑规范,无论是采光、排水、装修、还是空间感,都已经具有一定品质,改造成本低;其次,购买这类小公寓的业主一般是出于投资目的,托管需求强烈。舒格公寓提供统一化经营服务,帮助业主打理、经营、决策,从开发商的角度,也能反向促进销售,提升未来整个楼盘的资产溢价。

长租公寓如何解决可持续房源获取问题?「舒格公寓」的策略是服务中小开发商

舒格公寓

李锦猛表示,舒格公寓要求业主负责软装,因此从拿房谈判、装修改造、到软装配置,平均投入只需3000元/套。此外,舒格公寓集中、分散结合,围绕项目点周边1.5公里小区散收装修房,以点带面实现轻资产扩张。

在定位上,舒格公寓主要针对毕业三年后有一定消费力的白领,一般房源定价在2000-3500元/套,由于地段等因素,也存在一些高端项目,最高定价6000元左右。

舒格公寓采用重运营策略,为租客提供深度服务。除了7*24小时的保洁、维修,每个公寓还配置了社交中心、咖啡吧、影音区等,而且定期组织活动,提升租客居住体验。值得一提的是,舒格公寓的所有服务都是自营的,单项目8-10个人负责,人房比在1:50左右。

长租公寓如何解决可持续房源获取问题?「舒格公寓」的策略是服务中小开发商

昆山象屿珑公馆店

根据团队提供的信息,目前舒格公寓在杭州、苏州、青岛、南京、西安、重庆等11个二线城市开业了1200套房源,开业3个月的项目平均出租率达95%。为了降低空置率,舒格公寓长短租结合,每个项目拿出5%-10%作为短租产品,提升整体溢价。

轻资产、重运营、集中分散结合、长短租结合,在综合决策作用下,舒格公寓有效缩短了项目投资回收期,据介绍,单项目基本能在1.2-1.5年内实现盈利,最快只需6个月。

李锦猛表示,2017年公司的重点是在各大城市战略布点,2018年公司将通过资本在城市深耕,今年目标签约房源1.5万间,开业7000套。预计到2019年,可以突破5万套。

舒格公寓成立于2016年,团队目前共有32个人,base上海。创始人李锦猛曾为寓见公寓核心成员、店连店短租运营中心核心成员、维也纳酒店集团区域开发总监、逸柏酒店集团多店店长,曾创办铂诺酒店(5家分店),有丰富的酒店和房产服务经验;其他核心成员来自房地产、酒店、长租公寓、互联网等领域。

除了同策咨询的天使轮投资,今年舒格公寓还获得了来自青松基金领投、苏河汇跟投的1600万元Pre-A轮融资。目前公司正在寻求A轮融资。

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