五大新城，麻烦大了

每次说起五大新城，我都有点纠结。

因为在每个人心中，它的分量都不一样。

有人认为五大新城是刚需圣地，区域中心，节点性城市；

有人则觉得是远郊，大饼区，不毛之地。

这一轮周期，五大新城房价表现如何？五大新城的房子还能买吗？

当下来看，五大新城，可能麻烦大了！

 跌最狠的临港 

无论是体感还是实际上，五大新城中，临港新城的房价这一轮跌幅都是最猛的。

之前因为学qu被爆炒的宜浩佳园，房价从高点的4万跌到1.8万，腰斩都不止：

品质好点的核心位置地铁房，陆家嘴滴水涟岸一期，单价从6.3万跳水到3.6万，跌幅42%。

临港跌幅最大，是因为临港的炒作最凶。

毕竟国家级规划，国家级自贸区，加上明星企业特斯拉，c919大飞机……

再加上强学区，让临港的房价一度爆炒到7万。

临港的 野心很大 ，到了2035年，临港规划人口250万人。

单纯从规划上来看，五大新城里，临港是上限最高的，但房价嘛就不好说。

毕竟规划新城也不是让大家来炒房的。

临港距离主城区60公里，是五大新城中最远的，这里到人广的距离，已经不能用辐射来描述。

这意味着临港吃不到一点市区的外溢红利，唯有资源硬性导入。

每年几万套的巨量新房供应，以及新城漫长的规划落地周期，埋葬了无数想要在临港搏短期暴击的炒房人。

曾经要靠人才证才能买的临港新房，如今已经无人问津。 

 艰难挣扎的松江新城 

松江新城底子很厚，开发最早，算是五大新城里的老大哥。

有别于其他郊区，松江的发展思路很久以来都是共同富裕，摊子铺的很大：

对很多人来讲，松江老城，松江新城，松江大学城，傻傻分不清，再加上一个松江南站，还有g60科创走廊。

饶是如此，松江新城的跌幅可不小。

保利西子湾小户型从6万跌到4万出头，直接三成首付跌没了，这个价格已经回到2016年。

三湘四季花城，跌得更猛；

松江的房子太多了，佘山动迁房跟泗泾地铁站的人一样，房山房海，互相压价。

再加上轨交就靠一条9号线，松江到市区往返出行体验相当差。

而且这两年松江的产业也遭遇了发展瓶颈，今年上半年年松江区的第二产业是负增长2%。

传统制造业的失利，影响了松江的经济，间接也影响了松江的房价。

 没啥存在感的青浦新城 

几个郊区中，青浦区原本就没啥存在感，后来有了大虹桥规划，热度才上来了一些。

青浦新城跟它亲妈一样，在五大新城中存在感也很低，就连板块划分也是不太清晰。

青浦新城的房价，也一直没怎么涨，部分小区已经跌破2017年新房价。

中铁逸都，21年89平两房成交价4.9万，最新成交价底层3.6万，跌幅26%。

青浦先天离上海中心区域比较远，当中还隔了个闵行，所以发展的比较独立。

市区的购买力其实不太喜欢青浦新城，不过当地人十分认可青浦新城自己的核心位置。

华为青浦研发中心规模确实很大，但到青浦新城的距离接近20公里。

东边是大虹桥，西边是华为，但青浦新城感觉都靠不上。

2025年规划，青浦新城人口是55万。

2035年规划，只规划到了80万，和其他新城百万级别的人口规划相比，高层对青浦的定位很克制。希望接下来的长三角一体化，青浦新城能接到更多红利。 

 最坚挺的奉贤新城 

五大新城中，奉贤新城的存在感甚至比青浦新城还要低一些。

这一轮反而房价跌幅最小，意不意外?

关键是奉贤人认可这里。

奉贤几乎是举全区之力打造新城，南桥就是奉贤人的耶路撒冷，高点卖到五万的价格也很正常。

奉贤是个典型的内循环市场，完全靠本地购买力撑起来的。

投资客入场的不算多，因此房价的涨跌比较有限。

奉贤新城集中了奉贤所有的资源和配套，连产业东方美谷都是围绕奉贤新城建设的。

因为这个奉贤区内其他的板块都快变成“垃圾”板块了。

当然，跌幅不大的一个基础，是前期也涨的不多：

中粮南桥半岛，17年4.1万，21年4.1万，23年还是4.1万，现在也只是回落到3.8万。

奉贤新城，真是“稳健”型选手。 

最贵的嘉定新城 

嘉定新城是五大新城中距离市区最近的，靠着学区和11号线，吸引力很多市区客流，房价也是几个新城中最贵的。

二手房标杆小区，西郊金茂府91平最高成交价7.6万，最新成交价6.7万，下跌12%，还算比较坚挺。 

但中信泰富就跌得比较多了，从最高点的5.67万，跌到3.97万，跌去了28%。

嘉定的优势是产业底子好，经济实力强。

虽然传统汽车产业面临新能源的冲击，但嘉定汽车城其实也在奋力转型。

另外就是嘉定新城各方面配套的都很强：

尤其是商业，甚至到了内卷的地步。

早在2018年，就有大融城、中信泰富万达广场、宝龙广场等好几家大型商业中心开业。

算下来嘉定新城现在已经有多达八个商业体了。

轨交这块，11号线本身是强能级轨交，未来还有嘉闵线，嘉定快线，14号线西延，

嘉定新城与上海内环的轨交车程仅在半小时左右，交流十分密切。

新房理想之地爆火，一多半要归功于嘉兴新城的配套。

嘉定新城房价贵有贵的道理，毕竟实力最强， 人口落位最好 。 

 小结 

这轮周期，上海几乎90%的房子都在跌。

市区老破小疯狂以价换量，五大新城的房子，同样回调不少。

临港最狠，松江次之；

嘉定青浦稍微好点，奉贤出乎意料“坚挺”。

其实五大新城的规划，是典型的产城融合：

新城希望这里的人在这上班，在这生活，在这消费，新城有足够的土地来建配套。

不过，规划毕竟是规划，还没完全落地，就目前来看：

在五大新城置业的大多数，还是在市区工作的潮汐族。

临港除外，因为它离市区真的太远了。

所以市区降价，会对五大新城打击比较大。

五大新城原本是进市区的跳板，现在市区都便宜了，直接买市区不好吗？

从当前的供需关系来讲，五大新城的土地、新房，都是不稀缺的。

想要多少就有多少，而上海真正优质的教育医疗资源，五大新城又比较薄弱。

五大新城的规划，在过去几年时间里，被渲染的过于精彩。

楼市下行期，相比宏大的规划，买房人更相信真金白银的当下。

我们之前在文章里说过，上海目前外环外的新房去化周期是28个月，库存压力非常大，而五大新城恰好是重灾区。 

据说临港的开发商，给中介的分佣是一套房子20万，。

要知道，临港一套新房也就两三百万的总价，将近10%的佣金，可见有多难卖。

五大新城最终发展如何，还是要看人口的落位程度。

一切的配套基础，商业，教育，医疗，都要靠人。

没有人，即便资源来了，也留不下稳不住。

而目前五大新城的人口数据，除了嘉定新城外最新的只到2020年： 

松江新城64.14万人，青浦新城51.1万人，南汇新城29.98万人，奉贤新城24.87万人。 

只有嘉定新城透露到2023年底常住人口67.4万人，已完成“十四五”规划人口数（70万人）的96.3%， 

五大新城面临人口，二手房，新房的三重压力。

短期来讲，五大新城的房价不容乐观。

急需再次拉低落户和买房的门槛，先有了人再说。

这不，临港落户的口子又放开了！

对于买房人来讲，要不要再五大新城买房，如果你工作固定在这里，比如体制内，事业单位，或者青浦华为这样的大型基地，

当然可以买，不然买到市区每天反向通勤两三个小时也没必要。

如果你是工作在市区，那么看一看近郊的房子，或者市区的老公房，可能是更稳妥的选择。

本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。