对话 | 自如CEO熊林:一年过手90亿租金,选择做“脏活儿”,不走“轻资产”

地产未来日报 · 2017-08-03
概念层面的东西可以有,但是不宜过。

编者按:本文转自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者房涛;如需转载请在“未来可栖”后台留言。

在估值400亿元的链家集团中,自如已经成为一块相当重要的业务。 

2016年,自如经手的租金总量达到90亿元,出租房源约35万间。看到身边越来越多的人用自如,你会感觉到它像极了2008年经济危机之前的链家:敢于投入,在争夺房源上下足了功夫。

在自如一年90亿过手租金的背后,是大量的后台工作支撑:一天要处理超过2000单报修;8人团队对接全部的租金线上支付工作(去年99.5%的租金是通过线上支付的)。 

自如网CEO熊林介绍,自如最开始只是链家集团旗下租赁业务中的一块,考虑过延续老的业务模式——只做经纪平台业务,走C2C模式,“我们不去管这个房子,这样,这个房子的服务质量和我们就没有关系。但是,我们认为这解决不了最根本的(需求),所以我们才会选择一脚跳进去做。现在来看,做的重活很脏很累,要去装修房子,要配家居、家电。其实代表我们选择了一种投资周期会相对比较长的模式”。

对话 | 自如CEO熊林:一年过手90亿租金,选择做“脏活儿”,不走“轻资产”

自如网CEO  熊林

在同行眼中,C2C平台模式的好处是“资产轻”,弊端是中介的主要优势来自于“利用租客和房东之间的信息不对称”,在互联网的冲击之下可能会逐渐消失。不过他们对自如模式的评价说:它依旧延续“得房源者得天下”的思路,只不过把它从买卖市场延伸到了租赁市场,因为出租房子的房东有一天会成为卖房的房主,这时候链家能在第一时间知道消息。 

在很长的一段时间内,链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产都是纯粹的居间平台模式,通过经纪人扫房(收集房源),在58同城、安居客等流量平台购买端口,赚取撮合交易的佣金,一旦交易达成,经纪人就抽身离场。 

但是现在链家要把房源拿在自己手中,链家和房东签订租赁协议,租客直接和链家签承租协议就可以了。这个机构身份的“二房东”安排了3500人专门对接住在35万间出租房中的租客。 

在自如的35万间租赁房源中,有约34万间是个人房源,而链家自有的自如寓体量不到1万间。熊林说,“我们知道比如说酒店有那种小而美,但是这个小而美,到底应对着什么,公寓是不是真的做一个完全为创客来提供的居住(产品)?这个便需要深入思考客户群体到底有多大,究竟存在什么样的问题。”

自如网CEO熊林做客36氪《氪套话》栏目,讲述他的租房经历,以及自如的市场逻辑

去年6月份,链家把存在不到1年半时间的“丁丁租房”(C2C模式)下线了,租赁业务统一归到自如体系,重点发展“托管”模式。

熊林认为,对团队真正的考验是产品设计能力,以及某个特定需求的市场容量到底有多大、自如切入市场的点是不是够准。能支撑目前自如模式的逻辑,一个是市场的真实反馈,一个是熊林对国外经验的考察,“在整个链家体系里面,有超过50%的业主会选择用托管的方式,这个比例在我们调研的数据里是最低的,比如在日本房屋的托管率可以达到85%以上。” 

从2011年上任自如网CEO以来,熊林评价租赁业务的从业感觉就一个字:“累”。比如: 

如何让产品兼具标准化和个性化?“早期自如的房子里面,可能晾衣杆、垃圾筒都是标配的,但是我们越来越多的去做减法,希望把房屋的地板、墙面、电器这些最核心的东西做好。但是我们去做了,比如家居的东西大家可以个性化去选择,家里的浴池等。概念层面的东西,可以有,但是不宜过。” 

如何降低报修率?“每一套房子,装修完都有专人验收,拿出一个单子,一项一项来验收,我们要检查首次验收合格率。然后,我们还把每一个客户入住30天之内的报修比例从35%降到了现在的10%以下。即使在前期做了这么多工作,后面每个月还是会有多达6000单的报修,实际上源头还是在于,租房、住房集成了太多问题,不仅是房子的主体,还有家具、家电、家居、宽带等等。” 

“客户端和业主端,两个C,都极具个性化。如果完全套用过去的模式,可能只是解决了信息对称的问题。”熊林认为,居间撮合交易的模式解决不了租赁市场本身存在的服务质量差的问题,未来一定要通过机构管理的模式来改造,“做这个行业,也是比较杂的事情,需要非常大的投入。现在自如很多东西,都做得还不够好。但是想想几年下来还是会有一些变化,至少让大家有一个安心的住所”。

对话 | 自如CEO熊林:一年过手90亿租金,选择做“脏活儿”,不走“轻资产”

事实上,当下的市场上,不只有链家和不少创业者看到了公寓市场的机会,万科、龙湖、世联地产等一大批巨头都对之虎视眈眈。据统计,全国每月会新增1万多套公寓,一年的增量就相当于美国最大房地产租赁机构的规模。在过去的30多年中,开发商开发的95%以上的房子都被卖掉了,买卖交易的天花板已经出现,资本将从开发商市场向上下游产业链“外溢”,并将带来一些领域的“野蛮生长”。

“在这个季节,我们的很多房子还是有点供不应求,还是需要抢的。”熊林说,“其实速度看起来已经很快,但是我们还是会担心这个数字会不会太快了,质量和服务能不能跟得上。现在怎么在规模扩大的时候,把质量和服务做好,这两点之间,对我们从业者来说,是一个很大的矛盾和挑战。”

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