盛荟城：破解“工业上楼”痛点，打造深圳科创产城融合新样本

产业园作为产业发展的重要载体，在集聚产业资源、降低产业成本、提升经济效益等方面发挥重要作用。而随着中国经济从高速增长换道至高质量发展阶段，产业园的角色也正加快从加工制造型传统园区向研发创新型生态园区转型。

角色的转变，是产业园摆脱创新要素聚集能力弱、产业配套服务水平低、经济社会环境效益差等现实问题，加快与城市发展融合提升社会价值，突出产业特色并和周边形成联动的要求。换言之，产业园的功能已经不能只是聚焦在传统的物理空间，仅为企业提供生产经营场所上，更应强调产业集聚、产业链协同、空间高效利用等，为企业赋能价值。

市场对产业园提出了新要求和新期望，产业生态建设成为园区突破发展的关键。产业园区近年来也出现了一些新趋势和特点，比如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变、资源配置由粗放式发展向集约化发展转变、环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变……

当视角聚焦到深圳，推进“工业上楼”已经成为确定性背景，产业园向立体化、集约化转型已成大势所趋。但值得思考的是，企业如何才能真正实现“无痛上楼”，并借此激发创新活力？

位于深圳龙华的盛荟城项目，以“工业上楼+产城融合”的复合模式，给出了一个极具标杆性的答案。

 

 “工业上楼”本质是更舒适的产业空间

“工业上楼”是一种为让企业在高楼中进行工业生产、办公、研发、设计的新型产业空间模式，打破“摊大饼”式横向扩张路径，转向纵向布局，向空中拓展空间，提高土地利用效率。

然而，想要推动“工业上楼”，首先要满足的便是企业对厂房建筑的基本生产需求，只有这一需求得到满足，才能增加企业“上楼”的可能性。

“‘工业上楼’的本质是给优质有潜力的企业提供更好更舒适的产业空间。”盛荟城负责人盖淑平指出，企业“上楼”的基础需求，一是脱离企业现在所处的老旧园区，提升商务形象；二是厂房设计与生产需求的适配性；三是物流效率与成本；四是产业链协同效果与配套。

盛荟城的创智产业中心组团（下称：智创中心）——地块中的“工业上楼”产品，便针对上述痛点，在硬件配置上设置行业高标，并通过设计巧思，给企业出切实可行的“上楼”解决方案。

首先，区别以往“老旧厂区”“单一主题厂区”，智创中心建筑立面采用超80%玻璃幕墙、大堂采用双大堂设计、内部配备9部精装品牌客梯等，以独具标志性的现代化风格，为企业塑造良好的商务形象。

方正的格局、层高最高6米、承重1.5吨/平方米、柱距最大10米、货梯最大载重5吨、配备有专业的卸货平台和吊装平台……盛荟城通过高层高、大负荷、宽柱距等，满足企业研发、生产上楼的需求。同时，在首层设置货车停靠空间，配备8个9.6米中型货车停车和卸货车位，通过与7部货梯（2个5吨、5个3吨）相连的园区智慧识别系统，一键实现货物直接到户，提升物流效率，降低成本，为企业营造良好的生产、工作环境。

“智创中心是首批工业上楼产品代表，盛荟城对工业企业进行了大量的市场调研和走访，才最终确定现有产品配置，在深圳市场上，是目前‘工业上楼’的高标准。”盖淑平表示，盛荟城地处龙华区，且是地铁上盖物业，相较于地理位置偏远的其他“工业上楼”项目，在交通、生活配套上，更能助力企业员工、人才的留存。

总的而言，“工业上楼”不是简单的空间叠加，而是通过场景重构，让企业获得成本、效率、形象的多维升级。而盛荟城，正在践行这一点。

让“产业链”与“生活圈”同频共振

随着产业园区的演化和发展，市场对产业园区所承载的功能要求也开始日益多元化，期望大量城市要素和生产活动能在区内并存聚集。将园区经济与城区经济融合，从单一生产型的园区，逐渐发展成为集生产与生活于一体的“新型城市”，已然是产业园区高质量发展的必要进程。

与多数“工业上楼”项目不同，盛荟城从规划之初便跳出单一厂房升级的思维，定位为“三生融合”（生产、生活、生态）的创新城区，在总建筑面积85万平方米的地块上，规划涵盖智慧厂房、研发办公、人才公寓、商业综合体、酒店式服务公寓、住宅、学校等业态。

据盖淑平介绍，项目通过地铁、地面、空中连廊等多种步行体系进行多维空间串联，将生产空间嵌入生活空间，实现产业、商业环形互联。同时，通过绿化环境与空间融合，如从地下商业延伸至商业裙楼屋顶、连廊连接的楼宇空间等空间布局生态绿化，进一步实现生态空间嵌入。

比如，国际人才公寓为高素质人才和企业高管提供优质居住环境；九年一贯制学校（54 班）和幼儿园已开学开园，解决了员工子女教育问题；地铁商业成为生活能量站和社交引力场；骑楼商业裙楼和公园商业分别营造出生态化交流空间和园林式社交场所，满足商务、休闲、宴请等多种需求……丰富的生产、生活场景的嵌入，让盛荟城不再只是一个“生产工厂”。

通过工作、生活与灵感无缝衔接的设计，盛荟城可以说是回应了企业对“产业链协同”与“人才留存”的焦虑。

值得注意的是，高质量的产业园区，不仅包括物理空间“硬条件”，还包括创新运营模式、园区管理机制、创新效率、创新策略重点、创新产业领域等各类“软实力”，这对于企业的长期高质量发展，起到至关重要的作用。

为激发区域的创新创业活力，盛荟城一方面，为科创企业和人才提供完善的科技创新空间与平台，促进建造空间与运营场景深度融合。另一方面，打造资本生态的 “竹林效应”，引入多元资本接力支撑，为企业提供更好的发展环境。同时，加强产学研协同，营造校企合作空间，链接企业和高校，留住高素质人才，推动创新资源的集聚与转化。

也正因为“硬条件”与“软实力”的融合，盛荟城可以说引领了“工业上楼”和“产城融合”的发展潮流。从2024年10月企业开始，目前盛荟城已有50家企业，其中20家为高新技术/专精特新企业，5家为专精特新小巨人企业，园区企业产值超60亿元。

显然，在土地资源极度稀缺的深圳，盛荟城提供了一种解题思路：“工业上楼”不应止步于厂房高度的叠加，而需通过场景创新激活空间的全生命周期价值。其“空间即服务”的理念，或将为全国产城融合项目树立新范式。

 

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