安福路3.0：十年间的门店演进与社区商业跃迁
关于安福路"网红化"的讨论，早在2021年就已经开始了。
当时，不少文化评论者都在预测这条梧桐掩映的小路即将迎来“过气”的命运。逻辑很简单：上海的年轻人向来喜新厌旧，昨天的巨富长，今天的淮海路，明天的安福路，后天又会是哪条路？
当本地年轻人的鄙视链不断更新，安福路的热度理应逐渐消退。等下一个网红街区出现，安福路就会回归平静。
然而，2025年的今天，现实还是给出了完全相反的答案。
打开小红书搜索“上海必去”，安福路必定榜上有名。几乎每天，都有来自北京、成都、广州、杭州的时尚博主和网红在这里取景拍摄。吴彦祖来上海时，也特地到安福路打卡化身“老法师”。
这个转变的关键，是一个谁都没有预料到的因素：citywalk的下沉化和网红化，以及社交媒体的示范和模仿效应。
的确，当我们还在用“网红周期”、“本地鄙视链”这些概念去理解安福路时，它已经悄然完成了从地方性网红到全国性街区IP的蜕变。这不仅是一条街道的成功，也折射出当代中国城市文化消费的深层变化。
尽管衡复风貌区的联动，是安福路地段上的壁垒，但归根结底，是具体的门店和品牌，在支撑安福路的社区商业跃迁。是抖音和小红书，让安福路从小布尔乔亚走向大众文化。
从传统社区小店到文化消费聚落，全国性的街区IP，安福路正迈入“3.0”时代。以下我将从门店更迭、社区商业形态、租金走势、人文氛围等方面，对2015-2025年间安福路商业生态的演变进行解析。
01 门店更迭：老字号谢幕与新锐登场
安福路近十年来经历了频繁的店铺兴替，一批标志性老店谢幕的同时，新晋潮牌接连登场，引领着街区风潮。例如：
因你格家居（Indigo Living）：这家高端家居店2014年选址安福路一栋三层洋房，营造出如同“走进密友家中”的沉浸式体验，成为安福路精致消费业态的标志性存在。然而高昂租金让其最终难以为继，2022年中这家老店悄然闭店，令街坊唏嘘不已。据悉Indigo所租洋房年租金高达600万元，可见安福路租金之不菲。
马里昂巴：这家法式小酒馆自2005年起陪伴街区十五年，曾是演员、导演们演出后流连的文化沙龙。但房东连年涨租使其不堪重负——十五年里月租暴涨五倍。2020年9月马里昂巴无奈闭店，引得无数常客合影留念。然而半年后剧情反转：新锐美妆集合店话梅（HARMAY）以资本实力竞得整栋楼，将马里昂巴咖啡馆保留在原一楼位置，实现了老字号与新业态的共存。据透露，当初包括匡威、lululemon等知名品牌都曾争夺该址，最终还是背靠高瓴资本等投资方的话梅胜出。这桩案例体现出安福路炙手可热的商铺价值，新旧交替间也传承了街区的人情味。
“宇宙中心”路口的新潮集合：在安福路与武康路交汇的街角，如今云集了一批现象级潮流店铺：话梅HARMAY美妆店、野兽派生活方式店（已撤出，阿迪接手原址）、多抓鱼二手书店、美国快时尚Brandy Melville上海首店、Sunflour网红烘焙坊等。每个午后，这个路口都有时髦年轻人手捧咖啡或一束野兽派鲜花，边聊天边拍照留念，周末时更是人流密集到让社恐人士望而却步。这些特色店铺的集聚，使得安福路-武康路路口被戏称为“宇宙网红中心”——它们共同打造出安福路独特的街头时尚风景。
新消费首店潮：2019年前后，安福路迎来了新消费品牌的集体进驻浪潮。野兽派开出上海旗舰店、Brandy Melville在此落地中国首店、循环书店多抓鱼开设线下首店、新锐咖啡品牌三顿半打造首家概念店、家居集合店Cabana开出超大旗舰店……不少品牌背后刚拿到上亿元融资，选择安福路作为展示实力和调性的舞台。在寸土难求的安福路“抢”一个铺位并不容易。多抓鱼创始人魏颖曾透露，她看中安福路是因为“这儿的路人一看就像是我们的顾客”。最终她通过中介抢下了一栋三层小楼，哪怕商场愿提供免租期、园区给出优惠，她仍坚定地把第一家店落子在街头人文气息浓厚的安福路。类似的品牌选址故事不胜枚举，正是它们的到来，引领了安福路的潮流风向。
最新的情况是，5月20日，阿迪达斯在安福路322号正式开设三叶草（Originals）旗舰店，这是街区首家入驻的国际运动品牌门店，同时也是阿迪达斯在上海的首家三叶草全球旗舰店 。
新店面积约290㎡，首发宠物系列产品。此举不仅表明安福路正在成为年轻人、潮流爱好者聚集的目标地，也显示国际头部品牌愿意拿下高租金、以首店为据点，辐射整个上海甚至全国市场。
十年间，安福路完成了从老牌商户到新兴网红品牌，国际大众品牌的更新迭代。老店的离去令人惋惜，但新品牌的入驻也为街区注入新活力。拥有足够创新理念和资本实力的品牌在这里一展拳脚，而那些不适应潮流的店铺则相继淡出。在持续的更迭中，安福路始终保持着新鲜感与吸引力，成为上海观察消费风向的一个窗口。
02 社区商业：从邻里街区到目的地商圈
安福路的商业形态经历了从日常社区街区向网红目的地商业转型的过程。一方面，它保留着街区肌理和邻里氛围；另一方面，又成为年轻潮人专程前往的打卡胜地。
在转型初期，安福路依然以服务周边居民的社区功能为主。不妨回看2015年前后的情景：街上有便利店、杂货铺、小型超市等，满足着社区生活需求。然而随着商业升级，这些服务社区生活的业态几乎已经完全搬离。取而代之的是设计师店、咖啡馆、精品买手店等，街区开始转型为上海品味消费、轻奢消费和氛围消费的集聚地。
RAC的联合创始人回忆，2017年RAC刚开业时，整个安福路几乎“一无所有”——少有新锐品牌，更多的是承担邻里功能的小店。当时RAC安福路店每周约50%的顾客都是回头客，可见社区商业特征明显。这种高复购率映射出当时安福路浓厚的社区感，人们把这里当作自家“后花园”般常来常往。
转折点出现在2018-2019年。随着社交媒体的兴起和一批网红店的入驻，安福路开始吸引大批外来的年轻消费者。特别是2019年Brandy Melville的到来，加上小红书等平台的推波助澜，使安福路迅速从30岁以上客群的社区街，变成20岁左右年轻人蜂拥而至的时尚目的地。
周末的安福路，普通上海市民与外地游客混杂，在街头探店、拍照、打卡，线下和线上流量互相反哺。可以说，安福路从“附近的街”华丽转身为“全城的街、全国的街”。
不得不提有机更新与政策引导。安福路的蝶变在很大程度上是一种自发的有机生长，但背后也有城市规划的推手。2016年，安福路所在的衡复历史风貌区曾整治违规“破墙开店”，恢复街区历史风貌，使之更适宜漫步。随后街道引入“街道规划师”机制，对新进商户的业态定位和装修风格加以指导，把关街区品质。这相当于给品牌提供了一张可以挥洒创意的白纸，让它们在遵循街区调性的前提下施展各自风格。
果然，经过整治后的安福路迅速成为新品牌扎堆掘金的热土：2019年前后一大批颇有调性的品牌落户，街区呈现出浓郁的“小资情调”，吸引了越来越多城市中产接踵而至。安福路的成功在于没有生硬地规划出一条“步行街”或引入千篇一律的连锁店，而是通过“品牌+属地文化+城市细节”的融合，逐步生长出独一无二的社区型商业街模式。
即便成为网红打卡地，安福路仍努力保留着其社区温度。例如，不少沿街小店设置了外摆座位，让街坊邻居和游客都能悠闲地坐下喝杯咖啡，享受街区生活气息。目前安福路-武康路沿线约有178家商户，其中咖啡馆约占四成，堪称一条“很好喝”的新消费街区。咖啡文化的盛行既增强了街区的社交属性，也使这里保持着一定的慢调生活氛围。
然而，随着安福路名气大增，“社区商业变成商业秀场”的隐忧开始出现：来了许多专程拿相机拍照的中老年游客，让安福路日渐“三里屯化”，本地社区氛围被过度商业展示所冲淡。如何在保持高人气的同时不丧失街区原有的生活质感，成为摆在安福路面前的一道课题。
03 租金走势：小街租金缘何反超一线商圈
安福路的火爆也体现在节节攀升的租金上。近年来，这条小马路的商铺租金水平不断刷新高，甚至出现反超传统一线商圈的现象。
据《财经》杂志2022年报道，安福路大部分商铺租金已高达每平方米每日30元，沿街临街的一楼旺铺更是达到50元/㎡/日。折合月租金，顶级铺位每平方米约￥1500元。
这一数字是什么概念？对比上海知名商圈，同期南京西路商街平均日租金约为47元/㎡（月均￥1410/㎡），曾经叱咤风云的田子坊街区日租金约37元/㎡。也就是说，安福路核心店面的租金水平已逼近甚至超过南京西路、淮海路等老牌商圈的均价水平。这种“小街赶超大街”的现象在上海商业史上颇为引人注目。
安福路租金并非一夜暴涨，而是随着人气提升水涨船高。2018年时，安福路上一间带小院、面积约80㎡的小铺月租金约￥5万元，到了2021年已涨至￥10万元，短短三年翻了一番。马里昂巴的经历更能说明问题——五年一签的租约里，房东次次加价，15年间月租翻了五倍。可见在安福路这个供不应求的热点街区，商铺租金上涨之凶猛。正因如此，不少房东干脆把原本5年一签的合同改为一年一签，随行就市追逐更高收益。
疯狂的租金一方面让房东与投资者欣喜。有人感叹“隔壁安福路店租都涨到30块一平方一天了”，将租金爬升视为街区繁荣的印证。高租金背后往往意味着高回报——比如老牌咖啡店Baker & Spice据称年营业额可达千万元量级，在此背景下，租金和人力成本似乎都不是问题。然而另一方面，高昂的运营成本也对商户生态带来挑战。
独立设计师品牌、小众特色店很难承受如此高的房租，不得不另寻性价比更高的街区栖身。一些品牌开始外溢到周边租金仅为安福路三分之一的街道（如延庆路），寻找新的根据地。过高的租金也可能导致街区过度商业化，原有的人文特质被稀释，消费者对安福路独特价值的认同感下降，转而寻找新的消费目的地。这对安福路而言无疑是一种警示——当租金曲线一路上扬时，如何留住那些赋予街区灵魂的特色店铺？
即使租金高企，安福路商铺仍是一铺难求。某新晋香氛品牌负责人透露，平时安福路“根本拿不到店”，每当有铺面空出，往往有十几位租客排队等着看房。2022年上海疫情清零后的短暂冷清期，反而给了少数品牌趁机“抄底”进驻的机会——有人戏称“趁着难得的冷淡赶紧下手，不然后面就没机会了”。
可见安福路的商业价值被各路玩家高度看好，哪怕租金成本高昂，大家仍相信在这里开店“稳赚不亏”：一则人流有保障、消费力强，二则品牌调性契合安福路往往能带来超额的营销效果和资本关注度。因此，我们看到资本雄厚者竞相在此跑马圈地，中小品牌则铆足劲想方设法分一杯羹。
安福路租金的飙升是街区走红的必然结果，也在重新塑造着这里的商业生态。高租金既彰显了安福路的商业价值，使其跃升为“亿元街区”（2023年安福路-武康路一带税收已突破亿元），但也带来了独立小店生存空间被挤压、商业业态趋同化等隐忧。如何在繁荣与理性之间取得平衡，将决定安福路这条传奇小街未来能走多远。
04 走出鄙视链周期，商业、文化与流量缺一不可
走过2015-2025这十年巨变的安福路，如今正迈向“3.0”时代的新阶段。
上一轮热潮中进驻的品牌有的已在高租金和激烈竞争下黯然离场，新一波玩家又蜂拥而至。据观察，2023年以来安福路不仅没有放缓脚步，反而竞争更趋白热化。一些具有旅游纪念品性质的品牌（如网红手霜店）开始出现，瞄准日益增多的国内外游客；与此同时，adidas三叶草旗舰店、热门新茶饮“小山堂”等主流商业品牌也相继在街头安营扎寨。
安福路从曾经的小众潮流地，正演变成一个更国际化也更大众化的商业舞台。这引发了人们对其未来的思考：当一切变得更贵、更嘈杂、更游客化，为什么仍有这么多品牌前仆后继挤进安福路？答案或许在于安福路以真实城市生活实验的姿态，验证着商业和文化融合的无限可能。
哪怕面临游客比例上升、租金继续上涨、小众品牌空间被压缩等压力，安福路依然保持着难能可贵的“烟火气”和人情味。这给我们的启示并非去简单复制下一个安福路，而是在于思考如何在炙热的商业街区中为多元生活留下空间，在火爆的消费潮中留住那份温度。
安福路的走红让各界开始寻找和培养“下一个安福路”。上海本地早已有类似衡复风貌区内的巨鹿路-富民路-长乐路（俗称“巨富长”）等街区崭露头角，吸引新品牌进驻；其他城市如广州的永庆坊、成都的太古里周边，也出现了模仿安福路模式的潮流街区。
安福路最初呈现出浓郁的“小布尔乔亚”色彩——即讲究格调品位又崇尚小资情调的都市文化氛围。这种氛围反过来又吸引了更多志同道合的品牌和城市中产前来朝圣。
但如果局限于小布尔乔亚文化，最终会被鄙视链周期影响。而要走出鄙视链周期影响，最终还是要融入大众文化。抖音和小红书，在这方面“功不可没”。
最终，安福路的生成逻辑是一种无法照搬的独特案例。它诞生于上海深厚的海派文化土壤，成长于互联网社交媒体时代，又受惠于政府和市场互动的水到渠成。在没有明确自上而下规划的情况下，品牌、社区和城市细节共同缔造了它的成功。
因此，与其说在复制下一条安福路，不如说品牌和消费者都在不断探索新的城市消费热点。当年田子坊的兴衰、武康路的走红，以及安福路的升级，都表明网红街区也有生命周期。
正是由于兼具商业与大众文化的双重魅力，安福路才能在众多网红街中脱颖而出，拥有持久的生命力。这里的消费者不是匆匆买完即走的过客，而更像生活（哪怕是很短暂的目的地旅游式的生活）在街区里的角色——他们在消费中感受人文关怀，在社交中彰显品味认同，最重要的是，在其中成为流量的一环。
之所以用安福路3.0，是认为安福路所代表的“社区化+商业化+社交化”商业模式，无疑将在未来持续演进。
本文来自微信公众号“吴怼怼”（ID：esnql520），作者：吴怼怼，36氪经授权发布。
