10强房企“谁进谁退”？

作为头部的大型10强房企，逐渐成为中国房地产行业的“稳定器”。

事实上，今天还有批量全国化战斗力的也基本只剩10强选手了！但今天地产10强依旧在大分化、大洗牌，行业的终局可能就是5到7家大型寡头房企主导。

今天，房地产已全面进入10强争霸赛的新角逐。

表面上看，10强房企拿地猛，销售猛，大家都在卷产品，卷组织、卷三核地块，看似同质化、趋同化；但实质穿透看，10强房企在整体经营比如“销售力、投资力、投资强度、战略力”等维度已经在大分化，而这也将影响未来10强各自的行业地位。

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10强销售整体“二元分化”

头部失速，腰部猛追

2025年看似拿地热闹，上海豪宅日光盘热闹，各地地王频出，但事实上，基本面看，2025年是比24年更难的一年。

以2025年上半年为刻度，我们看到10强选手销售在大分化。

其一，腰部在猛追，保持正增长，比如上半年10强选手，仅有3家央国企实现了正增长。金茂19%，越秀11%，建发7%。整体看，他们都是10强中的第二梯队选手，算腰部。

其二，头部在失速，全部负增长，相对腰部之外的10强头部选手却在集体性失速，全部“负增长”。万科都不说了，负增长46%。其他头部都在清一色失速。比如中海负增长19%领头，保利负增长16%，招商负增长12%，华润负增长12%，滨江负增长9%，绿城负增长3.5%。

整体看，头部10强房企中，TOP5除了绿城基本都在“双位数”负增长，而中型央国企“金茂、越秀、建发”也可能基于去年基数低，还能保持少见的“正增长”。

值得一提的是，头部失速普遍在10%~20%，而对比25年上半年百强销售平均增速降11.8%相比，10强中头部选手还不如百强销售均值。

这说明，进入真正下行市场，头部房企也不能幸免！

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拿地都是狠角，但也表现为“二元派”

虎派VS狼派

销售代表当下，拿地代表未来。

10强选手对未来的“野心”,体现在拿地额变化之中。应该说，2025年是10强选手的“拿地大年”。

因为相对24年，25年有两大变化。

其一，25年上半年地方政府拿出了压箱底好货好地，但24年上半年中海、华润、保利都表示好地“难寻”，所以24年上半年拿地很克制，很隐忍；其二，25年上半年尤其一季度销售还不错，毕竟还在926救市亢奋状态，而相对24年上半年则是头部房企销售暴跌40%，直到517新政救市才得以好转，所以25年上半年销售基本面是好于去年。

所以，25年上半场格局是“地更好、销售好”。

这两好叠加起来，所以25年10强房企都在疯狂抢地拿地，造就了2025年的拿地大年。

但即使是拿地大年，但10强房企拿地的力度、强度也有鲜明差异。

1，虎派，即进攻派

“量大（400亿左右），增速也大（翻倍100%~300%）”

从上半年看，10强中鲜明涌现出力度凶猛的进取派，老潘形象命名为“10强虎派”。

两个典型特征。

一是增速高，拿地都翻倍了；二是量大，拿地额都在300亿以上。

虎牌选手，拿地数据上演了赤裸裸的暴力哲学。

比如保利拿地同比去年大增276%，中海增长228%，绿城增长103%。同时，拿地绝对值都在400亿量级左右。比如保利414亿，中海393亿，绿城385亿。

当然保利中海绿城也是10强中销售三强，他们无论“量与速”都进入开挂模式，当然，这也是对未来自身发展和地方政府供好地真金白银的“回应”。

相对而言，10强中腰部房企“滨江、金茂”也是进取心十足。比如刚扭亏为盈的中国金茂也发飙了。25年上半年拿地猛增161%，重磅出手261亿，要知道24年同期才100亿；

其次是滨江同学。25年上半年滨江拿地刚好翻倍，去年上半年157亿，今年上半年干到313亿，民企全国第一。

2，狼派：谨慎派

量小（300亿以下）、增速低（40%以下）

钱多地好，是不是10强个个都是拿地“猛如虎”？答案是未必。

对比虎派拿地气吞山河，狼派选手相对温和了很多。

其一，基本增速全部低于40%。

与动辄翻2倍，4倍的虎派相比，华润置地上半年拿地只增长了27%，招商增长了39%，越秀增长了36%，建发增长了12%。万科兵败如山倒，25年因现金流高度承压，是10强唯一下降95%的。

其二、绝对值基本都在300亿以下。

相对400亿量级的大爆发，狼派选手温和了很多，拿地量基本都在更低的一个层级，即100~300亿。比如华润仅出手195亿，招商180亿，越秀257亿，建发313亿。

10强选手，狼派虽然也在放量拿地，但普遍与虎牌形成了“大跳水”。

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10强选手

分化为三大阵营

以上只是按照销售额，拿地额单列的PK，如果按照“销售力、拿地力”两个维度融合看，就更能看出10强房企的“进取心”的强弱。

如果按照二维模型组合看，基本可以看到

进攻型：“高拿地、低销售”组合；

收缩型：“高销售、低拿地”组合；

均衡稳健型：高销售高拿地，低销售低拿地。

何为高拿地？这是个好问题。

毕竟25年上半年10强选手个个都挺猛。比如10强拿地销售25年上半年已经上升到0.4，而百强只有0.26。显然，均值看，10强整体上了强度，挺猛的，但拆开一个个看，却有大落差。

那么，如何具体评价拿地猛？老潘设立2个细化标准。

其一，拿地比去年同期增长率看外在“爆发度”；比如超过100%算是爆发的起点。

其二，传统“拿地销售比”看拿地“内在力度”。比如低于均值0.4是相对谨慎；0.4~0.5是进取派；而超过0.5是激进派。

整体而言，25年上半年拿地同比增速超100%，拿地强度超过0.4，满足两个条件可成为25上半年拿地“猛士”。

1，进攻型代表:   高拿地，低销售

代表房企：金茂、招商、中海、保利

如何量化10强谁是“进取型、进攻派”？

答案是“拿地增长超100%、拿地销售比大于0.4且销售负增长”。

简单的说，这就是一个“低销售、高拿地”组合。

高销售高拿地不算进攻型，因为按照以销定投的逻辑别人卖的好多拿地算是正常拿地，谈不上进取二字。只有“高拿地、低销售”的组合才算是一个典型进取型组合。

逻辑很简单，销售“同比去年以及与10强同类”两者对比都在下滑，但同期拿地却在大爆发，拿地销售比超过0.4，这显然是一种标准的“进取”姿态！

如果按照上述标准，最符合这个标准的有金茂，招商、中海、保利4位选手。

金茂是个典型——刚在鬼门关走了一下（利润亏损的大型地产央企）扭亏为盈，急需回归正轨、证明自己依旧是好样的金茂，算一个进取选手。

同样，想未来继续稳住冠军宝座但自身库存质量不高且大量库存包袱在三四线的保利也有进攻的战略“必要性”。（以大幅增量拿地化解存量库存老问题）

而后，四大头部地产央企（招保中华）中相对业绩落后且核心竞争力标签模糊（保利是规模王、中海是利润王，华润是转型王）的招商也需要跟上三个央企哥哥，不止于掉队太多。所以招商也是有动力进取的。

最后，别人的铜铁时代，中海的黄金时代，作为“正宗房地产专业出身”的老牌建筑央企，中海地产更应该在行业下行期利用难得的窗口期重拳出手。

以上只是主观进攻原因，具体得数据说话。

首先看，以上这4位选手25年上半年销售其实“不理想”，甚至有点“难看”。比如中海上半年同比下滑19%、保利下滑16%、招商下滑12%。但即便如此，他们三大刀阔斧拿地却丝毫不含糊。

这4位选手算是开挂了。比如保利拿地同比增长277%，中海拿地228%，几乎比去年都增长到2~3倍。而拿地销售比保利0.42，中海0.46更是越过了0.4“进取线”关口，而招商、金茂就更猛了，拿地销售比招商0.54、金茂0.66，更是位居整个10强选手拿地强度第二名和第一名。

显然，最进取当属金茂、招商！这与大家体感建发、滨江、华润拿地很猛，的确有点不一样！当然金茂其实上半年销售增长19.8%，是10强第一，不符合“负增长”标准，但核心是金茂是10强拿地销售比第一，所以老潘凭这个冠军，将金茂划分到10强“进攻型”阵营。

2，谨慎派代表: 高销售、低拿地

房企选手：滨江、越秀、万科

高销售，低拿地是典型的10强“谨慎派”，核心代表是“滨江、越秀、万科”。

不过万科可以单列，是妥妥的10强唯一一个“收缩派”。

万科受三四线城市库存压力及信用事件影响，销售额同比下滑 45.82%，拿地金额仅 5 亿（同比 - 98%）。事实上，因为保现金流目标也导致万科主动收缩投资，这也带来新鲜土储不足，导致2025年万科可售资源同比减少30%。

滨江其实既算收缩派，也算谨慎派。说他是收缩派是因为表面上看，滨江在投资版图上极限收缩到一城，这是10强独一份。比如25年上半年虽然拿地313亿，量和增速都不低，但却95%在杭州一城。

当然值得一提的是，不是其他城市滨江做不了项目，而是滨江在行业下行及不确定性时笃定选择相对更安全或是最安全的版图，即大本营杭州“出招”——这本质是一种“避险”战略，也是一种“安全战略”！

滨江2025年上半年销售了528亿，虽然销售下滑了9.4%，但拿地同比增长了100%，几乎翻倍了。再从拿地销售比0.37看，没有超过早期0.4警戒线，滨江算是为了保持企业可持续经营、保证公司在2026年业绩不滑坡的正常经营拿地。

越秀是典型的10强谨慎派。印象中过去他的文化一路就是稳健与谨慎。但好在行业下行期、民企批量爆雷后，当其他前面民企都掉出10强，而持续在下行期保持每年300亿量级稳健拿地的越秀开始自然晋级，逐渐从10强外进入10强，进入8强。

其实越秀并没有激进，只是做了自己该做的，做了持续稳健投资、做好产品，做四好企业，所以最终进入且稳在了地产8强。

25年上半年越秀受益于24年强劲一线城市重仓拿地销售增长11%，成为10强增长率名列第二，而淡季7月销售，越秀则同比增长19.5%。全年看，越秀2025年销售增长5%的目标（1205亿），大概率能完成！

问题是——销售正增长且在10强梯队遥遥领先时，越秀拿地却没“抢头彩”？反而是拿地销售比几乎位列10强倒数几名，这无疑堪称“谨慎派”。比如25上半年拿地仅增长36%，拿地销售比仅0.29，这在10强阵列拿地强度均值0.4，拿地额同比大增100%、200%相比，越秀是谨慎的。

当然，一部分原因是越秀近4年投资额都稳在300亿，属于恒定投资法（即22年到25年越秀拿地分别是346亿，376亿，295亿，300亿，基本都恒定在300亿上下），而其他房企24年上半年收缩太狠基数低导致25年增速惊人，这也有一定关系。

但整体而言，眼下央国企作为行业“带头大哥”的时代，越秀0.29拿地销售比算是10强中的倒数第二名，倒数第一是谁，当然是万科。

但事实是纯正央国企与万科比较没意义，所以10强中25年上半年，越秀拿地销售比是实质性“倒数第一”。

当然这只是25年上半年，下半年我们再看！

3，均衡派代表：华润，绿城、建发

10强中谁是均衡派？即进取心不是太强，但也不弱。按照上述四象限分类，大概属于“高销售高拿地、低销售低拿地”2个组合。按照这个标准，华润、绿城、建发与之匹配。

1）华润;整体弱拿地、弱销售

华润很猛的，尤其有了商业加持后更自信。在老潘看来，论综合能力，华润是10强综合竞争力最强的房企。

但从上半年看，华润却体现出“弱拿地、弱销售”特征。数据说话，华润25年上半年销售下降11.6%，而拿地同比去年“同期低位”只是增长了26%，而拿地强度在0.38。这在10强中，属于明显的“弱销售、弱拿地”特征。

当然，华润拿地还是很猛的，只不过在10强个个强的队伍里，华润25年上半年算是均衡派，不左也不右。

2）建发：稳销售、稳拿地

建发，绿城，地产人感觉拿地挺猛的，建发是这几年的拿地黑马，绿城则是“拿地不断，日光不断，地王不断”。

但从今年上半年看，建发率先在杭州、成都等地6 次刷新地王纪录，也算是逆势大幅增加土储，但从相对数据看，25年上半年销售增长7.1%，也是10强第三，而上半年拿地同比增长12%，拿地销售比0.49，其实算是“稳销售、稳拿地”的均衡表现。

3）绿城：销售拿地位列10强“中等水平”

绿城销售降低3.5%，但这是包括了代建业务，自投项目权益销售额同比 - 12.3%，属于10强中业绩中等水平。但从拿地看，同期拿地增长103%，拿地销售比0.39。

整体而言，在10强阵营中，绿城销售表现，拿地表现属于“中等水准”，不算高，也不算低，隶属10强榜中的“均衡派”

小结

单独看，过去保利，万科，中海连续多年位居前三，但如今万科虽暂时还在10强，但出榜已经不远了；同样，民营之光的龙湖也逐步跌出10强，并进一步降低拿地强度，上半年拿地才4宗，金额仅有20多亿，龙湖近期重心已经转移到代建。

对比之下，目前10强仅有的民企滨江虽然拿地在线，但95%聚焦于杭州，杭州好当然滨江好，但一旦杭州未来面临系统性楼市风险，也会快速殃及滨江未来的座次。

而剩下的10强央国企因为各自的历史库存包袱、最高领导人频繁更替等也面临压力和多变，10强座次表整体依旧在洗牌之中，乾坤未定。

整体看，10强集中度却在整体拉升。比如25年上半年10强房企整体拿地强度均值已达0.4，10强房企新增货值已占百强73%。

显然，下行期，头部10强房企通过高强度拿地进一步强化领先优势，未来行业份额势必进一步向“资金实力+产品力”双优房企集中。而对比看，64%的百强房企已经0拿地，中小房企也将因为持续的拿地强度不足，未来生存空间也将进一步被蚕食。

本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。