卷不到尽头的杭州叠墅，市中心卖疯了

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没想到，今年杭州从头到尾惊喜不断的，竟然是叠墅。

年初，全杭州地产人都在惊叹，不限价后主城区首个低密咏湖云庐，中叠竟然做出了独门独院入户，还带小花园。同时竟然还配地下室。虽说不大吧，但做个影音室倒也不成问题。惊喜到这，原以为就此止步。没想到，上下叠又进化了。

钱二东的越秀如玺华院上叠，竟然做出了空中花园；星桥的保亿云隐星润府，运用退台式的设计手法，电梯直通露台层，再不用为走楼梯发愁了。

而本就“有地”的下叠，专研深度，将它做高做透。

安琪儿的华润元起观潮叠墅，不仅室内层高突破性达到3.9米，地下室层高更是飙到了7.1米，比大多数排屋还高出约1米。

拼不了高度的，那就疯狂卷产品。湘湖边鸣湖里的叠墅，上中下叠全做了四房朝南，阳光平权背后是对南向大开间的无尽延展，中上叠的南北还带双阳台。

运河边最新亮相的越秀运河樾，大幅升级装标之余，还做出了敞开式的电梯前室，无形间又多个“外挂”房间。

总之，看的人是心潮澎湃。

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任何产品的飞速进化，本质上是被市场倒逼，杭州叠墅也一样。

这两年，叠墅市场的竞争愈发激烈。尤其是全面限价放开后，为实现利润最大化，暌违已久的高低配组合，重新返场。

毕竟，容积率没那么低的宅地，很难强排出排屋合院这类更高溢价的低密产品，叠墅却是万金油，哪里需要哪里排。

但在产品力全面回归的杭州，仅靠复制粘贴的叠墅，显然不具备市场竞争力。

要想被市场认可，只能在产品上下功夫。这也是为什么，今年杭州叠墅此起彼伏，但总能让人眼前一亮，完全的脱胎换骨。就连前两年买了叠墅的地产业内人士，看到一个又一个创新型叠墅上市，深感被背刺了。

叠墅的创新，说到底跟高层、排屋合院一样，根源就在做大。今年上市的新叠墅，起步面积动辄200㎡，部分面积大的，接近300㎡。

只有足够大，才能做出创新的尺度感。螺蛳壳里能做道场，但一两百平的小排屋，做不出大独栋的feel，更卖不出大独栋的高溢价。

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叠墅做大后，更现实的问题来了：大叠墅谁买？

产品上，叠墅做的再大也只有墅的feel，尺度、私密性依然不及排屋合院；客群上，叠墅的主力买家是杭州的中上产，他们对生活有一定追求，但轻易不乱挥霍。

市中心因为很难造出排屋合院（即便有，也是天价且数量稀少），大叠墅算是最优解，有钱人愿意为之买单。

元起观潮半个小目标的叠墅，根本不缺客户；刚亮相的运河樾，据悉已经有两个江南里的业主抢着要同一套。拱宸金茂府等，更是早早用数据佐证，市中心的叠墅不缺受众。

但非城市核心区的叠墅，处境就很尴尬：户型做大了，总价跟着涨，客户买不起；户型做小了，产品缺乏竞争力，客户更不买单。

但杭州的非核心区，又盛产低容积率宅地。开发商要想把容积率做足，终归绕不开叠墅。如何权衡叠墅的产品力与价格，成为时下开发商的一大重要课题。

纯低密里的叠墅还好，还有让利空间；高低配下的叠墅，定价几何直接关系最终销售数据。毕竟，市场竞争太激烈了，而二手叠墅房东们又在虎视眈眈。

早些年的叠墅，虽说户型、设计、尺度、装标无法与时新的竞争，但它们最大的优势是——面积小、总价可控。那时候，100多㎡也能做出叠墅。

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当然，再激烈的市场，依然不乏破圈者。

比如良渚的建发建杭·云启玉渚，首开18套叠墅，开盘即售罄，二开刚刚取证；比如湘湖边的鸣湖里，有朋友想买沿河的上叠，拜托销售多留两天再来看下房子，却被告知无法保留，随时可能被卖掉。

良渚生活配套成熟，湘湖近距离奥体、滨江，又是杭州传说别墅区，墅区氛围养成多年，颇受富人认可。

这时候，来一个总价友好的叠墅，接受度自然高。云启玉渚的叠墅，精装均价不到3万3，七八百万就能拿下；湘湖里略贵些，但1000-1300万左右也能拿下。相比限价时代，叠墅的价格没涨多少，但产品力完全升级。

归根结底，再好的产品力，也需要价格来锦上添花。

本文来自微信公众号“层楼”，作者：江公子，36氪经授权发布。